“万达IPO之谜：为何选择登陆港交所？”

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香港证券交易所将错过阿里，迎来旺达。 一起袭击的是这个国内最大的商业地产商去香港上市的诸多谜团，到香港距离ipo决定的消息过去了20多天，万达上市仍然是业界最关注的事情。 的关键是，旺达为什么选择在这个时候上市？ 为什么放弃a股后，要转战H股？ 其招股书称，此前被炒的“腾百万”电子商务、万达文化业务、万达金融业务等未纳入万达此次上市计划。 那么，其评价值如何明确呢？ 未来如何快速发展呢？

更有不少人感兴趣的是，万达上市给王健林带来的财富变化，让年中国首富落谁家的悬念。

带着这样的疑问，《每日经济信息》记者采访了各行业专家，试图从上市时机、估值、成长性等方面解开围绕卢旺达商业地产ipo的这些谜题。

香港证券交易所将迎来今年最大的单一IPO万达商业地产的上市。 《每日经济信息》记者表示，旺达赴香港的ipo背后少不了香港证券交易所的热情邀请，特别是在错过阿里巴巴这个巨头之后，香港证券交易所急得要扔橄榄枝。

“港资市场完全实行市场化发行，对公司盈利绩效没有要求，对关联交易也相对宽松，但旺达可以以较高的估值换取较高的增长概念，获得较大的融资。 这是卢旺达需要的。 》大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受《每日经济信息》记者采访时做了以下发言。

锁定发布路径

单从房地产领域来说，目前跨越千亿门槛的几家房企，为什么只有万达在资本市场门外徘徊？

梳理万达历史，大连万达集团创立于1988年，现已形成商业房地产、高档酒店、文化旅游和连锁商场四大核心产业。 年，公司资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。

旺达集团董事长王健林此前在接受媒体采访时表示，“2006年曾有机会在香港红色购物中心上市，但在寻找jp摩根、摩根士丹利等公司时，发现其框架完善，要求玛格丽“停止ipo，

2005年，香港reits (房地产投资信托基金)上市大门拉开，旺达承诺与澳大利亚麦格理银行合资设立商业管理企业，将旺达9个商业广场打包到国外发行reits，募集目标不少于10亿美元。 2005年底，万达reits招股书在香港地区通过。 但是，2006年7月，国家部委联合发行了严格限制境外企业收购内地房地产的《171号文件》(《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》)，旺达reits计划被迫搁浅。

两年后，万达在2008年致力于a股ipo，展开了一系列上市前准备。 根据当时的计划，万达预计将于年6月在a股挂牌。

但随之而来的楼市调控打乱了万达上市的阵势，房企融资渠道全面收紧。 截至今年年初，证券监督管理委员会网站发布的上市公司基本新闻情况表显示，大连万达商业地产仍处于“初审中”。

随着6月底ipo预披露到期，129家常年等待a股上市的企业被取消审核，其中有万达商业地产，另外，排在深交所中小板的万达院线也宣布取消审核。

关于万达地产“a股上市因未更新申报材料而中止审查”的理由，一位分析师指出，万达熟知上市流程，只要按规定提交材料，就不仅仅如此，目前的情况应该属于“自行放弃”。

这一切似乎有点晦涩难懂，为什么等了几年才放弃？ 卢旺达的新目标在哪里？

到了今年9月，传来了旺达去香港ipo的消息，谜题半解。

香港的上市更为现实

在许多港股拆股者看来，万达选择香港有充分的理由。

“旺达集团”现金流正向资产”的现金流平衡模式和本公司品牌主力店的招商模式支撑了旺达的快速发展，但却撮合了旺达房地产和各自营业状态之间的左右手。 ”柏文喜指出，万达集团之前将万达商业地产和万达院线分离并在a股申请上市可能会导致相互竞争。

盛资本总裁黄立冲也同样表示，与a股和海外市场相比，h股对万达来说是现实的选择。 “旺达现在依赖于周转，利润第一在于房地产价格的重新评估，真正的现金收益率并不高。 这样的模式是渴求资金的商业模式。 ”黄立冲表示，这是因为万达需要通过上市融资进一步补充现金流。

众所周知，万达集团去年在香港购买了“恒力商业地产”的“壳”，更名为万达商业地产( 00169，hk )，但受制于香港证券交易所的相关规则和万达庞大的资本存量，借壳的万达短期内大规模注入资产进行再融资。 今年8月25日，这家“壳”企业宣布更名为“万达酒店快速发展有限企业”，着力打造以万达自身企业品牌酒店项目为中心的海外综合房地产项目投资和运营平台。

柏喜表示，港资市场完全实行市场化发行，对公司盈利绩效没有要求，关联交易也比较宽松。 这处理了万达在a股上市的两大硬伤。 而且，万达以其高增长概念换取相对较高的沽价，可以获得较大的融资。 这是万达需要的。

在谈到最终选择在h股而不是海外上市时，柏文喜向记者表示，受中美法律和文化差异的束缚，中国房地产公司一直难以在美国上市，上市估值也很低。 “这也就是中国房地产领域只有代理商、广告主在美国上市，开发商很少上市的原因。 迄今为止在美国上市的中国开发商只有鑫苑(中国)，但就其规模而言，无论是开发业务还是资本市场方面，都没有什么影响。 ”

急速增长空之间的超同型企业

被认为是商业地产“神话”的旺达，在资本市场上讲述的故事到底好不好？

根据旺达商业房地产的招股证书，旺达将企业商业房地产业务共3个板块全部纳入上市公司，分别包括长时间投资的房地产开发租赁、房地产开发和销售、开发和酒店经营。 这三个板块正好是目前万达集团盈利能力、收入水平最高的三个板块。 根据此前公布的数据，年万达集团1866.4亿元总收入中，商业房地产企业收入1456.2亿元，商业管理企业租赁收入85.6亿元，酒店管理企业收入36.3亿元。 未来，万达商业地产上市企业占万达整体业绩的贡献率将达到80%左右。

在公募书中，万达首次对外披露了土地的收购价格。

据《每日经济信息》记者整理，~年，万达商业地产平均土地价格分别为1821元/平方米、1171元/平方米、1096元/平方米，其中有些三线城市土地价格并不算高，但近年来土地价格有所上涨。

兰德咨询研究表明，万达近三年土地价格仅占其平均售价的9.18%，这在领域内属于非常低的水平。 以龙湖为例，土地价格占年平均售价的比例为18.2%，万科接近25%，4成以上的房企超过33%，开发商土地价格低于平均售价10%的只有6.4%。

公募图书显示，万达~年月租金水平分别为57元/平方米、63元/平方米、70元/平方米，年上半年上升至75元/平方米，但全国城市型购物中心合理月租金水平为80元/平方米。

兰德咨询总裁宋延庆就此指出，万达大部分购物中心还处于育商期，预计今年年平均月租金将达到83元/平方米左右。

另外，万达与腾讯、百度的合作也被认为是刺激万达商业地产创新快速发展的新动力。 万达这次去香港上市的资产包不包括电子商务业务，但这确实会给去香港的ipo增加砝码吧。

“王健林表示，5年来200亿的总投资，让万达电子商务业者产生了想象力，加上马化腾、李彦宏的平台，对进入ipo关键阶段的万达来说，让投资者更有信心。 ”上述分解者说。

万达今年扩大的金融业务也让投资者兴奋不已。 分析师表示，这些金融业务将效仿阿里，利用旺达掌握的客户数据，为企业品牌租户提供供应链融资，有可能进一步提高旺达百货公司的租价议价能力和对优秀零售企业品牌的吸引力。

另外，万达目前在三四线城市的布局也被认为是跨国公司品牌深入中国零售市场的重要契机，其战术价值不可估量。

在这样的背景下，业界对卢旺达的价值判断，不仅局限于目前公开的财务数据，也越来越立足于企业的发展空之间。

(责任: df143 )