“中报净利润率33.5% 中国外逆市领跑有玄机”

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8月5日，中国境外快速发展( 00988，hk以下简称中国外)公布的全年报告显示，企业上半年销售额约为800.7亿港币) 632.1亿元)，营收321.9亿港币)约254.1亿元)，净利润110

从今年各房企的业绩来看，房地产领域的暴利时代在加速退出。 同策咨询数据显示，年第一季度，上市房企净利润率降至13%左右。 但是，在中国之外却以相反的势头上升，每年的净利润率从去年同期的32.8%上升到了33.5%。

中国外面的利润为什么这么高？ 保利高层曾在公开场合表示“不擅长中国外的利润”。 一位长期研究中国外的拆船员认为，高利润率来自复合因素。 母公司中国建筑工程总企业的央企特点和建筑领域背景、中国外自身运营价格控制、融资利率、以及逆势低价拿地战略。

土地价格的“先天”特征

作为中国建筑领域巨头的中国建设工程总企业房地产企业，在中国之外最有基础，但具有大部分房地产公司匮乏的特点。 深圳勘察设计院一位业内人士对《每日经济信息》记者表示，目前许多房企实际上在房地产项目施工中忽略了很多技术细节，但在我国外部这方面很专业，“对材料和工程的价格和质量，中外人士都很内行，各个环节的监督， 无论是设计方还是工程施工方，如果遇到这样的甲方，我们都会做更细致的工作。 ”

中国外的项目售价大多高于同行。 据今年中报报道，企业住房销售平均价格为15295.12港币/平方米(约12071元/平方米)，《每日经济信息》记者从各大住房公司的业绩报告中获悉，今年上半年销售面积突破500万平方米的住房企业共计7家，是中国境外唯一的销售单位。

克瑞研究中心的朱一鸣拆师认为，中外央企的背景给企业土地所有者带来了巨大的特点。 “中国外的地块大多位于一线城市，位置也比较好，这在一定程度上造成了中国外价格上涨的特点。 ”。

《每日经济信息》记者在调查企业年报时发现，华东地区全年总利润50.96亿港元，成为中外总利润最高的项目区域。 今年，企业持续增资华东，上半年4成以上的购房款用于上海、南京、杭州3个城市的土地，共获得约114万平方米的土地，为此消费88亿3400万元。

关于为什么能获得比较优越的地块，盛富资本首席执行官黄立冲表示，桥梁、隧道、道路、地铁等市政项目政府打算大力建设，但面临资金不足的问题。 通过建设项目，作为中外母公司的中国建筑工程总企业可以比较容易地获得项目贷款，为政府暂时垫付工程款，相当于为政府的城市基础设施建设项目提供了融资便利。 与之相反，中国以外作为中国建筑的房地产企业，在当地自然地获得土地，享受着便利。 他说，其实这个方法也是许多房地产企业交换土地的一种手段，在业界不是特例。

严格控制市场营销费用

除此之外，朱一鸣还表示，业内早有传言称，中国外长在香港经营房地产项目开发，各环节价格管制严格。

《每日经济信息》记者查了中国全年新闻，今年前6个月，企业流通费用4亿5000万港币(约3亿5500万元)，同一时期，万科销售费用14亿3100万元，拿地位置偏远，营销力度较大的碧桂园，

朱一鸣表示，中外企业品牌特征比较明显，区位优越，不缺客户。 因为，这个房地产销售大多通过自己的销售团队，不需要使用代理企业的客户，不需要中介分享销售利润，所以中国外的营销费用当然不高。

事实上，中外的营销团队都有非常严格的价格管理规则。 广告和市场宣传的计划、预算和执行都有监督机制。 广告制作也有相应的投标体系，不超出预算，降低网站投放的折扣点，直接降低广告费用。

不仅营销价格便宜，中国以外的行政费用也比领域其他大佬低。 据半年报报道，中国外今年前6个月的行政费用共计7.54亿港币(约5.95亿元)、万科11.9亿元、碧桂园8.77亿元。 按此计算，仅从市场营销和行政两方面的费用来看，中国外比万科节约16.7亿元，比碧桂园节约14.56亿元，相当于两家企业上半年净利润的1/4~1/3。

贷款价格同行最低/

今年上半年，中国境外加权平均贷款价格为3.8%，据企业公告为同业最低水平。 年各大房企年报显示，中国境外去年的年财务费用仅为2.86亿港币(约2.25亿元) 据《每日经济信息》记者不完全统计，各大企业中很少有公司低于这个数字，碧桂园2.58亿元，万科7.65亿元，保利地产8.9亿元。

请注意。 在中国之外，走的是银团贷款的老路。 上半年企业在香港实现了120亿港币的融资额。 其中，今年6月下旬，在中国外签订575亿港币的短期贷款，年底到期，用作即时运营资金。 承包贷款的4家银行包括汇丰、东亚、中国银行和农业银行，相关资金分别为20亿、15亿、125亿和10亿港币。

今年更早，在中国外也使用银团贷款的方法与包括中国银行(香港)、中国建设银行)香港)、汇丰银行、恒生银行在内的11家银行组成的银团贷款签订了62亿港币的5年银团贷款，目前已结束限额分配。

在盛资本首席执行官黄立冲的解体中，向香港融资银团的最大特点是低利率，与内地相比，利率一般下降3%~4%左右。

此前，龙湖地产相关人士曾向记者表示，银团贷款因利率低、风险可控，是有力的房企偏颇的融资方式。 但是，该融资的门槛也非常高，房企自身需要具有良好的评级，在各银行有良好的业务交易和信贷记录，除此之外，公司自身开发的项目体积和质量也是能否飞跃购买的重要因素。

黄立冲向《每日经济信息》记者表示，中国外项目多在一线城市，产品抗风险能力强，另外，中国央企获得银团贷款越来越多，中国外母企业中国建筑工程总企业也是中国外融资的一大特点，从以往的例子来看

此外，通过中国境外良好的机构评估，可以获得更低利率的贷款。 2005年以来，中国外成为内地上市房企中为数不多的享有穆迪评级的香港上市公司。 今年2月，穆迪和标普分别上调了对企业的投资评级。 其中穆迪评级为baa1/稳定，基准为bbb+/稳定。

这几年，中国外再融资顺利，即使在去年年初房地产领域普遍融资困难的时候，中国外也能以4.875%的利率在香港发行7亿5000万美元的5年期债券。 同样在香港融资，碧桂园近三年在香港发债约43亿港币，利率达到9.24%，约为中国外的两倍。 另一方面，作为领域规模龙头的万科在银行收紧放贷时，曾依赖房地产信托融资发放利率

在淡季获得低价土地

中国外企董事局前主席孔庆平曾在全年业绩发布会上表示，中国外向来在任何合适的时候都会买地，但目前企业的财务状况良好，绰绰有余。 他还表示，今年将是年初决定的800万平方米，而不提高土地购买计划。

截至2006年6月底，中国境外已获得银行余额现金518.0亿港币(约418.8亿元)，超过万科的362.5亿元，但手头宽裕的中国境外并未仓促获得土地，今年上半年共获得11块土地。 《每日经济信息》记者调查了中国境外7月份的地址簿，上半年土地拥有面积为470.59万平方米，与企业去年一年超过了数千平方米的新土地面积相比，显得有些保守。 根据企业上半年拥有土地消耗150亿8500万元计算，今年新增土地平均楼面地价为3205元/平方米，仅占上半年每平方米销售平均价格的26%。

从孔庆平对前海土地的遏制也可以看出中国海外土地市场的谨慎。 他说，前海的土地企业当然关注和研究，但前海只是中国外用户市场的1/30。 他说，企业必须越来越考虑自己的定位，无论是前海土地获得还是未获得，都不会对中国外造成“质”的影响。

1998年金融危机时，中国在香港高价攫取土地后，地价大幅下跌。 这是因为吃了大亏。 此后，中外企业现任董事局主席邓建民对土地价格提出了更严格的要求:只有利润率超过10%，才能取得土地。

兰德咨询公司宋延庆表示，通常在中国境外选择淡季土地，并在一季度或四季度频繁出击。 他认为此时拿地非常合适，以6~8个月的开发周期计算，可以避开劳动力市场紧张期，在销售黄金期卖出。

去年，中外再次诠释了“淡季出击”，年末两个月土地保有量超过前十个月总量，更创12月1月获得10块土地的纪录，全年土地保有面积猛增至1032万平方米。

除了淡季出手外，在中国以外获得低价土地的另一种形式是收购。 年3月，中国外收购光房地产，获得旗下170万平方米的土地储备，按收购价格30亿1800万港币估算，这些土地的楼价为1800港币左右。

今年5月，中国外再次回购西安、青岛、沈阳项目剩余股份18.15亿港元，将3个项目变为企业全部资金。 记者了解到，三地项目均为商业/住宅综合体，其中西安项目包括3块土地，总面积26.9万平方米，青岛项目包括4.31万平方米土地，沈阳项目体积46.9万平方米。 截至2009年3月底，三地项目判断值共计92.91亿元。

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