“碧桂园：大盘模式走近地平线”

本篇文章1607字，读完约4分钟

6月15日，碧桂园( 02007.hk )宣布进军上海，扩大景区华东营销市场。 在扩大华东客源层的背后，隐藏着销售脱钩的强烈诉求。

据本报记者综合碧桂园年报数据统计，包括上海地块在内，碧桂园华东地区项目已有16个，多分布于江苏和安徽。 根据凯利提供的数据，碧桂园仍沿用大盘围堵模式，今年1-5月，碧桂园土地面积为销售面积的1.76倍。 截至5月底，碧桂园新增土地储备750万平方米，目前土地储备存量约5800多万平方米，其中华东地区存量达到1000多万平方米。 今年前五个月的合同销售面积约433万平方米，合同销售金额约288亿元。

尽管实现了前5月全年销售目标620亿元的46.45%，但庞大的土地存量、销售去化压力明显。 其土地储备仍在大幅增加，今年第一季度已经增加了10个项目。

“现在碧桂园总部成立了12个投资团队，去全国各地拿地。 ”一位业界人士明确了这一点。 卡莉研究总监薛建雄指出，碧桂园最大的问题是内部管理机制的调整。 目前碧桂园有21个董事会，是董事人数最多的内地上市住房企业。 这种平衡战略也给管理带来了挑战。 而其原有的包围、大盘开发模式，已经难以为继。

碧桂园的年销售目标为620亿，比全年430亿提高了近21%。 桂园的员工都感受到了这种营销压力。 典型的例子是位于广州南沙的碧桂园天玺湾，原定的5年营销周期被压缩了2年。

一位碧桂园供应商表示，为了加快脱化进程，碧桂园大量招聘销售人员，放宽了销售人员的权限。 该供应商表示，目前广州地区的单人盘以碧桂园销售人员最多，如天禧湾在今年五一节期间推出了700套左右的洋房，现场配备了150名销售人员。 去年碧桂园新增员工5000人，全部员工达到4万人。

据卡莉研究中心《房地产公司年一季度新闻评估》显示，年一季度，领域总资产周转率较去年同期上升13.65%，达到0.04。 碧桂园仅为0.34，同比下跌0.02%。

来自内部的快速销售压力来自碧桂园的大量库存。 今年山东十里金滩、马来西亚项目和惠州十里银滩三大旅游房地产项目进入全面建设开工阶段。 目前，十里银滩只完成了34.9亿元的销售，之后需要建设400万平方米以上。

申万地产分解师竺力认为:“大盘开发模式的风险之一是库存量大，从而一次也存在操作面积过大、资金沉淀比大等问题。”

据年度报告，碧桂园建设房地产，年2季度内竣工的项目有96个，今年下半年至明年4季度竣工的项目有61个。 筹建项目包括马来西亚双文丹项目在内共有81个，可建筑面积3761.13万平方米。 因此，碧桂园目前在国内外拥有近200个项目储备。

参考去年的出售面积616万平方米，出售金额418亿9000万元，建设中的房地产价格只需实现今年的目标，明年就会进入供应不足的局面。 桂园必须尽快改变手头近4000万平方米的项目。

竺表示，碧桂园从去年开始进入了大量土地的快速发展阶段，但进入的城市大部分是人口引进较少的二三线城市，去化进程缓慢，一些旅游房地产项目成为业绩亮点。

上海展览大厅专门为马来西亚项目、山东十里金滩和惠州十里银滩而设。 例如在惠州十里银滩，按平均价格1.2万元/平方米计算，价值约480亿元的商品。

但是，碧桂园旅游度假区房地产销售的前景并不为业内人士所期待。 “碧桂园的习性是在乡镇圈做大盘子。 以前碧桂园遵循工业化。 一个超级大盘周边有几个工厂，所以不用担心客户，但今天中国产业整体趋势是去工业化，碧桂园去化的特点不那么突出。 ”薛建雄表示，广东、浙江有许多中小企业，郊区大盘表现火爆，但其他不能依赖大城市生活的人口引进地区，将面临南京、武汉、长沙等蜕变困难。

以碧桂园南京句容项目为例，碧桂园项目今年洋房均价6000元/平方米，而南京市房价1万元/平方米。 碧桂园只有拿到地价特别便宜的项目，以低房价销售，才能显现其特点。 ’薛指出，山东省的项目等无法引进周边人口的城市基本上销售很慢。