“中海沪上地王或贴本抛售 豪宅加速价钱筑底”

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2009年投资70亿美元入选全国“地王”的中海地产上海长风地块将于近期入市。 在高端市场仍然严格管控的市场背景下，当时以2.2万元/平方米的高地板价格震惊全国土地市场的长风地块，以精装价低于3.8万元/平方米的均价入市，加上建安价和精装费，几乎以零利润触底抛售， 业内人士表示，目前豪宅市场“砍价低价奔跑”已成为常态，豪宅项目顺利进行所需的价格让步必须更大。 迫于巨大的库存压力和资金回收的诉求，豪宅市场正在加速打底。

中海“地王”项目粘贴本低投

数据显示，本周末( 5.26-5.27 )，上海市预计将开放或推出9个项目，共推出1100套以上的住宅，这也是年来周末供应量的第二位。 “红五月”已经接近尾声，开发商的推动力仍然很大，抓住目前这个重要的发货窗口的跑量仍然是开发商当前的第一要务。

本周末入市的项目中，最引人注目的是中海紫御豪庭。 这个2009年的地王项目主要推进245平方米以上的精装大平户建筑，目前推出了“支付50万意向金开盘后为130万房款”的优惠活动，相关人士表示，项目售价为3.2万元/分 业界此前预计该项目的平均价格在7万元/平方米左右。

“这对中海长风项目来说，已经是一个无利可图的价格。 ’中国房地产新闻集团的拆迁师薛建雄说。 上海长风地块一直是媒体关注的焦点。 2009年9月，中海地产力挫仁恒、保利、绿城等多条鳄鱼，豪迈抛出70亿元获得长风纯住宅地块，一举成为当时全国总额之王，地板价格达到22400元/平方米。

这就是现在的“中海紫御豪庭”项目。 “如果是3.2万元/平方米的起始价格的话，我想平均价格会低于3.8万元/平方米。 加上地价、建安价格、装修工程，公寓中海的一部分几乎没有利润。 ”薛建雄表示，中海紫御豪庭项目和目前上海的许多豪宅项目一样，采取“利用公寓的部分低价保本、别墅的部分谋利”的营销战略，有可能首先利用公寓的房源低价走红

记者了解到，中海长风项目此次出现低迷，或当地二手房“倒挂”现象。 当地周边2000年左右二手房成交价达到2.8万/平方米，而与中海紫御豪庭质量相当的次新楼盘恒仁河滨花园二手房售价也在5万元/平方米左右，远远超过中海紫御豪庭新建住宅的售价。 “可以看出开发商的心情是多么迫切，但二手房东往往没有急于兑现的诉求，减价幅度远远小于新盘。 ”薛建雄说。

豪宅市场加速价格筑底

2009年楼市的不合理，促使管理层迅速调控。 现在，由于两年多的管制，楼市整体价格有下跌的趋势。 实际上，当初重要资产地王大多已经成为开发者手中的“烫手山芋”。 两年前给国王带来勇气的开发者似乎没有料到市场形势会如此急转直下。

与中海长风工程同样面临不自然状况的，是上海新江湾城板块的“中建府邸”。 同样在2009年以3万元/平方米的地板价格取得土地的住宅项目，5月推出了30家特价房源，叠加别墅价格后与周边公寓差不多，降至贴价出售的价格水平。

根据上海中原地产研究咨询部的数据，5月上旬，上海豪宅别墅市场仅成交4套房货源，成交均价5.03万元/平方米。 虽然一些项目维持一定的返还率，但越来越多的豪宅项目面临零交易的局面，其中有大量的项目，今年至今尚未成交。

相关数据显示，目前上海新建住宅可销售量超过1000万平方米，2008年末为850万平方米，创下去年末980万平方米左右的高点，为2007年以来的新高。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，这证明与过去半年相比，今年第二季度的销售额出现反弹，但新增供给增加，未清除的新增供给沉淀为库存。 目前，库存压力依然很大，开发商降价促销不得停止。

上海中原研究咨询部总监宋会雍说，豪宅项目顺利成交所需的价格让步更大。 与中低端项目相对旺盛的诉求相比，改善型诉求的豪宅市场客流量少，成交量对购买力消费更为明显。 在资金回收压力巨大的情况下，豪宅开发商放低身段，加速见底。