“房企整合加速 中海地产要当老大”

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中海地产( 00688.hk )日前表示，控股股东中国建筑将把房地产事业部、旗下子公司内房地产及中国建筑国际) 03311.hk运营的房地产业务注入旗下最大的房地产平台中海地产。

这意味着资产注入完成后，中海地产不仅有望从利润上超越万科，从规模上也有望坐上房企的第一把交椅。 证券时报记者采访的多位业内人士预测，通过建立房地产业务整合，房企开始整合，中小房企生存空的时间将越来越小。

吸收3千万以上的平土储存

“建设中海地产的业务虽然销售规模不大，但有庞大的高质量土地储备，注入中海地产后，将形成地产航母。 ’中海地产的一位中层人士告诉记者。 据了解，资产注入完成后，我国建筑物基本不再新增直营从事纯粹的房地产开发业务，但下属各工程局、设计院等运营的房地产快速发展业务除外。

公开资料显示，今年上半年中国建筑销售额中，建筑业务新增合同额达到6560亿元，房地产业务788亿元，房地产业务仅占10.7%。 另一方面，中国建筑788亿元的房地产销售额中，中海地产占631亿元，这意味着削减中海销售额，使中海房地产销售额达到157亿元。

这些人坦言，过去房地产业务分散，销售效率未能最大化，如果实现较为有效的整合，销售业绩将大幅增加。 事实上，在此次资产注入计划中，以房地产为例，去年全年，该企业实现销售额206亿元，销售面积239万平方米。 中海地产去年总销售额为1115亿港元。 顺便说一下，中地产在京沪等地运营着众多商业综合体项目，拥有成熟的商业地产运营经验，中地产并入中海后，无疑将弥补中海商业地产的短板。

事实上，这次整合最具吸引力的不就是创造巨大的高质量的土地资源吗？ 记者了解到，截至上半年期末，中国建筑房地产业务土地储备为6914万平方米，扣除中海地产现有的3649万平方米土地储备，未来可注入的土地储备将达到3265万平方米。 但是，中国建筑此次计划注入中海的资产可能不是中国建筑除中国以外的所有不动产资产。 记者表示，中国建筑的8个建筑局也同样在运营房地产项目。

从今年上半年的业绩来看，万科实现了413.9亿元的营业收入，净利润为45.6亿元，而中海地产在不足260亿元的营业收入中，获得了88亿元的净利润，净利润率达到33.8%。 在业内人士看来，中海的盈利能力远远超过万科，资产注入成功后，其销售规模也将对万科产生强烈冲击。

提供的资金很多，很复杂，短期内很难

关于注资行为，中海地产董事局主席孔庆平告诉记者，这是企业资产整合的一个想法，企业正在研究计划快速发展的可能性。 他透露，目前旗下3家企业经营房地产业务，一方面是为了处理同行业的竞争问题，另一方面是有意将旗下的房地产资源发挥到最高水平。

资产注入可以应对很多挑战，但实现整个过程并不容易。 一位中国建筑师表示，注入可能是指中国建筑将100%持有股份的房地产企业作为注入资产，回购中海房地产增发股。

前面提到的中海地产商也一直有通过中海地产整合来地产的说法，但目前还没有具体动向。 “这种资金提供需要将资产打包，从a股上市公司转移到h股上市公司。 过程相当复杂，这个过程需要几个月。 ’他坦率地说。 根据中海方面的预计，即使完成注资，上述资产的建立在年内也难以见效，对中海今年的业绩并无益处。

但是，外界对建立房地产业务整合高度关注。 申银万国房地产拆房师表示，资源整合显然有望加快房地产业务的整体快速发展，不少地块实行直营。 通过中海的企业品牌和更加成熟的运营，土地资产的生产效率将会提高吧。

此外，他认为，如果资产正常注入中海，中海未来可采用香港融资的资金，去年中海平均贷款价格仅为3.6% (年利息支出/平均贷款额)，以应对内地项目的融资挑战。

加快住宅企业的整合

过去，母公司资产并入上市公司的例子屡见不鲜，但华润地( 01109.hk )擅长纳入在母公司孵化的项目。 但是，这些现象仅限于少量或个别的项目，制定此次资产注入计划可以说拉开了整合的序幕。

上海易居房地产研究院研究员严峻跃进解体，中海地产和中建地产面对国内外大型房企的竞争，显然并不放心。 加强企业品牌资源重组，实际上是从企业品牌战术管理的角度来谋求提高在领域内的知名度和竞争力。

另外，资产整合可以相对避免同业竞争，提高资源垄断的实力。 “在目前的竞争格局下，如果能够对土地、资金、人才、技术、市场、管理等房地产资源要素优先实现垄断，谁能实现在这方面获取资源的话语权？ ”严跃进表示。

严跃进认为，从打破领域竞争格局的角度看，房地产寡头垄断格局加快形成，进一步挤压中小房企生存空之间，部分房企难以实现“再分一碗汤”的快速发展愿望。

实际上，现在能实现大规模资产整合的住宅企业不在少数。 招商房地产( 000024 )背靠招商局集团，但招商局集团在深圳近海拥有大量高质量土地，未来有机会投资招商房地产。 这家企业日前宣布计划发行股票购买资产。 另外，华润地隶属于华润集团，华润集团拥有复杂的产业体系。 在过去的六年里，华润地持续接管母公司的孵化资产。 据业内人士估算，华润集团注入的资产总额约为400亿港币。

(责任: df064 )