“珠光控股对赌年利率21% 高收益盘活烂尾楼”

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4年多前，广东珠光集团有限企业(以下简称“珠光集团”)借用新南方国际上市，将后者更名为珠光控股有限企业( 01176.hk )。 那年4月，珠光控股收购诚昌控股(以下简称“诚昌”)的股权，诚昌通过全资子公司惠丰企业为广东海联大厦有限企业)以下“广东海联”)的80%权益，珠光控股为诚昌的股权。

珠光盘活珠控国际中心:赌博年利率21%的高收益盘活烂尾楼回收资金42亿

4年多前，广东珠光集团有限企业(以下简称“珠光集团”)借用新南方国际上市，将后者更名为珠光控股有限企业( 01176.hk )。 由于盘子小，珍珠控股这几年的动向是以收购项目扩大规模的愿景为中心展开的。 目前，这些项目的造血功能也逐渐显现出来。 当然，对珍珠控股公司来说，意义还不止于此。

朱庆伊走马就任珠光控股主席，也明确了利用家族关系组建大型上市企业的决心。 虽然珍珠集团拥有天量土储，但珍珠控股集团要获得这些资产注入，除了有足够的承接能力外，还需要足够的资金支持。 除融资渠道外，珠光控股探索包装齐全的烂尾楼项目，重新上市、溢价退出的模式将带来利润，包装成功的珠光控制国际中心和其他项目的上市，也为之后集团资产注入的获得提供了后盾，

为了充分利用珠控国际中心，珍珠控股甚至不惜用对赌的方法向投资者发放最高21%的年利率。 并且，经过4年的努力，珠光控股在珠控国际中心项目中回收的资金超过了42亿元。

/ S2/]珠控国际中心

“平安银行已经率先上传到珠控国际中心。 ”珠控国际中心项目负责人表示，难以在言语之间掩饰兴奋。 对珠光控股来说，这个充满故事的项目的入市标志着珠光控股多年的呕心沥血终于迎来了收获期。 平安银行的上传给珠光控股带来了近20亿元的资金。

追溯到上溯，珠控国际中心的身世是曲折的，以前的名称叫做海联大厦。 场景到了年，当时手头拮据的珠光控股做出了收购海联大厦这个烂尾楼项目的惊人决定。

那年4月，珠光控股收购诚昌控股(以下简称“诚昌”)股权，诚昌通过全资子公司惠丰企业为广东海联大厦有限企业)以下“广东海联”)持有80%的权益，珠江控股为诚昌 此外，广东海联还欠当地国土部门约2.855亿元债务(土地价款2.85亿元及按0.1%计算的累计拖欠支付费用) )，土地价款由80%的权益分担)。

海联大厦原为广州市cbd核心区珠江新城中的“第一烂尾楼”，1994年广东海联利用人脉特点，在广州大道与黄埔大道交界处购买了这片黄金地块。 1996年，海联大厦开工后，因金融危机和项目负责人高层贪污腐败。 当时，只完成了三楼的地下室结构。 之后多次谋求生存，但怎么也没能复活。 2004年1月，该地块也因欠债3亿元，排在广州市国土房管部门公布的拖欠土地使用权出让金名单首位。

这个项目是珠光集团利用人脉关系为珠光控股牵线搭桥，珠光控股和珠光集团此前就有改造烂尾楼的经验。 珠光集团总裁助理、资产管理中心总经理饶富欣在接受时代周报记者采访时表示:“企业是烂尾楼专家，许多项目是烂尾楼。”珠光控股以前运营的南沙御景项目也是烂尾楼。 解决烂尾楼很有信心，但关键是，充分利用这个项目需要很多资金。

珍珠控股公司为这个项目付出了很多费用。 年末，珠光控股通过转让诚昌45%的股权获得2.8亿港币，以15%的年利率发行5亿港币年到期的票据，筹集7.8亿港币的资金，支付海联大厦项目的收购费用。 此外，珠光控股向投资者出售认购期权，在认购期权期间，投资者有权随时要求珠光控股回购这部分股票。 价格相当于2亿8000万港币的认购价加上年利率最多21%的利息的总和。 也就是说，如果珠光控股集团的项目销售超过42亿港币，就需要向投资者支付年利率21%以上的年利率。 也就是说，投资者要根据项目的盈利情况重新明确珠光控股的更高投资收益率，这显然带有“对赌”的色彩，但珠光控股注入到这个项目中的血本和期望也足够了。

年，这家商店、办公楼一体化的项目逐渐开始造血。 在没有取得预售证书之前，珠光控股已经寻求了很多出路。 年4月24日，珠光控股向广东粤财信托出售海联大厦3年的收益权，代价为15亿元。 8月，与平安银行签署框架协议，计划出售该海联大厦项目几个总建筑面积约40357平方米的商业单位和193个停车位。

年末，该项目被改造为珠控国际中心入市。 据说对外销售开始后，很快就销售了4套大面积的商店。 面积6831平方米，平均价格达到107340元/平方米，回收资金7亿多元。 办公楼的销售平均价格也达到了4万元/平方米。 加上平安银行的上传，珠控国际中心已经回收资金超过42亿元。

黄沙项目第一季度注入

以前珠光控股的相关负责人曾表示，当务之急是做大珠光控股的盘子，饶先生还对时代周报记者表示:“珠光集团未来的快速发展方向是向上市公司注入更多的资产，在这方面也在努力。”

截至年6月底，珠光控股只有5个房地产快速发展项目，包括100%权益南沙御景、80%权益珠控国际中心、100%权益从化珠光云岭湖、70%权益从化御景山水花园及100%从化水底村地块。 南沙御景已接近售罄，从化珠光云岭湖和从化水底村地块还在开发设计中。

但是，从去年下半年开始，珠光控股扩大规模的行动仍在继续。 珠光控股去年8月16日以3亿100%万元的人民币收购了丰顺佳荣，而后者在6月份时收购了广东喜龙的100%股份。 广东喜龙与独立的第三方共同开发了位于广州市天河区珠江新城h3-3地区的地块项目(翡翠商务大厦)。 珠江控股集团在结束此次收购后，翡翠商务大厦的可售建筑面积仍为3.31万平方米。 年9月，珠光控股也购入了广州市白云山地区土地的50%的股权，代价为10亿元(约12.56亿港币)。

10月，珠光控股公司也与融德投资有限企业(以下简称“融德投资”)、广州珠光投资有限企业(以下简称“珠光投资”) )签订了珠光投资收购谅解备忘录，宣布融德投资为珠光控股股东。 珠光收购完成后，珠光控股公司拥有珠光投资的全部权益，据此获得了后者拥有的广州一地块的几幢办公楼的所有权，已经支付了4亿港元的存款

跨年时，珠江控股集团也预计广州天河区总用地面积达10.7399万平方米，已支付3亿元人民币的定金，该地块的土地性质也拟从工业用途改为商业和金融用途。

据粗略统计，短短几个月内，珠光控股公司为并购项目消耗了约20亿元。 目前，珍珠控股公司的项目数量达到9个。 “收购项目和开发项目都需要资金投入，‘珍珠控股’现在资金紧张是关键。 ”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫说。

珍珠控股公司此前优先进行为项目利润做出贡献的项目，因此为了筹集资金，将融资和其他业务的出售并行使用。 10月成功发行总额2亿美元、年利率12.5%的优先票据，11月卖掉位于广州市天河区地中海国际酒店3楼、4楼、6楼的零售房产，总建筑面积约1.64万平方米，回收近8.63亿港元。

另一方面，珠光控股财务管理中心社长刘奕君根据时代周报记者透露，位于黄沙的珠光御景壹号也“第一季度注入”。 该项目为巨无霸项目，当年地价达86亿元，一期售价6万多元，今年将开发二期，资产规模100亿元。 但是，显然要承担这个项目需要很多资金。 她还表示，朱庆伊上台后，“将利用朱氏家族的影响在融资等方面促进珠光控股的迅速发展。 我们一直以来都是花钱收购项目，也慢慢拥有造血功能。 ”。

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