“香港新一轮楼市泡沫已生成 内地投资客推高房价”

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香港房地产市场是世界楼市的传说，在1100平方公里的弹丸之地，上演了无数疯狂而悲惨的楼市故事。 二战后60多年间，香港共爆发7次楼市狂潮，频率高、周期特征鲜明，举世罕见。 回顾一下香港楼市的波澜史。

第一次上升: 1946年-1950年。 二战中香港建筑遭到严重破坏，战后人口大幅增加，结果导致住房短缺爆发，地价和租金暴涨。 相比之下，房价涨幅比地价和租金小，首要是因为当时购买力不足，而且房屋买卖以整栋为主，财力雄厚的买主极为有限。 吴多泰和霍英东两位房地产先行者建立“分层抛售”和“分期付款”模式后，住宅交易量大幅增加。 由于1950年联合国对内地实行制裁、禁运，香港出口贸易一落千丈，经济衰退，房地产市场波及。

第二次上升: 1953年-1957年。 香港经济恢复，开始向工业化转换，房地产市场活跃。 另外，旧城改造的大力推进，以及分层销售和分期付款的宣传刺激了诉求。 主要商业地区的地价在不到一年的时间内上涨幅度超过了100%。 此时，市民的收入水平普遍不高，楼价涨幅远远小于地价。 随后，由于政府调控炒楼花行为，以及物极必反，楼市由热转冷，1958年房地产价格大幅下跌。

第三次上升: 1960年-1965年。 随着工业化的迅速发展，作为“亚洲四小龙”，香港经济开始起飞，人口迅速增加到300万人，居民收入大幅增加，海外资金大规模进入。 在这样的背景下，1960年楼市再次开始繁荣，地价、房价、租金大幅上涨。 1965年，由于银行信贷危机爆发，银行紧缩信贷，呼吁萎缩，房地产市场严重供应过剩，房地产价格暴跌，许多房地产企业倒闭，出现了许多烂楼。 这是战后香港房地产业出现的较为严重的危机。

第四次上升: 1968年-1973年。 香港经济复苏，产业结构开始转型，旅游、金融、商贸等领域迅速发展，大量热钱流入，政府启动了新城开发计划的实施，1972年制定了“十年房屋建设计划”。 这些因素促使楼市回暖、繁荣，房价和租金暴涨，楼市炒作加剧，开发商舍不得抛售。 股市和楼市投机气氛都很浓厚，狂热到失去理智，泡沫随时破灭，危机一触即发。 1973年，股市泡沫崩溃，楼市也崩溃。

第五次上升: 1976年-1981年。 石油危机后，经济迅速复苏，香港国际金融中心的地位开始确立，许多国际金融机构、跨国公司纷纷来港开办企业。 然后，内地实行对外开放政策，在毗邻香港的深圳、珠海设立经济特区，长江实业、新鸿基地产等房地产巨头崛起上市。 房地产市场恢复迅速，繁荣发展，1981年达到高峰。 之后的全球经济危机，影响了香港经济，楼市迅速由热转冷，下跌了三年。

第六次上升: 1985年-1997年。 港币随美元下跌，银行放宽贷款条件，利率水平下降，甚至出现负利率，刺激了投资诉求。 在这长达13年的房价上涨过程中，1994年虽然有过一年左右的短暂下跌，但长期持续高涨，终于吹出了香港历史上最大的房价泡沫。 1997年与1985年相比，香港的个人住房价格指数激增了7倍，房价涨幅超过了1985年代的日本。 但是，1997年，亚洲金融危机爆发，东南亚、东亚各国的金融、经济、楼市、股市都受到重大打击。 香港房价在1997年第三季度达到高点，之后迅速下跌。 1998年暴跌，1998年至2003年跌幅收窄，但跌幅持续了五年，跌幅超过六成，为香港楼市迅速发展史上最大。 2003年房价最低迷的时候，香港曾一度有10.6万套住房成为负资产，“百万负翁”屡见不鲜。

第七次上升:截至2004年。 2004年香港楼市开始复苏，美国、欧洲、中国内地楼市处于快速上涨期，也鼓励了香港楼市上涨。 在过去的十年中，由于政府基础设施投资多，城市交通大幅改善，再加上内地开放后到香港自由行，香港商业景气明显提高，就业机会增加，居民收入持续提高。 2008年以后，香港的住房供应量很低。 金融海啸后，全球继续实行量化宽松政策，热钱流入香港，港元利率与美元同步维持在极低水平，楼市投资诉求大幅提高。 此外，大陆投资者大量涌入，成为推高香港房价的重要力量。

2009年以后，香港房价加速上涨，个人房价指数在年11月刷新了1997年的高点。 为了抑制投资炒面的诉求，政府推出了追加印花税。 买家半年内转卖房子，税率为15%，半年到一年间转卖为10%，一年到三年间转卖为5%。 年10月，政府再次遭受重创。 香港以外的所有永久居民、所有在香港和地方注册的企业购买香港住宅，除了通常的印花税外，还需要支付购买者15%的印花税，追加印花税的税率也上升了5个百分点。 年2月，政府又增加印花税，其中200万港币以上的住宅印花税全部翻倍，最高税率达17%，只有在香港永久居民首次购房时才能免征增税。 此后，市场降温，成交量大幅缩小，房价也小幅下跌。

但从年5月开始，香港房屋交易量明显反弹，7月，成交数为7792宗，明显高于过去两年的月平均水平，回到了年4季度的水平，但仍明显低于年上半年的成交水平。 根据成交量，香港房价从年5月开始上涨，7月超过年初高点，创历史新高。

近几个月，国际热钱回流香港，香港股价更是创下近几年来新高，楼市价格也一路上涨。 目前，这个新的大楼泡沫已经产生。 从香港九龙40平米以下个人住宅的交易价格(单价低于大型住宅)来看，今年第二季度平均价格为10万港币，比2003年(上次房价调整谷底)的2万港币激增了400%。 可见，香港楼市泡沫破裂需要美联储退出超宽松货币政策这一外部条件。 因为香港的货币政策服从美国。 今年以来，美国仍实行超低利率，但明显向香港货币方面传播需要加息几次。 此外，从今年7月开始，热钱突然大量流入香港，推动了香港股市和楼市，但热钱迅速流动，香港楼市泡沫长时间无法支撑。 目前美元走强，未来全球热钱回流美国将是一大趋势。 因此，今年二季度香港楼市再度反弹，但难以持久，未来几年的大趋势仍是震荡向下。

(责任: df127 )