“上市房企上半年国外融资903亿 超去年全年”

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虽然是远水，但必须帮助火附近。 a股有充裕的时间暂停房企融资两年，再加上海外发债的价格特性，房企向海外融资的势头越来越大。

今年上半年，内地房企资金诉求增大，海外融资额激增。 但是，如果计算预算的话，这个方法终究是舍近求远，实际上并没有为房企降低多少融资价格。

去年美国qe3，随着日本量化宽松政策的推出，海外市场迎来超低利率环境，渴求资金的中国房地产市场成为海外资金投资的目标。

上半年，房企海外融资迎来两次“窗口期”，再融资出现井喷。 据记者不完全统计，上半年34家上市房企从海外募集资金903亿元，这个数字已经超过了去年上市房企海外融资总额(约700亿元)。

从上半年来看，出现了两次融资的“窗口期”。 仅1月，就有17家上市住房企业通过海外融资渠道募集了约420亿元的资金。 住宅企业一季度业绩爆炸性增长，截至今年3月底，年内第二个“窗口期”持续。 3月27日，万科首次发行海外债券，通过万科(香港)发行8亿美元的5年期固定债券。 同日，绿城中国增发年到期优先票据所得净额约3.09亿美元，利率8.5%； 另一方面，3月28日，中国年初分红20亿港币后，进行了两次融资，发行了5年高收益美元债券，权证利息为9.375%，发行规模为5亿美元。

截至6月底，房企海外融资总额已达到约900亿元。 其中既有万科、恒大地产、龙湖地产、碧桂园等标杆房企，也有佳兆业、新城控股、旭辉控股、建筑业房地产等中型房企。

住宅企业青睐海外融资，表面看似风光，但实际过程并不那么简单。 在记者采访的众多住宅企业家眼中，海外融资不是最佳选择。 “简言之，房企在海外借款有两个障碍。 首先，资金提供者的审查很严格，并不是所有的房企都能融资，二是融资价格没有想象的那么低。 ’在香港上市的房企财务负责人供认。

事实上，从房企的角度来看，从国内获得资金是最好的方法。 就像碧桂园的一位高官说的那样，“如果情况允许，谁会希望在远水中接近火呢？”

海外发行债务的趋势很多，很复杂

“对于想通过海外融资渠道，但目前资金实力不足的房企来说，在海外购房壳和实现再融资之间有很多复杂的审批流程，需要经过很长的等待。 ”新城控股集团副总裁欧阳捷告诉记者。

但是，即使是成功进行了ipo的住宅企业，也需要很多复杂的批准流程。 盛资本和协纵国际总裁黄立冲告诉记者，根据海外资本市场的经验，房企去海外融资通常需要4个条件。

他分析说，首先融资住房企业必须在海外有实体，如果进行融资的公司在海外注册，就必须拥有以其名义实际运营的资产。

“第二，资产状况健康，负债率不要太高。 ”黄立冲说。 他坦言，海外市场评级体系比较完善，融资方的债务比率和风险状况直接决定了融资的价格。 据悉，万科今年3月首次在香港子公司发行美元债券8亿美元，年利率仅为2.75%。 万科之所以能以低利率融资，是因为万科的负债率一直很低，现金储备丰富，企业经营风险小。

黄立冲表示，境外出资人除对融资的房企自身资产状况有要求外，房企还必须持有易于抵押、可迅速变现的股票。 事实上，房企最核心的资产是土地和项目，这也是房企在国内融资最重要的抵押物。 但是，这两种资产都不能直接转移到海外。 因此，大多数出资人只能对房企实际控制人的持股比例提出相应的要求。

除此之外，住宅企业要在海外成功借款，还需要可采用的结汇额。 众所周知，现在国内对公司和个人的汇率管理相当严格。 “为了在海外筹措资金，通过结汇用于国内项目的建设，住宅企业要在国内采用，必须拥有相应的结汇额。 ”黄立冲说。

年以来，全球资本市场出现了超低利率环境，拥有海外上市平台的房企更倾向于海外融资，发债是首要途径之一，其中不乏美元债务、港元债务和少许心债。 由于债务的发行过程并不容易，与过去以债务发行为主体的融资渠道相比，今年发生了变化。

进入年后，许多房企开始尝试股权融资。 今年1月13日，雅居乐宣布将发行7亿美元的次级永久资本证券。 1月16日，恒大地产以6.5%的港股折价融资45亿美元。

一位香港证券公司人士告诉记者，房企进行股权融资等于增加企业股东权益，实际上等于降低企业负债率。 接近恒大的人也表示，恒大分配股票是为了履行承诺，调整财务结构，降低负债率。

隐形价格不低

正如黄立冲所说，将海外资金用于国内土地和项目运营需要结汇。 虽然不太为人知，但是在这个过程中，一些“看不见的价格”会变得明显。

从表面上看，境外发债价格特点突出，在香港上市的房企境外融资价格相对低于内地房地产信托、房地产基金等融资方式。 国内银行贷款利率一般在8%以上，信托或基金方法融资利率高达12%，但通常海外债务发行价在5%左右，万科4月发行的美元债务更低至年率2.75%。

但是，如果仔细看看房企海外融资进入国内的过程，就会发现事实并不是那么简单。 业内人士表示，在香港上市的房企在内地购买土地后，可以先申请项目企业立项，经当地相关部门和外汇管理部门批准注册为外商投资公司，然后再进行注资。 住宅企业需要用自有资金支付最初的资本金，然后可以申请注入外汇资本金。

但是，申请的注册资本未必得不到外汇管理部门的批准，有关部门需要根据资金规模考虑，批准的额度可能小于房企的申请规模。 在这些申请获得批准后，房企可以提供资金，外汇可以从香港银行汇到内地银行。

记者了解到，境外募集的资金汇到房企外汇资本金账户后，汇到人民币还需要一个过程。 在工程建设过程中，这些外汇要多次结汇，每次结汇都要根据相关合同、资料、发票向监管部门报告，过程极其繁琐。 “外汇通常由房企分期汇款到国内。 本来，获得巨额外汇而无法兑换是一个痛苦的事件，但整个过程却持续了很长一段时间。 ”前述住房企业的财务官员告诉记者。

如果结汇流程较长，且国内房企因资金链紧张急需用钱，“外保内贷”将成为房企“早点借钱”的方式。 其实“外保内贷”是指房企将外汇存入香港中资银行，香港中资银行向内地银行开具担保函，房企可以由此获得信贷额度。 这意味着融资房企不仅要向海外投资者支付债券利息，还需要向内地银行支付融资利息，外汇存入香港银行所得的利息非常有限。

“加上这些因素，海外融资的实际价格上涨了3至4个百分点。 ’前面提到的房企财务人员直言不讳。 除此之外，在香港上市的房企每次海外募股都要支付募集金额4个百分点左右的发行费用，这又是海外融资的附加价格。 如果在当初的融资价格上加上这样的“隐形价格”，海外融资的实际价格已经堪比国内的信托、基金。

“海外融资的过程很长，最重要的是价格不一定很低。 如果能在国内筹集资金，谁会舍近求远呢？ ’前面提到的碧桂园上层人士感慨良多。

融资价格目前有分化的危险

“海外融资对公司的运营、财务相关指标，如现金流、负债率、净资产收益率等要求严格，通常指标不达标的房企很难融入资金。 ”新城控股集团副总裁欧阳捷直言不讳。 事实上，房企能否获得低价资金、大额资金，不仅与其财务指标有关，也与房企的市场布局、产品结构、土地储备以及房地产领域的宏观状况密切相关。

几年内几笔大额融资由标杆房企获得。 中国年初成功分配了20亿港币的股份，到7月初，龙湖地产与13家银行签订了76.72亿港币俱乐部贷款，刷新了年内的单一贷款记录。 在价格方面，包括碧桂园、世茂房地产在内的众多标杆房企融资利率均在6%-8%之间，其中万科(标准普尔企业评级bbb+ )发行8亿美元5年的带息债券利率仅为2.75%。

但个别房企海外融资价格仍居高不下，佳兆业、恒盛地产、宝龙地产、中骏置业、明发明集团及中国奥园等房企债务发行利率超过10.25%。 另一方面，恒盛地产(标准普尔企业评级b-)发行的5年期2.5亿美元票据利率达到13.25%。

“预计高质量的住房企业将来有机会获得巨额低价融资。 因为他们可以给评级机构很高的评价。 ”据欧阳捷分解。 采访的众多业界人士认为，未来住宅企业海外融资的“马太效应”将更为明显。

在业内人士看来，未来海外融资价格上涨也是大致的。 黄立冲坦言，尽管海外资金状况能够保持充裕，但未来新楼市调控政策的出现仍是一个笼统的问题，将改变海外投资者对国内楼市的研究判断。 中国指数研究院最近的一份研究报告指出，房地产市场回暖速度的加快可能会持续加强政府管制，大规模海外资本流入也可能会导致资金管理部门严格控制跨境资金流入。

事实上，这半年来，由于房企密集发债，穆迪、标普等评级机构担忧这些发债企业的资金状况，降低了关联企业的评级，但评级下调将导致未来融资价格的增长。

标普近日报道称，中国房地产市场的一些变化可能给低评级住房企业带来潜在风险。 该报告显示，在提供评级的38家公司中，一半的评级为“b+”至“ccc”水平，低于领域的平均风险判断。 其中，许多房企的低估值反映了“疲软”或“极弱”的业务状况，以及“非常大”或“极大”的财务风险。 随着估值的降低，来自海外债市的融资也变得更加困难。

目前，许多行业人士担心，美国qe3政策逐渐退出，海外流动性充裕的局面也告一段落，海外融资渠道受到挤压，对以资金为生命的房地产领域影响甚大。

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