“碧桂园：上半年业绩达标 下半年挑战依旧”

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8月27日，碧桂园集团宣布新融资计划，拟以15∶1注资，筹集31.8亿港币资金，部分用于债务再融资。 一周前碧桂园刚公布了年上半年的业绩，在今年房地产领域集体冷眼的背景声中，碧桂园提交了一份不错的成绩单。 数据显示，该企业合同销售额584.2亿元，比去年同期增长73.6%。 但是，尽管如此，碧桂园1280亿元的销售目标仍然具有挑战性，此次股权供给有为未来做好准备的财务考量。

半年内赚47亿美元

8月27日，碧桂园公布其供股计划，按15供股1的比例发行12.7199亿股至12.7219亿股。 股价为2.5元，筹集了31.8亿港币左右的资金。 资金将用作现有债务再融资和正常周转基金，包括将于9月10日到期的年度优先票据。

此次股权供给后，碧桂园的可动用资金显然更加充裕。 数据显示，碧桂园截至全年6月30日的网络贷款比例约为67.1%，与去年下半年基本一致，较为稳定。 可动现金约244亿3000万元，占总资产的10.1%。 再加上集团尚未使用的365亿7000万元银行额度。 碧桂园手头的现金已经超过了600亿元。

这也是新任财务总监吴建斌的第一份成绩单，来自中海系的吴建斌于今年4月正式担任职务。 在此次年中期业绩发布会上，碧桂园领队杨国强未出席，3名职业经理集体亮相。 其中包括总裁莫斌、联席总裁朱荣斌、财务总监吴建斌。 其中，除了莫斌于年开始工作外，朱荣斌和吴建斌都是碧桂园的新人，朱荣斌也是年初才空下降到碧桂园的。

新的人事带来了新气象，年上半年碧桂园的业绩不错。 合同销售比去年同期增长73.6%，达到全年目标的46%； 总收入383.2亿元，比去年同期增长42.2%。 在盈利能力方面，年上半年土地增值税准备后的毛利润人民币比去年同期增长26%，达到100亿5000万元，权益全员约占利润的54亿2000万元，比去年同期上涨25.6%，核心净利润人民币47亿100.5万元，比去年同期上涨14.1%， 每股利润约为29.54点，比去年同期增长24.2%。

碧桂园寄出成绩单后，各大投资银行纷纷置评，共有5家国际投行给予置评。 其中，UBS、汇丰、高盛上调定价，或给出“确信买入”的评价。 巴克莱维持“与大市同比”的评价，只有里昂的研究报告将碧桂园维持在“沽售”水平。

高盛认为碧桂园上半年利润每年上涨4%至44.9亿元人民币，利润率较去年下半年略有改善。 认为“有助于企业扩大规模，消除影响利润率的担忧”，强调在当前市场形势下，碧桂园是少数能够达成年度合同销售指导的企业。

悲观者里昂认为，碧桂园的纯利如预期，但对下半年的销售增长并不乐观。 里昂还预计，碧桂园除去重新分类和永久债券后，净负债比例依然很高，因此将维持抛售评级。 不过，该行也强调碧桂园债务稳定，高盛研究报告认为，碧桂园净杠杆率从去年年底的64%回调至60%，债务状况有所改善。

下半年将推送37张磁盘

总的来说，国际投票在碧桂园公布上半年业绩后，首要的担忧仍然是下半年的销售情况。 汇丰上调碧桂园的目标股价，承认了今年上半年该企业的销售增长幅度。 但是，他也表示:“为了实现全年1280亿元的销售目标，挑战才刚刚开始。” 汇丰表示，碧桂园今年年初至7月每月销售额平均为93亿元，今年剩下的月平均销售额必须达到126亿元才能完成任务，这比今年前7个月的平均高出35%。

在业绩发布会上，莫宾似乎对这个问题并不担心。 “从目前的整体进展来看，( 1280亿)的目标有望实现。 ”据此，到了8月中旬，多亏了国内政策的一些变化，“整体销售比7月好”。

他还表示，今年上半年按常规计划发售了22个新盘，“但是，我们调整了推送的速度，上半年市场不好的时候，盘整了，但货物量调整了。” 据此，今年上半年库存比率下降，“去年转移到今年的库存大致为1200亿元，但现在降至1100亿元”。

下半年将发售37个新盘，预计完成全年任务的60%，“商品量实际上符合市场诉求。 ”。 莫斌表示，上半年将全民营销乃至与代理企业共同营销的战略放在首位，“如果市场艰难，为了满足现金流的周转诉求，保证企业的健康和快速发展，将采取一定的价格战略。”

但是，他强调下半年要进行精准营销，“销售定价、价格控制、市场诉求，必须在开业前达到平衡，使新盘的去化率达到60%以上。” 碧桂园管理层表示，如果完成这项任务，年度销售目标将“充满信心地完成”。

通过谨慎的投资加强管理

年上半年，碧桂园发行2.5亿美元(年期) 5年，票面利率7.5 ) )的私人票据和5.5亿美元)年期) 5年，票面利率7.875% ) ) )的公开发行票据，其中5.5亿美元的票据预计超过5倍

据此，今年上半年碧桂园加权融资价格为8.2%，比去年同期减少约1个百分点。 吴建斌上任后，碧桂园继续贯彻审慎的财务管理，可动用现金占总资产的比例超过10%，网贷比例低于70%，碧桂园开始将现金流放在第一位。

另一方面，碧桂园对投资项目也很谨慎，今年上半年企业投资了125亿元，购买了1250万平方米的开发土地。 但是，进入第二季度以来，投资步伐放缓。 “我们遵循的大致是，比买土地少土地，不要买错土地。 ”朱荣斌表示，企业拥有7000万平方米以上的开发面积，1300万平方米以上成交，但国土证正在取得中，“因此，有充裕的时间满足企业持续规模性的快速发展。 ”。 没错。

碧桂园今年的谨慎，也有加强内部控制的想法。 “去年，我们从400亿元直接上升到1000亿元以上，发展迅速，必然带来管理问题。 ”莫斌表示，今年市场处于平稳阶段，碧桂园希望借此机会进一步提升管理。

据悉，碧桂园今年再次与赛普咨询合作，梳理了集团组织结构、流程体系、经营数据体系，并不断调整企业治理结构。 例如，价格的特点一直是碧桂园的核心竞争力之一，这个特点主要得益于产业链的纵向整合，另一方面也依赖于杨国强等高层管理团队对价格的敏锐度。 此次通过与咨询机构的合作，建立碧桂园动态价格管理系统，建立价格数据库，价格管理将朝着标准化和精细化迅速发展。

另一方面，在总部和企业不同的权力分配方面，碧桂园也进行了调整。 年来，碧桂园将越来越多的以前总部垂直管理较深的职能，如投资、营销、财务管理等移交给区域，负责所辖项目的各方面管理，要求区域推进项目开发工作。

(责任: df143 )