“港资房企九龙仓自曝降价内幕: 城镇化有陷阱”

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最近，在房地产商降价的热潮中，港资住宅企业大鲳龙仓( 00004.hk )的降价行为备受瞩目。 在长江三角洲常州和杭州，九龙仓降价为“偷跑”，部分楼盘降价幅度为3000元至5000元。 成都也有几块九龙仓楼盘大幅降价销售，降价幅度最高也达到5000元，被业主包围。

对此，九龙仓中国房地产主席周安桥日前在接受《中国经营报》记者采访时强调，价格调整是业务战略，不是政策战略。 “不同城市有不同的决定，不同城市的地区上升和下降也不同。 有些城市有产品。 我们过一会儿看，可能是那年买的地贵了。 产品在某个地区的某个阶段过剩了。”

周安桥承认，一点点的城市供应量太多，供应步伐太快，超出了房企的预想。 从某种意义上说，它也是城市化进程中的“陷阱”，也被称为“探讨、总结经验”。

城市化进程中的“陷阱”

《中国经营报》:最近，常州、杭州出现了房价下跌的情况。 这些地方在国内是经济快速发展的好城市，但是很多企业品牌开发者在当地的状况不好。 你对这两个地方大面积房价下跌的现象怎么看？ 九龙仓住宅这个街区的未来空之间在哪里？

周安桥:这个问题多而复杂，表面上看起来经济很好的地方，通常随着经济的快速发展，房价在上涨。 但是房价持续上涨。 过去几年，城市化的推进有些自发，个别地区发生供给量过剩，供给时间太紧，短时间内挤出了很多土地，各方面可能一下子跟不上，也影响了房价的上涨。 在未来的城市化、城市建设、城镇建设中，为了避免前面提到的情况，希望有更好的计划。

我们选择土地的时候，也难免受到以前流传下来的观念的影响。 去一个城市，看gdp，看人均gdp，看房价，大家看这些数字决定的没错吧？ 错了。 例如，我今天买了土地。 买的时候觉得是对的，但没想到三个月后，又有五块土地连续发售。 这是我买的时候唯一一次，三个月零六个月后，十家公司在开发同一个地区。 今天无论是住宅生产厂家还是政府，都要一起讨论是不是供给地太快，供给地太多，配套不齐全。 10个项目都建了住宅，没有一所医院，没有学校，没有商场。 这也是中国几年前的特色，虽然外界批评过去的城市化会导致空城鬼城，但不能说城市化失败了。 有必要进行讨论，总结经验。

对九龙仓来说，在城市化进程中，看到了巨大的商机，但具体落实，不知道这一步是怎么迈出的。 机会太大了，太多了，也不是好事件。 这样大的机会，从哪里开始，我们必须吸取这几年来正反两方面的经验。 正因为过去正反两方面的经验，我知道不能只看机会，机会也有陷阱。 也就是说，在未来的城市化中，有很大的机会，也有很多陷阱。

《中国经营报》:常州、成都项目降价后，年报说明“顺应市场”。 你对中国市场未来的快速发展有什么看法？ 要不要再调整一下适应市场？

周安桥:永远可以根据市场进行调整。 随同到达市里。 从长远来看，对中国的房地产基本面有好处。 特别是两会之后，中国的城市化计划出台了。 李克强总理表示，未来6年，将有1亿人口进入城市，城市旧区改造1亿人，中部西部1亿人。 从外面看，数字巨大，等于建立美国。 从人口来说，今后6年需要和美国同等的建筑量。 这有很大的机会，但也有很多不知道怎么做的部分。 首相提到的大量保障房，这部分，现在不向香港企业开放。 我不理解我们不参加。 即使十分之一的人口需要我们，也会有3000万人。 未来的中国房地产，一点疑问也没有，总是看着。

从去年下半年开始，我们发现了一个比较奇怪的现象。 发展商迅速参与土地拍卖，积极性很高，出现了很多地王，但房价没有大幅上涨，跟不上地价涨幅，一点点的城市也出现了严重的滞销，很多房子卖不出去，拆迁率普遍不高。

这个回九龙仓的方法，引起了大家的关注。 我们是随行就市，并不是没有看到中国市场，绝不是全面抛售资产。 第一，我们可能会持续关注一点点的地方，然后购买。 第二，将来也许能看到我们的一些大楼涨价。

不同的城市有不同的决定，不同的城市地区上升或下跌，也不同。 有些城市有产品。 我们经过一段时间后，可能是那年买的地贵了。 产品在某个地区的某个阶段过剩了。 如果有机会大家都降价的话，我可能先动手比较好。 我比你早降价一周，争取一周空的时间，多卖100套比少卖好。 这是九龙仓业务上的策略，不是政策上的策略。 把它提到政策上，会误导我们。

《中国经营报》:常州降价时，地方政府有反应吗？ 我刚才说了，也许可以双向控制，其他城市有没有和九龙仓讨论过？

周安桥:没有和常州市政府打招呼。 稍后见面时，常州市政府人员表示理解，保证通过法制解决，无需担心损坏楼盘等异常举动。 但是，政府并不是在鼓励我们降价，他们认为这是我们公司的行为，很尊重。

布局内陆商业地产

《中国经营报》:九龙仓香港商业地产销售强劲，内地商业地产的快速发展有那些想法？

周安桥:商业地产是九龙仓主要业务，今年我们做了具体的统计。 有香港海港城、时代广场，还有好莱坞中心，每年盈利460亿港币，占全部香港零售的9%，估值在过去4年中增加了1000亿港币。 截至去年年底，商业房地产占4000多亿港币，占所有业绩的近60%，2600亿港币归租赁房地产。 其中，内地商业房地产占其中500亿港币，从4年前的100多亿港币增长到这个数字，内地租赁房地产增长数倍，香港增长1倍以上。 500亿的非常重要的部分是年初在成都完成了第二代商业综合体。 十多年前，我们在上海、北京、大连等地有时代广场。 是我们的第一代产品，现在好像规模很小。 成都国际金融中心1月刚开幕，是第二代产品，总规模地上地下75万平方米，超过香港海港城，商场面积近25万平方米，95%以上已全部出租。

这是我们继续向未来前进的方向，今后重庆、长沙将陆续建成。 重庆50万平方米，长沙地面地下面积100万平方米，是我们目前建设中最大的国金中心。 上海、西安也在继续寻找同样的项目。 这类项目的优势之一是有同样的规模，商场面积有10万、20万平方米左右的量。 内地的比例只会增加而不会减少，总有一天内地的商业地产会接近或超过香港。

《中国经营报》:关于商业地产，电商交易方兴未艾，中国商业地产存在很大风险。 正如我刚才所说，九龙仓未来在上海、重庆、长沙这些城市创造更大体的商业性房地产，如何评价市场风险？

周安桥: EC对我们的影响确实有。 九龙仓的处理方法之一是尽量做对象广泛的生意。 我们很少做小范围的区域性项目，目标顾客越大越好。 不是为小地区服务。 成都这个商场不是为锦江区服务的，一个区支撑不了这个生意，也不是为成都服务的。 港口城市也不是为香港，而是为4000万游客和700万香港人服务。 规模有综合因素，不是简单的购物，而是独自经历，将网络购物的影响降到最低。 国际金融中心( ifc )我们也不期望各地开花。 在可见的未来，10年内不会超过10人。 一想到一家百货公司比较一亿人口，就安全了。

未来的市场不乐观

《中国经营报》:今年没有出台监管政策，为什么很多开发者都在忐忑不安？ 许多开发人员预计下半年会好转。 或者，预计周期比时间长。 你觉得怎么样？

周安桥:房地产伴随着经济的快速发展，房地产价格不可能上涨，与经济脱轨。 今年的房地产商几乎不约而同，看法相同，很保守。 实际上，去年下半年和今年年初，大家都采取了观望的态度。 我们认为在规制上不可能出现更严格的政策，应该朝着放松的方向前进。 应该乐观，但大家不一定这么想。 我认为和宏观经济有关系。 在这个大环境下，我看到越来越多的领域蒸蒸日上，即使现在取消限购，很多人可能也不一定会买房子。 万一缓和了，房子的销售额也不会上升，是不是更可怕了？ 现在也有限制购买的借口。 无论是内地、香港还是国外，利息上涨，银根紧缩，大家买大宗商品都相对保守，而且现在房子的库存比很高。

《中国经营报》:我刚才说过，有些城市即使赤字也必须马上出货。 具体是那些城市吗？ 今年也买土地，今年有目标吗？ 在那些城市？

周安桥:这样的城市不多。 常州就是这样的城市。 发生了什么变化？ 刚才说了，在城市化的过程中，也有过于激进、过于土地出让、供求关系发生了变化的地方。 根据各个地方的情况进行应对。 我们在内地大有50多个项目，但很明显只有两三个人在调整价格。 我们的调价不仅调整了这几个，其他项目也调整了，下降的多，幅度不高，5%，不是大量下降，不是百套规模，大家没有观察。

没有具体的数字。 新城市将变得保守，原本进入的城市将被优先考虑。 不会超过我们销售的数字。 我们的土地分为两部分，一部分是为了补充我们的销售而买来的，但九龙仓以上是综合体的快速发展商，不包括买综合体的数字。 如果发现商业综合体的土地，可能会超过。

《中国经营报》:在业绩会议上，管理层说今年的目标很难实现，但是经过价格调整后有所改善吗？ 有同样的看法吗？

周安桥:前三个月超过了预期的目标。 原因包括在一些城市的价格调整，所以我对完成年度计划很有信心。 和大部分房地产企业一样，下半年预算将高于上半年，主力销售时间为三季度，总目标为230亿元，内部一季度预算40多亿元，已经略有超出，还需继续努力。 我们不是特意说继续下降。 不排除上升。 这不是政策范畴，而是业务问题。 而且，我们也仔细观察了市场的一些变化。 我们对变化有期待，管制不一定。 中央政府可能会出台一点全国性的政策，将政策放在地方上。 我们也同样期待着。 那些城市提出了新的方法，希望有新的突破。 我想上半年会出现，但具体情况不准确。 我们今后的一点办法也将根据政策进行调整。

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