“香港楼市成交量骤降 风险继续累积”

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对长期以来“高烧不退”的香港楼市来说，交易量的急剧减少，不仅引起了当地房地产中介的大规模示威，而且市场对香港楼市带来了巨大的担忧。 在美联储含蓄撤回量化宽松的大背景下，随着香港政府增加住房数量、供应过剩、利率上升，空房屋被抛售，成为香港楼市未来最大的风险因素。

住宅销售交易量急剧下降

周一( 7月8日)，汇丰银行经济学家表示:“由于内地购房者的诉求放缓，未来更高的抵押贷款利率和更严格的产权限制条件，对香港房地产市场造成了强烈冲击。”

今年2月，香港特区政府决定将住宅印花税翻倍以抑制快速上涨的房价后，香港的住宅交易量急剧减少。

根据香港土地局的统计数据，今年5月，香港住宅销售量从去年的8349户下降到4276户，同比下跌近50%，销售额减少610亿港币，为2008年金融危机以来最差的成绩。

根据房地产中介中原房地产收集的数据，今年上半年，新鸿基地产和长江实业两家房地产企业共售出4320套400亿港元的住宅，均为2008年以来的最低水平。

对此，汇丰的亚洲经济学家弗雷德里克·诺依曼( fredericneumann )表示:“普通住宅的价格和成交量相辅相成，如果住宅成交量持续下跌，房价也会下跌。 鉴于近年来亚洲房价的快速上涨，未来一两年内，将至少出现10%至20%的调整幅度，特别是高端住宅的价格。”

住宅交易量的急剧减少，使香港房地产领域梦想淘金的人们面临失业的压力。 上周日，千万房地产经纪人和房地产相关领域的员工走上街头，抗议政府为抑制房价采取的措施影响了他们的业务，威胁了他们的员工，事实上，许多小型房屋中介企业关门了。

抑制大楼的三个风险因素

经济合作署( eca )报告称，由于创纪录的低息和内地购房者旺盛的诉求，2008年以来，香港地区房价上涨了120%，这是前所未有的现象。

为了抑制香港房价高涨的势头，除了印花税上涨、限制投资型购房者外，香港特区政府还决定增加楼市的供应。 上周，特区政府宣布将在新界北部建造6万所公共住宅这几年，香港每年只增加2.5万所新住宅。 如果算上旧房子的翻修，今后10年内香港将追加45万所住宅。

近年来，香港新增家庭增长率平均为1.2%，据此，未来10年香港新增家庭33万人，意味着未来10年香港楼市将严重过剩。

据香港特区政府统计，目前香港约有4.8万~25.9万套住房空，这些是投资用住房，由于近年来极低的房贷利率和迅速上涨的房价，投资者纷纷涌入这个市场。

未来18个月，随着美联储逐渐退出量化宽松，美国基准利率上调将是大致的比率。 由于港元与美元直接挂钩，随着美国利率的上调，香港的抵押贷款利率也必然会上调，急剧上涨的融资价格，也将考虑出售所有者手中没有的投资房。

房屋供应量过剩，抵押贷款利率上升，加上房地产投资者的抛售行为，将成为压垮香港楼市的三块巨石。 根据以往的经验，房价的跌幅很容易达到30%，越来越多，但房地产领域在香港经济总量中占40%的份额，可以说是举足轻重。 因此，随着房地产市场的下跌，香港经济面临的下行风险也与日俱增。

(责任: df064 )