“推百亿物管计划 碧桂园转型“服务商””

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先是恒大跨境销售矿泉水，晋身千亿元房企碧桂园也宣布扩大物业管理工作快速发展，5年后提出碧桂园物业经营收入超过100亿元的目标。

万科、绿地、保利之后，万达、中海、碧桂园、恒大4家房企的销售额也突破千亿元，成为中国千亿元房企阵容中新的高额。

千亿元规模是荣耀的象征，但也意味着公司的高速增长有可能告一段落。 “住房市场不可能永远持续增长。 不到十年，我们将看到领域的天花板。 ”万科总裁郁亮在每年的书中这样说道。 这一共识也成为千亿元房企“不务正业”的依据。 万科创新第五食堂、幸福客栈等物业服务，进入徽商银行等动作，现在轮到恒大和碧桂园了。

非住宅业务探索

最新的《碧桂园高端物业服务快速发展报告》显示，未来碧桂园将更加细化和规范楼宇物业管理服务，使物业管理工作成为碧桂园集团新的业务增长点。

“如果说碧桂园20年前提出的‘送上五星级的房子’越来越作为概念和约定出现，那么现在这个‘五星级的房子’有更丰富的文案。 》近日，碧桂园物业服务有限企业(以下简称碧桂园物业)社长李长江在接受《中国经营报》记者采访时表示，碧桂园物业将引进越来越多的服务项目，包括家具服务，“小区内所有业主的吃喝玩乐，

碧桂园房地产的另一位负责人向记者透露，目前碧桂园房地产已经设立了许多相关服务中心，并设立了家具厂等。

在李长江看来，所有与所有者相关的服务都可以经营，甚至可以跨行、跨境经营，这将推动现代房地产转型的大经营，形成良性循环。

据统计，年碧桂园房地产经营收入约5亿元，预计年翻一番达到10亿元的水平，但似乎距离100亿元的目标还很远。 五年后实现房地产收入100亿元的目标，意味着五年内实现十倍以上的增长，这看起来是不可能的任务。

但是，李长江很乐观，他说:“可能用不了五年。 从年到年，碧桂园集团的销售收入将从400多亿元迅速发展到千亿元以上，碧桂园房地产要接管的园区也将从200多个园区迅速发展到400多个。 加上随着碧桂园集团开发项目的增加而获得的自然增长，碧桂园房地产将丰富和优化服务文案。 这都是碧桂园房地产增收的保证。 ”

事实上，由于住宅行业龙头万科标杆的作用，依托业主资源介入越来越多的非住宅服务项目已成为规模住宅企业盈利模式变革的首要方向之一。 碧桂园致力于房地产，目标也是万科。

万科从去年开始在旗下的楼宇小区提供第五食堂、万物仓、幸福驿站等一系列创新服务，成为房企房地产创新的典范。 万科入股徽商银行为探索面向未来业主的社区金融服务埋下了伏笔。

“未来万科的定位是城市配套运营商。 ”郁亮每年都表示，万科的目标是与城市同步快速发展。 由于不同城市的快速发展阶段不同，各城市的诉求也不同。 因为这个万科想成为城市的辅助服务商，不仅包括建造住宅，还包括垃圾焚烧厂、公园等，当然也包括商业房地产项目。

近年来，郁亮与万科董事长王石之间在商业地产快速发展方面存在观念分歧的传言不断蔓延，但万科前三大商业地产项目北京金隅万科广场、深圳万科广场、苏州万科精彩广场开业后，到海外游学的王石特意介绍了这些项目。

王石向万科“城市配套服务商”的转型方向已经与郁亮完全一致。 王石的话是这样说的:“万科的城市配套服务商提供城市需要的什么，需要下水道的提供下水道，需要垃圾焚烧场的提供垃圾焚烧场。”

万科认为，不到10年，住房市场就会碰到以前流传下来的意义上的“天花板”，这是变革的重要原因。 “中国的房地产市场达到10万亿美元就差不多了。 每年有1，000万所住宅。 请大家计算一下能建几年。 未来十年中国的住房诉求量可能会稳定，甚至萎缩。 ”郁明地表示。

挑战并存

规模化房企介入非住宅产业是大势所趋，但实际上，无论是碧桂园的物业管理提升计划，还是万科的城市配套服务商战术，都面临着利润低、盈利模式不清晰、陌生行业的业务风险等诸多现实挑战。

“物业管理是物业公司利润最低的服务的一环，往往是赤字，实现利润非常困难。 ”广州房地产领域的专家表示，物业管理服务对物业企业提高顾客的紧密度非常有帮助，但要成为稳定的利润来源还有很长的路要走。

这几个在住宅的“老大”万科也深有体会。 公开资料显示，2009年万科房地产企业独立运营，当年净利润仅为1亿元左右。 万科公司股份有限企业副总裁、万科物业首席执行官朱保全公开表示，万科物业的收益主要来源于包括二手房买卖在内的多种经营。 “仅从物业服务本身的盈利成绩来看，万科物业是亏损的，万科物业目前服务的项目中，盈利和亏损的项目比例约为55:45”。

万科在房地产方面创新设立的第五食堂，目前不以盈利为目的。 万科房地产事业部助理社长向云表示:“从长远来看，第五食堂的毛利率估计不足10%。”

在这种背景下，一些领域的人认为，未来万科的各种物业服务组合不足以为万科提供足够的盈利支持。

一位投资者结算:全年万科物业营业收入8.6亿元，10年后万科物业收入翻20倍，也不过180亿元的收入。 假设20%的营业利润率，只有36亿元的营业利润，执行到净利润可能还不到10亿元。 在估算万科的市值时，几乎可以忽略不计。

对此，碧桂园房地产也有了确定的认识，“提高物业管理服务目前并不要求太高的利润。 我们的经营理念是寻求和提供性价比高的服务，为业主提供超有价值的服务，大服务胜过大经营，为企业长期快速发展创造潜力。 ”。 李长江说。

“对房地产公司来说，房地产服务盈利水平的高低不应是最重要的考虑标准，作为房地产项目的组合，房地产服务水平的提高将极大地促进房地产主业的快速发展。 ”前面提到的房地产行业专家认为，规模化住宅企业来说，提升房地产服务最重要，是树立企业品牌，利润是次要的。

(责任: df102 )