“香港地产四大天王风云录 依旧把控香港楼市”

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世纪，支撑香港经济一半的地产业屡经浮尘。 “香港地产四天王”—； —； 李嘉诚、郭胜、李兆基、郑裕彤，当时这几个商海搏击的年轻人现在已经没有青春了，但他们最初的基础业仍然统治着香港的阴雨楼市。

随便拍底

1967年春天，爆发了从罢工示威演变成对英国殖民政府的暴力的“五月风暴”，这场社会危机给香港经济带来了不小的打击，对香港房地产的影响仅次于第二次世界大战。

这一年，大部分香港人都是在恐慌和不安中度过的。 布满街头的弹片和无缝的“武装解放香港”谣言，使得许多商人毫不犹豫地远走南洋。

在匆忙的逃亡大军中，有4人没有离港—； —； 李嘉诚、郭胜、李兆基、郑裕彤。 然后，他们做了差不多一样的事。 我开始在房地产行业低位买入了。

此时，曾任中国国务院总理的周恩来毫不动摇“暂时不动香港”的决心，也不放弃保持香港边境平静和社会稳定的正确政策，为香港营造了稳定的政治环境。

1968年，这个由263个岛屿组成的东方角落迅速进入了新的经济增长周期。 骚动之痛直接促使当时的英国香港当局改进了施政战略。 政治稳定恢复了当地居民对经济快速发展的信心，因动荡局势而离开香港的商人纷纷回到自己的生意场上。 这一变化不仅带来了当地各种轻工业的高速发展，而且东南亚等国家的热钱迅速流入岛内。

股票是最容易被钱骚扰的投资品。 随着股价的上涨，房地产市场呈同期趋势。 1968年，受以往形势影响的房地产市场结束了过度供给的局面。 在避险气氛中被击碎出售的半山别墅等豪宅开始反弹。

公开资料显示，1968年以后，位于港岛山区、浅水湾、九龙塘的高级住宅租金价格开始暴涨。 1969年初，高档住宅楼价回升至每平方英尺( 1平方米≈10.7平方英尺) 60~80港元，随后节节攀升，到1970年底一般上涨至160~200港元。 高级住宅的租金价格上升，是因为20世纪60年代中后期大楼的供给量大幅减少。 但是，随着经济复苏繁荣、股市暴涨，许多外资企业，特别是美日等跨国企业来到香港开设分公司，派驻香港的高级职员增加，对高级住宅、花园洋房的诉求不断提高。

天王所在的

在住宅租金价格高涨的情况下，当时动乱时见底的4只个体的黄金时代悄然到来。

1967年，李嘉诚不是已经避难的“仔”。 从杂役到经理，再到塑料花王，没能早点租到工厂，所以他有了成为地产商的想法。 这一年，李嘉诚用塑料花赚来的第一桶金在香港北角建造了一幢12层的工业大楼，取名为“长江大厦”。 之后的商业研究者将在此时揭开李嘉诚进军地产业的开端。

当时，香港商界元老霍英东创作的《买楼花》(期房销售)在香港备受好评。 但是李嘉诚没有盲目模仿，而是将自我保有作为不变的法则。 历史资料显示，“即使资金紧张，李嘉诚宁可不盖也不盖大楼。 而且，他尽可能不向银行提供抵押贷款，也不与银行一起向顾客提供贷款。 他建设征用不动产，资金回收很慢。 但是，他看到了地价楼价和租金上涨的整体趋势。 租赁不动产并不像盖大楼卖楼房一样牟取暴利，但有稳定的租金收入，有不动产的附加值，时间越晚，表现得越明显。 ”

1971年6月，李嘉诚创办长江房地产有限企业。 1972年8月，企业更名为长江实业(集团)有限企业，将投资点转移到房地产业，随后上市。 当时长江实业的规模和实力明显不足，旗下只有35万平方英尺的租赁房产，而且大半是工业大厦，年租金收入只有390万元。 另外，7个项目还在建设期间。

但历史解释说李嘉诚的评价是正确的。 长江实业上市时，预计年利润只有1250万元，但由于期间地价、楼价大幅上涨，企业在上市后的第一年利润4370万元，相当于预算利润的3.5倍。

和李嘉诚一样，展现“老香港”前瞻的有郭胜和李兆基，两人和其他股东于1958年启动了永业公司有限企业试点水房地产市场，并通过快速发展中小规模项目站稳脚跟。 1963年，以郭胜为董事局主席的新鸿基地产企业成立。 而“新鸿基”的命名分别取自另一股东冯景禧的新禧企业的“新”、郭胜的鸿昌合记的“鸿”、李兆基的“基”。 香港生意场上的“三剑客”就是由此得名的。

昔日“洋杂”大王郭胜和其他股东凭借当时做拉链代理商生意获得的人脉了解到许多中小企业对多层工业大厦的热情诉求，重点是将“多层销售、分期付款”的销售方法移植到工业大厦，迅速发展多层工业大厦。 这一时期，新鸿基不仅在当地产业站稳脚跟，还雄霸多层工业大厦市场。 1965—； 1972年，新鸿基出售的大楼总额约为5.6亿港币，“平均每年出售的大楼销售额达到7000万港币。 ”。

而且，仅用三年时间就把周大福金屋创始人的女儿接回家的郑裕彤，也开始关注房地产市场，看到了巴掌大的地方房价上涨的可能性。

1967年，郑裕彤联与好友杨志云等人逆势购买了大量房地产。 1970年5月，郑裕彤等创办新世界快速发展有限企业，1972年11月23日在香港上市。 当时，企业法定股本7亿5000万港币，实收股本6亿74000万港币，除尖沙咀新世界中心地盘外，还有4幢高档商业、住宅大楼，4幢电影院、商铺、办公楼，总面积74万6000平方英尺，年租金收入210万6000平方英尺 另外，正在建设中的商住楼宇也有6栋，规模已经不小了。

随着新鸿基地产于1972年上市，郭胜、冯景禧、李兆基的“三剑客”在此分手。 1975年，李兆基创立恒基兆业有限企业。 虽然这家企业只有1亿5000万港币的股东资本，拥有20多个项目，但李依然要挤入资本市场。 于是，他选择了简单易行的“借壳上市”。 经过选择，他给与他人共同创立的永泰建业企业定下了目标。 之后，他在自己的项目上更换了1900万股左右的股份，跃居第一大股东，担任会长。

之后，他开始收购香港市内的旧大楼。 这些旧大楼地理位置优越，上升潜力很大。 李兆基为了扩大收购范围，多年来在欧美华文媒体刊登了收楼广告。 稍微逗留在其他国家的华侨，担心旧居的收购，但供需双方至此很快就达成了一致。 李兆基购买旧大楼后，将想办法购买全部大楼，然后向周围扩散，购买周边大楼。

即使收购价格很高，李兆基也会毫不犹豫地买下。 李兆基以工业化方法经营地产业:他视土地为原料，以大厦为产品。 相继收购土地，持续生产成品，恒基兆业在港口人口中博得“楼宇制造厂”的声誉。 1981年，李兆基携恒基兆业上市。

1988年，恒基兆业全面收购永泰建筑业，改名为“恒基兆业快速发展有限企业”。 拥有恒兆业房地产和恒基兆业快速发展两大实力企业的李兆基，也一举进入香港十大富豪排行榜。

至此，长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界、香港地产的“四天王”分别跟随大家。

又是一个难关

但是，香港房地产市场的好景气并没有持续太久。 因为政局稳定、经济复苏后，香港的房地产市场价格和空安装率已经出现了不合理的增长。

1976—； 1981年，住宅楼宇的价格大幅上涨。 以最受欢迎的小型住宅单位为例，1976年每平方英尺的售价为265港币，到1981年高峰期上涨至1050港币。 觉得炒一点房子炒住宅很无聊，就开始炒商业地产来代替。 1974年，香港甲级写字楼每月租赁6港币，1981年为21港币，中环部分甲级写字楼上涨至近30港币。

随着“现货”市场的价格上涨，土地市场的拍卖价格也不稳定。 1981年4月2日，香港地铁企业以公开招标的形式出售红棉道附近的地块，面积13825平方英尺，购房者最终以4亿8000万港币拍摄，每平方英尺的地价高达34720港元，创下香港当时的最高地价纪录。

房价高与香港当时的经济状况和居民收入的比例关系完全不均衡了。 由于港内经济环境过热，通货膨胀恶化，再加上美国新任总统里根推行货币紧缩政策，香港的贷款利率迅速上升。 这不仅买家受到银根的“威胁”，而且房地产开发商的资金链也急剧变化，局势十分紧张。

1982年，香港前途问题正式提上议程。 1984年，中英在经历了22次艰苦谈判后，香港回归的日程明确了。 但是，此时的香港楼市因股市下跌而明显波动。

香港房地产市场开始了长期的调整消化期。 采取恒隆、鹰君等房地产集团和老牌房地产企业等投资战略的房地产企业受到了影响。 一些公司面临灭绝的危机。

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但“四天王”并未受到太大影响，地位依然稳定。

1980年以来，李嘉诚和内陆的关系越来越紧密。 他十分看好内地经济，将商业交易重点转移到内地。 现在，尽管满足了愿望，有了家族的传承，但84岁的李超人还是在商场里奔跑，坚持骑马。

同样，在其他地产商挣扎的时候，新世界地产郑裕彤与香港贸易局合作建设了世界上最大的拥有玻璃墙的香港会展中心。 年3月，《天王家族》中86岁的新世界快速发展主席郑裕彤正式宣布辞去主席和执行董事一职，由长子郑家纯接任。 也许，一个去香港的旅游团会在香港岛南部的浅水湾豪宅区参观其典型的别墅。 你可能会看到坐着无名“8888”号劳斯莱斯汽车的郑裕彤。

李兆基在那个低迷时期得到了银行的信任，度过了难关。 1983—； 1984年，李兆基旗下不仅建设了大量楼盘，还与20多家银行有借贷关系。 但是，当时银行和建筑商们对李兆基没有太大的压力。 李兆基也开始用薄利多销的方法加速现金回流，最终渡过了困难时期。 今年84岁的李兆基还是老骥伏枥，野心不减当年。

当时的新鸿基统治者郭胜为了不影响房地产危机，采取了商用大楼租赁经营的策略。 1990年，郭胜去世。 接替他的是现在被逼出局的长子郭炳湘和前几天因涉嫌商业贿赂而未被保释的郭炳江和郭炳联。

郭氏兄弟的经历也可以说是传说。 1990年以后，手持新鸿基的郭氏三兄弟因财富巨大多次受到人身威胁。 1997年，郭炳湘被“世纪贼王”张子强绑架，最终被家人以6亿港币赎回。 2008年，郭炳湘因在新鸿基扩张个体影响较大，与两个弟弟发生纠纷。 内斗的结果是郭炳湘“被请假”。 年，郭炳湘被除名，郭炳江、郭炳联共同担任集团主席，郭炳湘完全出局。

被淘汰的郭炳湘一边向上诉法院申诉，一边向廉政公署报案。 但是，无论新鸿基事件如何，家族仇恨、房地产霸权和政商粘连等问题再严重，也可能不容易撼动香港房地产“四天王”的大格局。