““破发”与“潜水”并存 内地房企香港上市遇冷”

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港资市场对近期在香港上市的内地中小型房企表现冷淡。

3月28日，挂牌的湖北高速发展商光谷联合( 00798.hk )在上市第一天“破发”，0.76港元收盘价比0.83港元的发行价下跌8%以上。 不久前登陆香港证券交易所的另一高速发展商阳光100中国( 02608.hk )也同样以“破发”在上市第一天亮相。

“最近上市的房地产新股整体规模小，知名度不够高，从土地储备和市场销售率来看不便宜，所以上市的房地产股大部分处于下跌状态。 ’东方证券分解师张奇对《第一财经日报》记者说。

高负债不受欢迎

此次上市的光谷联合在湖北和山东主要从事主题产业园的开发与运营，主题产业园多为高附加值领域，包括软件、金融服务、生物技术等。 截至去年年底，光谷联合共有11个产业园项目和3个住宅项目。

过去4年，光谷联合的销售额复合年增长率为35.6%，利润复合年增长率为23.9%，但年销售额20亿元人民币，在所有香港上市的内房股中仍属中小规模。

不久前上市的阳光100中国，去年第三季度的销售额为20亿元人民币，规模也不突出。

截至去年11月底，阳光100中国共有25个开发中项目，折合土地约1170万平方米，其中多功能商务综合体和复合型社区分别为530万平方米和640万平方米，分别占总土地储备的45.3%和

一位上市房地产公司高管对《第一财经日报》记者表示，香港投资者对房地产公司的估值以前很重视土地储备，但现在很重视公司的负债率、利润率和持续经营能力。

这两家新上市的房企恰恰表现出高负债优势，其中光谷联合截至去年9月底，资本杠杆率接近150%，阳光100中国净杠杆率至年9月底达到442%。 负债率随着上市后股东权益的扩大而下降，但负债高企的现状明显影响着投资者的信心。

另外，光谷联合和阳光100中国“破发”的原因也与其不好的上市时间有关。

去年，大陆房地产市场价格一起上涨，但资本市场对房地产领域流动性的担忧加剧，内房股估值跌至历史低谷。 内陆快速发展者以牺牲利润率的方式维持规模扩大，香港投资者对所有领域的前景感到担忧。

再融资价格上升

事实上，今年上市的两家快速开发商不仅经历了“破发”困境，去年不仅登陆香港证券交易所的内房股，上市后的股价也不十分令人满意，目前许多去年上市的内房股处于“潜水”状态。

尽管如此，有消息称今年上市的大陆高速发展商仍为数众多，其中包括国瑞地产商、力高地产商、金辉中国、重庆协信、山东金山地产商等中小规模高速发展商。

另外，一些内地快速发展商选择了租用外壳的曲线方法。 今年头三个月，吉林广泽地产股份有限公司、辽宁实华集团、中国绿景地产控股集团、山东青建快速发展有限企业等开发商完成了在香港买壳的动向。

在上市的非最优窗口期，中小开发商仍然前赴后继，从一个侧面反映了这些开发商对融资的渴望，但这一现象背后，是内地房地产领域信贷逐渐收紧，高额融资难以为继。

前面提到的内地房企高管表示，今年内地银根比去年稍宽，但与房地产领域信贷比较收紧，资金将越来越流向大型高速发展商。

评级机构标准普尔最近报告称，许多未上市的小型开发商在资本市场融资渠道有限，银行贷款曾是唯一的融资渠道，但小型开发商从国内银行获得开发贷款需要支付20%的利率，代替银行贷款用于信托融资

随着土地价格的上涨，房地产业的利润率逐渐下降，以15%~20%的利率融资对中小规模的开发商来说已经无法承受，因此这些开发商之前要去香港寻求上市地位，从而打开融资渠道。

对这些中小高速发展商来说，ipo只是第一步，之后的再融资才是上市更重要的目的。 但是，要在目前的市场情况下通过发行债务实现再融资，这些中小高速发展商仍然面临困境。

近日，宁波最大房企浙江兴润置业资金违约，引发债市内房股担忧，6成以上内房股已发行美元债二手市场价格跌破发行价。 这意味着新股一旦发行债务，将面临必须提高车票利息的压力。

“最近，内股债券价格大幅下跌，投资者对新债务的兴趣下降。 》华富嘉洛证券定息产品部副总裁黎偌对《第一财经日报》记者表示，“在二手市场，恒大地产、雅居乐这样的大型高速发展商债券的收益率目前达到7%~8%。 这意味着，中小高速发展商发行债券必须支付较高的利息才能吸引债券投资者，从而带动融资价格的上涨。”

(责任: df126 )