“项目覆盖112城市 万达扼守三四线城市“入口””

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10月8日，虎嗅网标题为“万达的模式拐点:王健林，首富还是“首负”的文案在朋友之间广泛流传。 支撑作者观点的首要理由是万达的租金太低。 目前，商场平均租金仅为2.5元/平方米·日，低于香港地产商的租金。

但是，被称为“房地产淘宝”的万达实力真的有那么弱吗？ 作者显然只是从房地产领域的角度来看待万达的商业模式，而没有看到在112个城市拥有178个商业项目的“万达帝国”整体的商业价值。

万达地产招商书显示，商场不仅覆盖了大部分一二线城市，而且深入内陆三四线城市。 如果跨国公司品牌想在短时间内迅速覆盖全中国的零售市场，旺达无疑是最好的“导游”。 而且，很多旺角现在已经走出了“养殖户”阶段，将来有机会支付越来越多房租高的中小企业品牌。 另外，如果万达商业广场能够配合未来上市的金融业务向中小租户提供借款服务，在租金谈判和竞业限制能力方面将具有更强的地位。

房地产销售占有率下降到七成

9月16日，香港联交所发布万达商业地产招股书。 根据公募书记载，截至6月30日，万达商业地产在全国29个省(市、区)的112个城市部署了178个商业项目，覆盖万达广场、购物中心、豪华酒店。

数据显示，万达目前持有的房产面积达1470万平方米，如何逐一发挥大规模房产的效用，是投资者最关心的问题之一。 业内人士告诉《每日经济信息》记者，万达熟悉的模式是“出售租金”，以弥补快速出售房产收回租金的压力。 高周转的模式与其他纯住宅的开发商更相似。 近年来，万达逐渐减少对房地产销售的依赖，房地产销售占整体业务的比重从去年的近9成降至今年上半年的近7成。

上海良栖企业品牌管理有限企业首席顾问程伟雄曾经担任过美特斯吗？ 孟买、博士登等企业品牌的高管，一些服装企业品牌出现在旺达商场，也出现在旺达广场的“内街”，沿街店铺可以收取较高的租金，商场租金不容易上涨 目前，旺达租户多为国内企业品牌和国际二三线企业品牌。

“旺达一般以扣除点收取企业品牌租金，很少收取固定租金。 ”程伟雄说。 旺达和租户谈判的时候，有点名气的企业品牌还是很强的。 他们通常不接受“保底”租赁模式。 所谓“底线”，是指商场出现租金底线，如果租户生意极差，以扣分方法计算的租金低于底线，则仍需支付相当于底线的租金。

程伟雄表示，在与旺达的合作中，租户在商场还是内街、减息还是固定租赁、租金是否见底等谈判中有一定的机动性。 万达为了长期快速发展，有时会向大企业品牌让步，多种因素重叠，租金水平不太高。

根据公募书，卢旺达购物中心的出租率一直维持在高水平，，年均超过99%，年上半年为97.8%。 近年来，万达的租金水平也呈稳定上升趋势，每平方米每月租金从57元上升到目前的75元，相当于每天2.5元。

ret睿意德中国商业房地产研究中心社长陈曦评论说，万达的房地产收益率不高。 “万达商业地产持有的房地产远远超过新鸿基，但两家企业的利润总额基本持平。 ”

但这只是万达“养屋”阶段的经营现状。 据《证券市场周刊》报道，万达即将走出“养殖户”期，未来将会选择越来越多不知名、但能承受更高租金的中小企业品牌，租赁方式也将有越来越多的调整。

三四线城市的“入口”

根据公募书的记载，目前万达有15000多家租赁店铺，主要租户包括超市、电子产品、电影院、卡拉ok、连锁餐厅等，出租给2600个企业品牌，万达表示“企业品牌库

卫民不动产蔡为民>； 博客、微博)告诉《每日经济信息》记者，万达目前正处于积极扩张阶段，要向全国各地、更低水平的城市开放万达广场。 他认为，旺达上市前，要在资本市场上获得较高的评价，就必须给投资者留下规模大、根深蒂固的印象。 这是因为制作大盘是当务之急，比租金收益率更重要。 万达想召集忠实的跟班，每次成为新城市，马上召集有实力的租户。

ret睿意德高级董事王玉珂认为，商业地产快速发展的核心是找到市场可以接受的盈利模式，毕竟资本市场以期望为导向。 但是，目前国内大部分商业模式还处于探索阶段。 根据旺达透露的数据，购物中心不赚钱。 酒店和百货商店就更不用说了。 去年，万达商业房地产收入1456.2亿元，其中包括房地产业务、公寓、商铺、写字楼在内的收入1262.5亿元，租金收入85.6亿元，占总收入的5.87%，而太古、新鸿基去年的租金收入分别为96 .

但是，王玉珂忽视了万达对于进军中国内地城市的全球企业品牌来说具有战术价值。 万达在全国112个城市有商业项目，这意味着如果得到万达的支持，可以迅速向全国112个城市拓展市场，这对于需要在轧钢方面投入数千万乃至数亿元宣传费用打开市场的新进入企业品牌来说，无疑非常具有吸引力

事实上，目前万达大量布局的三四线城市，已经成为零售市场的新蓝海。 奔驰西区负责人刘云良向媒体表示，中国增长最快的15个城市中，10个是三四线城市。

从奔驰、宝马、特斯拉等豪华企业品牌的轿车，到私人喷气式飞机、游艇、高端美容院，三四线城市广阔的市场和不断上升的购买力，必将受到能够支付高额租金的全球企业品牌的诱惑。 如果万达能够通过上市进一步提升全球企业的品牌资源库，短期内迅速提高租金收入也不是不可能的。

王健林在今年总结会议上表示，万达将从下半年开始迅速发展金融业务。 约翰智库上市房地产研究中心副主任张化东认为，如果旺达金融像蚂蚁贷款一样，向租用旺达广场的商户提供供应链借款，可以大幅提高租金价格的议价能力。

目前商业地产的通行模式是开发商向大企业品牌贴租金，向中小企业品牌收取高额租金溢价。 如果在卢旺达现有的租赁结构中增加中小企业品牌的比重，预计租金收入将大幅上升。

面临业态调整的挑战

大部分二、三、四线城市的万达广场位于城市中心，这是万达商业地产的一大特征，但要将这一特征转化为租金收益，万达需要对三、四线城市的费用习性、费用优势等进行深入研究，实现因地制宜。

新城控股副总裁欧阳捷告诉《每日经济信息》记者，各级城市年轻人所占比例不同，很多三四线城市的年轻人在一线城市工作。 因为这个二线城市的商场、购物中心需要更时尚、更潮流、更快的步伐。 相比之下，三四线城市中老年人在增加。 万达广场、万象城等购物中心沉入三四线城市后，一般以“生活”为中心展开业态组合。

“在许多三四线城市，购物中心被认为是居民的‘第二客厅’。 ”。 欧阳捷表示，购物中心要求餐饮业丰富业态，但由于对餐饮贡献的租金不高，购物中心有必要加大零售业占有率。 餐饮、娱乐、零售业的比例都应维持在30%左右，在餐饮中受欢迎，娱乐应保证基础人流，通过零售提高项目整体租金。

另外，三四线城市家庭常常以儿童为主，购物中心对儿童的业态也有很大的诉求，但人口基数不够大，因此有必要控制儿童的业态数量，不要加大占有率。

值得注意的是，服装在一二线城市是备受重视的业态，毛利率高于餐饮等领域，但许多服装企业品牌在三四线城市并不受欢迎。 因此，万达只是在少数中部城市尝试了服装企业品牌的升级，在大多数三四线城市，都是以平价、潮流的服装企业品牌为主力。 旺达需要在服装之外引入越来越高利润的业态，这显然是一个巨大的挑战。

体验型业态潜力巨大[/s2/]

王健林在今年的总结会上表示，上半年万达广场总客流量将达到7.2亿人次，预计全年将超过15亿人次。

世邦魏理市发表的报告称，电子商务的冲击和购物者对费用体验的追求，促使购物中心引入越来越多的体验式要素。 电影院、冰场、亲子乐园等代表性体验式租户通常面积较大，另外很多购物中心业主也致力于为购物者提供更舒适宽敞的公共空空间，购物中心的大型化

事实上，目前中国经济正在从制造经济向服务经济转型，服务经济的重要标志之一是服务支出在家庭支出中的比重较大。 多年前，富有远见的王健林就曾热烈讨论进军院线业务，但近年来推出了“神奇星”，将无法被互联网取代的体验式费用纳入麾下。

但是，在从零售业向体验服务业业态调整的头几年，旺达不得不面临租赁结构调整导致租金下跌的风险。

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