“热销后的库存 二三线城市大盘危机”

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年12月底的一天，一家家庭型住宅企业的董事长在与21世纪经济报道记者谈话时感到困惑。 过去一年，在他苦心深耕的三四线城市，稍早来的大型房企上演了一个不可思议的神话，一个楼盘的销售额达到了四五十亿，接近于当地其他几家公司的销售额总和。

对其他开发者来说，是对市场判断失误，还是产品有问题，感觉真的很糟。 羡慕和嫉妒的同行不少。 但是，神话始终是神话。 冲击之后，外行人眼中的“恢复力”在同行者眼里显得有些脆弱。

贩卖神话

碧桂园( 2777.hk )是年内最耀眼的住宅企业，销售额超千亿，增长率超150%。 那个在一点点的城市很受欢迎。 兰州50亿，沈阳50亿，山东海阳30亿。

以碧桂园兰州新城为例，与其他开发公司先建房重建配套设施的模式相反，碧桂园的项目往往可以在开盘时为客户提供良好的园林、商业街、交通中心等生活补助。

当然，最吸引人的是价格。 桂园·兰州新城一期精装房价格为每平方米6280元，兰州房地产市场均价达到每平方米7500元，城关区、雁滩等热门地区均价超过每平方米8500元。 去年10月开业时一举获得50亿美元。 兰州市房地产管理局数据显示，年上半年，兰州商品房成交额达到73亿元，年成交额80亿元左右。

兰德咨询总裁宋延庆在接受21世纪经济报道记者采访时指出，大企业品牌房企确实有其特点。 首先，由于企业品牌的特点，这些房企新进入一点城市时，往往会提高击球率。 其次是产品的能力。 大企业往往具有更强的研发能力，支持越来越多的项目数据。 新进入一个城市时，直接在其他地区引进了已经得到市场认同的户型，缩短了适应市场的时间。 碧园的项目从拥有土地到样品房已经建成，只需要3到4个月就可以销售，这也节约了财务价格。

碧园不是孤例，这几年恒大( 3333.hk )、龙湖) 0960.hk )、世茂不动产) 0813.hk )创造过热门神话。

恒大海上威尼斯项目全年销售额达20亿。 这个项目位于长江河口北岸的江苏启东。 克瑞副总裁、上海企业总经理于丹丹丹表示，高性价比是海上威尼斯受顾客欢迎的主要原因，“产品高调、定价亲民。 性价比高是一大特点，在距离启东不远的崇明岛，别墅的价格通常在3万到3.5万/平方米之间，海上威尼斯的价格只是崇明岛别墅的1/3。 ”。

克瑞咨询中心副总黄章林认为，海上威尼斯的人气是因为产品类型丰富。 项目满足了上海客人想去海边休闲旅游的诉求。 从小公寓到别墅，可以迎合各种类型顾客的胃口。 易居电商上海企业执行总经理周海平补充说，易居发行的约8000张e金券推动了项目的热卖。

这样的光辉有多久了？

难以持续的高增长？

历史是最好的镜子。

根据克比瑞公布的年度山东项目销售排行榜，龙湖葡酢浆湾总成交额约30亿元，成交套数1763套，居烟台销售排行榜首位。

公开资料显示，葡萄牙湾占地8500亩，分为a、b、c三个地块，目前正在开发的是a地块。 a地块也有1期、2期、3期，其中1期大部分都卖完了。 一期热卖是独家独栋一楼的度假小医院，一套80万元起。 这样度假的小医院面积不大，适合来烟台旅游的人们居住。 二期销售与重叠院重叠，第三期销售为高层、别墅和办公楼项目。

年开始了，冠军已经很容易悄然成为主将。 在烟台大厦成交额前十的排名中，一线房企万科、万达获得冠亚军，其中万科黄金19亿元，万达13.1亿元。 住宅企业容大置业排名第三，为10.1亿元。

一位开发商感叹三四线城市住宅的钱不容易赚，但大型开发商一进来，就以咄咄逼人的势头夺走了大部分市场份额。 文案开头提到的开发者认为低价战略是不可持续的。

另外，以碧桂园兰州项目为例，虽然很多人不知道，但碧桂园兰州新城一期总占地1800亩，道路、绿地等规划用地占1000亩。 这意味着配套项目的土地开发面积大于建设用地。 另外，发现项目建设地属于塌陷性黄土层，绿化、修桥、建筑等基础价格增加了3倍以上。

大型房企当然可以通过财务资源、价格管理能力、产品构建能力来盈利。 但是，这些热门大盘的共同点是，一期基本上都是价格还是微利。 大家采取了同样的策略，加快了去化的速度，收回了资金，迅速收回了土地价格和公共建设价格。

后期销售速度放慢，有主观原因和客观原因。 开发者之所以稍微放慢了推送的速度，大多是因为利润和销售速度不能并存。 这些大盘大多在城市郊区，开发商希望等地区成熟一点后再推出利润丰厚的产品。 客观原因受制于城市本身的快速发展、经济、人口等多因素。

对大盘来说，一期的命中并不意味着大获全胜。 虽然有点受欢迎，但是一开始有投资型的顾客，交房后他们不会入住。 为了不沉淀资金，大多数大盘商业在前期也选择了散装销售。 因为没有足够的长住客人，生意很难生存。 变成恶性循环，这些大盘子将无法兑现当初的诺言。

但是，没有必要过分担心。 尽管开发商与地方政府签订了投资框架协议，但开发面积一般都非常惊人，意在就近万亩。 但是，只有确实的土地会进入上市公司的报告书。 开发多少，拥有多少，开发商的库存问题就不会马上出现。 即使卖不出去，资金链也不会因此而断裂。 一期命中后，价格基本收回。

但是，危机并不是不存在。 神话有时离谎言只有一步之遥。

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