“万达商业地产携新故事赴港上市 高利润揭秘”

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超低价格揭露高利润的原因

对目前处于ipo冲刺阶段的万达商业地产来说，市场拥有比较有前景的概念无疑会使此次在香港上市更为有效

在中止a股ipo仅仅两个多月后，万达商业地产手机o2o概念迅速将上市地转移到中国香港。 9月16日晚，讲述“新故事”的万达商业地产在中国香港联交所提前公布股票招股书，正式为香港上市铺平了道路。 如果发行10%的公共股份，募集资金的额度以60亿美元为上限，上市时万达商业房地产的市值最多可以达到600亿美元。 万达集团领导人王健林也将再次成为中国内地首富。

错过阿里巴巴后，联交所对万达商业地产也相当期待。 如果一切顺利的话，万达集团旗下的这家旗舰最快将于今年年底前在中国香港上市，成为中国香港市场史上最大的房地产公司ipo。

另外，王健林还就商业地产板块此次对香港的ipo进行了一番呼吸。 王健林在7月的全体集团年度实务会议上表示:“今年的目标是推进1家-2家主要企业的上市。” 其中最重要的企业是万达商业地产。

转战中国香港

作为国内唯一没有在资本市场登陆的房地产鳄鱼，万达对上市也很渴望。 2009年，万达集团启动了商业房地产板块a股上市计划。 但是，随着证券监督管理委员会房地产再融资的限制，万达商业房地产未能达成a股ipo。 今年7月1日，证券监督管理委员会网站显示，万达商业地产等32家公司未按规则报送预展资料，申请文件中的财务资料超过比较有效期3个月，被中止审核。

与此相反，在行业内，相关部门对房地产融资的考核还存在限制，面对700多家上市公司，万达看不到登陆a股的前景，加之万达院线也冲刺了a股ipo，证券监管委员会在短期内不容易通过考核，因此， 但是，万达集团当时表示，今后也将积极探索多种上市渠道。

并且，两个月后，万达商业地产开始了在香港上市的旅程，实际上标志着万达在中止a股ipo之前找到了退路。

此外，今年8月，万达发布此前在港收购的壳企业万达商业地产(集团)有限企业) 00169.hk )，宣布将企业更名为“万达酒店快速发展有限企业”。 更名后，其业务定位将成为今后万达商业房地产在中国境外开展房地产业务的平台。 这无疑消除了此次万达商业地产在香港上市的障碍，以免投资者将两者混淆。

关于此次万达商业地产在香港上市的前景，业界普遍期待，认为这将成为香港近期最大的单一ipo。 不过，投资银行表示，万达商业地产主要将此次集资用于在二、三线城市建设大型商业项目，但根据目前的市场表现，现阶段投资者并不看好这类项目。 据悉，万达地产此次上市聚集金额的90%将用于建设二、三线城市的10个房地产开发项目、广元万达广场、哈尔滨哈南万达广场等项目。

但许多机构认为，作为国内最大的商业房地产企业，投资者将积极参与万达商业房地产的此次发行。 去年11月和今年1月，万达通过海外子公司两次发行小债券，为今后上市公司融资进行预演，两次债务发行分别获得4.6倍和6倍超额认购。

丰富的“家底”

事实上，要得到机构投资者的认同，上市公司必然要在招股书中亮“肌肉”。

另一方面，根据万达商业房地产的招股证书，万达将企业商业房地产业务共3个板块全部纳入上市企业，分别包括长时间投资的房地产开发租赁、房地产开发与销售、开发与酒店经营。 这三个板块正好是目前万达集团盈利能力、收入水平最高的三个板块。 根据此前公布的数据，年万达集团1866.4亿元总收入中，商业房地产企业收入1456.2亿元，商业管理企业租赁收入85.6亿元，酒店管理企业收入36.3亿元。 未来，万达商业地产上市企业占万达整体业绩的贡献率将达到80%左右。

且截至年6月30日，万达商业地产已在内地112个城市拥有159个万达广场、168个购物中心、102家酒店，其中五星级酒店超过60家，项目总建筑面积达9350万平方米。 企业总资产规模5040亿元，超过同期万科的5018亿元。

年，万达商业地产合同销售总额1264亿元，仅次于万科和绿地集团，居全国第三位。 根据现有土地储备和未来房地产快速发展规划，万达商业房地产方面表示到年底可以与总建筑面积2500万平方米的已建成房地产配套。 为了成为世界最大的商业房地产企业，万达表示:“将通过进军国际市场、扩大国际布局、提高资产管理能力等战略扩大业务和运营。”

制造领域最高利润

在招股证明书中，万达首次对外披露了土地价格。 其中，年-万达商业地产平均土地价格分别只有1821元/平方米、1171元/平方米、1096元/平方米。 这与万达在土地城市结构有关，但在这几年土地价格上涨的背景下，土地价格能连年下跌，仍是令同行刮目相看的事件。

兰德咨询报告称，万达近三年土地价格仅占其平均售价的9.18%，这在领域内属于非常低的水平。 以龙湖为例，土地价格占年平均售价的比例为18.2%，万科接近25%，4成以上的房企超过33%，开发商土地价格低于平均售价10%的只有6.4%。

很明显，这样低廉的土地价格与卢旺达的顽强开发和之后的运营能力密切相关，很多地方政府为了吸引卢旺达项目的进入，对土地价格给予了很大的优惠。

对房地产公司来说，只要拥有低廉的土地价格，企业利润至少有一半的保障，万达方面也一样。

招股证显示，万达商业地产年净利润达248.82亿元，是迄今公开财报的房企中赚得最多的中海地产，年净利润也不过230.4亿港元(约181.97亿元)，不到万达商业地产的四分之三。

挑战出租模式的销售

值得注意的是，万达商业地产年-年土地取得消费分别为165.21亿元、188.78亿元、238.44亿元，年上半年，该数据为119.07亿元。 从平均土地价格上拆下后，万达商业地产的土地面积也有逐渐增加的趋势，今后一段时间内，万达每年重启的面积也将持续增加。

然而，世界房地产顾问服务企业莱坊近日发布的《商业综合体快速发展趋势与成功要素研究报告》显示，目前我国综合体开发面积巨大，年上半年全国主要城市商业综合体存量面积超过3亿平方米，年达3亿6000万平方米，年

报告显示，大部分城市存在商业综合体过度开发的风险，集中分布在1.5线和2线城市中经济快速发展的较好城市。 二、三线城市商业综合体短期出现集中供应，供需失衡，商业开发运营越来越困难。

显然，如果这种情况继续恶化，将对向万达商业地产销售租赁住房的模式带来巨大挑战。 毕竟，复工面积不断增加，每年万达商业地产竣工面积也相应上升，投入的大量资金能否顺利回收，将考验所有商业地产开发商。

据悉，由于今年楼市降温，万达商业地产上半年净利润也迅速下降，从去年同期的100.86亿元降至49.17亿元，跌幅超过五成。 另外，万达商业地产的债务总额从年末的1340亿元大幅增加到年6月末的1800亿元。 这是因为年上半年现金收款放缓时企业加速了开发活动。

穆迪表示，由于债务上涨，企业净债务/净资本比率从年末的36.4%上升到截至去年6月的44.5%，其ebitda/利息覆盖率(指数大于1，证明企业可以充分盈利，保障利息支付，

基准报告认为，对许多商业地产的开发商和投资者来说，无论是采用他们建设和持有的模式，还是建成后销售的模式，未来几年内供应过剩和不明租金增长的前景都会提高风险，限制收益率。

根据万达地产的招股证书，当年-年租金水平分别为57元/平方米/月、63元/平方米/月、70元/平方米/月，年上半年上涨至75元/平方米/月，全国城市型购物中心。

关于利息支付，由于债务上升，万达商业地产年共支付97.98亿元，比年67.09亿元提高46.06%。 年上半年，企业支付的利息达到62.10亿元。

虽然近两年企业利息支出增长很快，但首要原因仍然是企业规模的扩大。 而且，万达商业地产目前持有近700亿元现金，银行授信的1442亿元中还有600多亿元未使用，足以覆盖一年内到期的342亿元债务。

另外，据业内人士计算，其年借款价格约为8.8%，虽然这个价格好于国内市场，但仍高于海外资金。 年3月，万科境外子公司发行的8亿美元5年期债券，年薪率仅为2.625%。 显然，在港挂牌后，万达商业地产融资价格进一步下降，这也是万达商业地产在港上市的首要目的之一。

借用o2o的概念来冲刺IPO

除了目前的三个板块外，万达商业地产的另一个备受瞩目的便利是与o2o的结合。 王健林此前也表示，万达希望成为人们在线生活费和文化娱乐综合费用平台的提供商。

事实上，卢旺达商业地产以前流传下来的租赁、销售、酒店业务已经错过了最佳的上市时间，房地产收益率也不高，只需要单从这些业务谈一个就知道结束了。 因此，对资本市场的吸引力比几年前大幅下降。 而且，王健林这样聪明的商界大佬，肯定不是，必须重新包装万达的商业地产。

王健林也确实这样做了。 在万达商业地产向联交所递交招股书前半个月的8月29日，万达火速联合腾讯、百度联合出资希望在中国香港注册成立万达电子商务企业，打造全球最大的o2o电子商务企业。 另一方面，与阿里巴巴从线上转移到线上不同，旺达追求的o2o商业模式是从线上转移到线上。

另外，三方在仪式上在外部画了“大饼”。 王健林表示，万达电子商务企业一期总投资约50亿元，万达集团持有70%的股份，百度、腾讯各持有15%，此后5年内总投资将达到200亿元。 除了马化腾、李彦宏两位科技大佬的“友谊”网站外，万达o2o平台确实在外部增加了大幅的想象空之间，至少这个“新故事”比之前三个板块业务的故事有趣多了。

这显然是王健林想要的结果，但对目前处于ipo冲刺阶段的万达商业地产来说，市场拥有比较有前景的概念，无疑将使此次在香港上市的工作更多。

(责任: df101 )