“启动港交所主板上市 万达的对手是谁”

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9月15日，阿里巴巴决定世界路演的最后一站为香港。 迄今为止错过了香港证券交易所，马云(杰克默)感到遗憾。 但是，在马云离开香港的第二天，香港证券交易所摇身一变，在今年最大规模的IPO——国内商业巨头大连万达商业地产股份有限公司(简称“万达商业地产”)开始发售香港证券交易所主板。

一个拥有国内最大的在线费用平台，另一个拥有国内最大的在线费用平台。 两家企业都与a股擦肩而过，但两家企业又在去年秋天，在差不多同一时期搅动着全球资本市场。

无论是中微子还是香港证券交易所，都不是来自中国网络和房地产领域的巨无霸，而是基于以前流传下来的产业平台，借助中国城市化进程，引领成本升级，具备独特商业模式和竞争特征的高速发展。

9月19日，阿里巴巴最终将发行价定为每股68美元，筹资额为218亿美元，市值达到1680亿美元，远远超过竞争对手亚马逊。 但是，在即将开始交易的万达商业地产上，谁会成为他的对手呢？

万科吗？

在国内房地产领域，万科仍然是仁不让的领头羊。

截至9月17日，万科a(00002.SZ )为每股9.27元，万科公司) 02202.hk )为每股14.38港币，万科a+h股对应的市值为1021亿元，是目前a股市值最大的房地产企业。

支撑万科千亿美元市值的，同样是领域首屈一指的业绩。 截至今年6月30日，万科总资产5018亿元，净资产769亿元，今年上半年主要业务收入410亿元，实现净利润约55亿元。 这些财务指标，万科远远高于a股同领域的上市公司。

从财务数字来看，万达商业地产同期总资产5040亿元，类似万科，但其净资产达1126亿元，比万科高46%； 今年上半年，万达商业地产主营业务收入232.5亿元，只有万科的一半左右，但同期近50亿元的净利润堪比万科。

同样，从年财务到数据也出现了这种反差，本期万达商业地产总资产规模比万科低10%左右，但净资产比万科高8%； 主要经营业务收入方面，万达商业地产只有万科的60%左右，但净利润超过万科的35%。

显然，都位于国内一线房地产企业，但属于商业地产和住宅地产的两家企业的盈利能力差别很大。 从销售毛利率来看，万达商业地产年为43%，但同期主要住宅地产万科、华润、恒大分别只有27.2%、28.2%、29.5%。

也是为了商业地产的高毛利率。 近年来，国内一些大型住宅地产企业相继开始向商业地产转型。 其中，华润地在今年7月制定战术方向时，以“中国商业地产领头羊”为目标。

但是，此时，转型商业地产14年的万达商业地产，已经迅速发展成为国内最大、世界第二大商业地产业主和运营商。

根据万达地产公布的数据，截至今年6月30日，拥有房产面积1470万平方米，是国内最多的购物中心，建成的购物中心有168家，另外，万达商业地产还是国内最大的豪华酒店业主，

今年上半年，万达商业地产来自房地产租赁和豪华酒店的收入已经占总收入的22.3%和7.6%。 也就是说，现在在万达商业地产的收入结构中，来自房地产销售的收入已经占了近三成。

由于持有不动产租赁具有更高的毛利率，即使将来不动产租赁收入不能超过不动产销售，只要其比重增加，纯利润也会大幅提高。

是恒隆吗？

与其直接销售不动产，不如自己所有，利润率更高的话，不如干脆自己所有开发的不动产，不是吗？

事实上，目前香港老牌上市房地产企业包括恒隆房地产、太古房地产等，也包括目前全美最大的商业房地产运营商美国西蒙房地产集团( simon property group )，采用的就是这样的模式，开发的商业项目， 从财务数据来看，恒隆房地产和太古房地产去年的净销售利率分别达到了77%和43%。

但是，这种商业房地产模式存在的背景是高度城市化，从数据来看，中国香港的城市化率接近100%，美国的城市化率超过85%，而中国的城市化率名义上在50%左右。

基于国内巨大的市场空之间，恒隆房地产将恒隆广场项目引入上海、沈阳、济南、无锡、昆明和武汉等国内多个城市，截至今年上半年，内地收入也已占恒隆房地产总收入的43%左右。

但是，由于主要高端企业品牌的费用定位较高，恒隆房地产扩张空之间也存在限制，目前仅限于一线城市，很难持续下行。

与国外成熟的商业地产商不同，根植于中国城市化建设大背景下的万达商业地产，将其自身的战术定位为“中国城市化进程和费用升级中人们的生活费和文化娱乐平台提供者”。

由于这一战术定位，目前仙境广场以商业企业品牌定位集中在生活费和文化娱乐方面，以体验式费用为主。 这样，旺角将实现更大的扩张空之间的持续高速增长，并能深入全国数百个三四线城市。

根据万达地产目前披露的数据，企业建成后建设的159个万达广场和8个万达城，涉及国内29个省的112个城市，已建成的房地产面积近3000万平方米，这个数字是目前全球最大的商业房地产商——美国西蒙房地产集团的2440万平方米

来自万达商业地产的数据显示，过去3年总资产、净资产、主营业务收入、净利润4个财务指标的年均复合增长率分别为31.1%、33.8%、30.7%、21.9%。

“这样的增长速度在世界商业房地产企业中看不到，其特殊的商业模式和规模效应很难复制。 ”房地产行业的分析师们喜欢，在国内融资体系不完善的背景下，万达商业房地产通过房地产销售确保投资房地产和酒店开发预期的现金诉求，平衡整体经营现金流的模式，是近年来能够维持高速增长的核心。

因此，与国内许多房地产商不同，万达商业地产在房地产销售中不以盈利为单一目的，越来越多的去处理现金流问题。 也就是说，由于稳定的现金流支撑，万达商业地产的建设项目在建设土地后24个月就可以开业，36个月就可以交货的速度，对于很多地产商来说是不可能的。

除了钱的理由外，万达商业地产的高执行力也是项目迅速推进的理由之一。 据说万达商业地产在项目开发上有标准化的开发管理流程。 在这个过程中，可以将单个项目分为351个节点，用红黄绿准确控制各个节点，从而提高各个环节的效率。 数据显示，全年企业所有项目共计6984个节点中，红灯亮的节点只有0.5%左右。

是蚂蚁吗？ [/s2/]

从表面上看，卢旺达商业地产的扩张只不过是商业项目数量的增加，但其背后却是线上花钱人群覆盖范围的争夺。

终于在最近的9月10日，万达商业地产又投资8.84亿元获得上海青浦区盈浦街道淀山湖大道南侧8.89万平方米的两个地块，这里将建成未来万达在上海的第七个商业项目。

数据显示，目前万达商业地产项目覆盖的地区，gdp约占全国生产总值的70%，覆盖的人口范围占全国人口的40%左右。 未来，万达商业地产对自身的战术定位是:年访客超过12亿人，同时覆盖所有阶层、所有年龄段的高费用人群。

成为世界第一大房地产商后，万达商业地产需要快速发展多少万达广场才能停止，许多投资者表示好奇。 因为在这些投资者眼中，这种外延式扩张带来的业绩增长有天花板。

事实上，万达商业地产本身也很清楚。 真正决定万达地产竞争力的不是房地产持有面积的多寡，而是各商业板块之间协同效应导致的支出额增长。 因为，只有支出者和支出额的增加才能带动企业房地产租金的增长。

今年8月29日，万达集团董事长王健林亲自前往深圳，与腾讯和百度联手创办电子商务企业，通过o2o实现了线上和线下的融合。

另一方面，作为国内最大的电子商务平台，阿里巴巴旗下的天猫从去年开始就与一些品牌商策划了成熟可行的o2o运营模式，据说目前已签约的品牌商超过5000家，是国内最大的在线资费平台。

根据目前从多方面获悉的消息，万达、腾讯和百度三方携手建立大数据联盟，实现特色资源整合，建立线上一体化的账户和会员体系，从而建立国内最大的共同积分联盟和平台。

届时，客户只需要一幅漫画，就可以在旺达、腾讯、百度各商业平台进行积分互通。 此外，还可以购买已上市的互联网金融产品。 此外，还可以采用自己的支付系统。

此前，负责这项业务的卢旺达电子商务首席执行官董策也强调了o2o平台与阿里巴巴等现有b2c电子商务平台的区别。 不是提供单纯的模式化的销售产品，而是面对顾客的多样性诉求，提供停车场指示、电影演出门票预约等越来越多样化的服务。

根据万达地产披露的财务数据，企业目前开业的购物中心平均租金，从每年每平方米每月57元增加到年上半年的75元，但未来o2o平台建成后，这一收入增长难以计算

(责任: df143 )