“香港楼市“崩盘”风声四起 港府高官匿名“辟谣””

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要求匿名的香港政府官员对本报表示，目前香港楼价只进入平静期，没有进入下跌周期。 政府一确认楼市进入下跌周期，就会沿用逆周期思维放松控制。 “但显然还为时过早。 ”

新春伊始，关于香港楼市“崩溃”的谣言四起。

2月12日，以香港屯门两个有限的价格远低于市场预期的价格成交。 每平方英尺的地价最低为2129港元，为12年来最低。

三天前，新鸿基减价出售元朗住宅项目“尔峪”的156个尾货单位。 平均尺价为8526港币，比去年首次发售时暴跌35%，若计算比该区二手楼价低10-15%的印花税退还因素，折扣幅度将达到40%。

更早的时候，长江实业新年初的新盘销售获得了25%的利润。

如此迅速的发展商竞争减价促销，与香港楼市在1997年亚洲金融危机中崩溃时的情况有些相似，引发了舆论对香港楼市前景的热议。

目前，香港楼市的价格指数和租金处于历史最高水平。 “香港的全年楼价超过了1997年前楼宇周期最高峰的价格。 香港楼市可能面临转折点。 ”香港大学城市规划设计学科教授赵丽霞说。

香港房地产行业许多人认为，新盘降价越来越多的是营销策略，其释放的信号不足以表明楼市已经在降息。

许多学者指出，2008年以来，在美国量化宽松政策下，香港和内地楼市的波动曲线密切相关。 退出qe，货币政策的反转引起香港和内地的资产价格，特别是房地产价格的下跌，似乎成了众矢之的。

在争论中，近日，一位要求匿名的香港政府官员在私下向21世纪经济报道记者阐述了他对目前香港楼市形势的评价。

他说。 “现在香港的楼价充其量进入平静期，还没有进入下跌周期。 由于美国异常的货币政策，香港楼价已经经历了超长牛市，银行利率是主导这个周期的重要因素。 政府一确认楼市进入下跌周期，就会沿用逆周期思维放松控制。 ”

“但是很明显，现在还没到时候。 ”这位高级官员说。

新界地产割高

2月10日，新鸿基地产在香港元朗住宅项目公布156个新单位，平均售价约8526港币/平方英尺(约71679元人民币/平方米)，比去年上市时下跌35%。 此外，新鸿基还将为部分买家提供额外的折扣。

此次新鸿基地产尔峪住宅地产项目“降价”的手段不是直接降价，而是提供额外的优惠折扣、“交易完成后税费总额70%”。

戴德梁行香港区董事总经理、北亚区战略快速发展顾问部主管陶汝鸿表示，此次香港房地产商并未直接降价，而是与香港政府楼市将印花税和购房者印花税上调两倍的“双辛募集”相比，开发商将帮助购房者缴纳30%的税。 这些税本来应该由买家支付，但是快速的发展商为了早点卖房子，希望买家支付印花税。

此前，香港政府曾两次上调采购印花税。 年10月，香港以外的永久居民、当地和非本地注册企业在香港对购房追加征收购房人印花税15%，追加印花税税率上升至5%。 此后不久将再次提高印花税。

发展商的这个竞争折扣，不禁让人想起1997年的冬天。 当时，香港的楼价达到历史新高，即使头顶有10%以上的贷款利率，香港人也平均拿出74%的月收入贷款买下了大楼。 那年10月，亚洲金融危机爆发。 长江实业最先以20%的价格出售鹿菌山庄。 其他地产商纷纷跟风降价。 结果，从1997年到2003年，楼价下跌6年，累计下跌76%。

现在，同样是触及历史高位后的调整，同样是快速发展商大幅降价促销，香港楼市不正是迎来了17年前那样的崩盘周期吗？

和“九七崩溃”的比较

事实上，在各项国际投票中，香港的房价确实在暴涨。 巴克莱、渣打、花旗和德国预计新年房价分别下跌10%至30%。

陶鸿的解体，由于开发商率先为新开业项目提供折扣优惠，间接压低了房价，买主有购买二手房的趋势，给二手房的房价下跌带来了压力。 数据显示，香港二手房至今有5%-10%的降幅。

他认为，香港楼市拐点已经出现，房价在压力下将从高峰回落，未来也将有持续下降的压力。

但是，中信证券国际公司和高资产客户销售和业务快速发展负责人林一鸣不认同香港楼市即将“崩溃”的看法。

他认为香港政府的管制措施对短炒的打击很有成效。 香港土地注册处的数据显示，全年所有楼宇的买卖合约全年下跌39%，合约价值下跌30%，短线投机交易几乎绝迹。

在这一背景下，年开发者的销售步伐没有明显加快。 拥有“商品如轮转，现金为王”的多年实绩，全年出售楼宇收入不足50亿港币，远低于去年年初设定的300亿港币的目标，今年维持了300亿港币的销售预期。 新鸿基新年度出售楼宇的目标为280亿港币，全年减少15%，其中香港仅占190亿港币。 恒基地产新年出售楼宇的目标为160亿港币，与去年相同。 这与1997年至1998年四大地产商的“比赛销售楼”盛况无法相比。 开发者就像在测试市场的“水温”，而不是在下跌周期中恐慌抛售。

从市场供给来看，1997年至2003年下跌周期，香港每年有85000个单位应对市场。 仅1997年就完成了64400个住房单元。 这也和现在楼市的情况大不相同。 据香港运输和房屋局最新统计，全年个人住房建设量为8300套，比去年同期减少18%，为有记录以来第二低，远低于政府当初预计的13551套。

“不计算内地投资的指控的话，香港每年的个人住房指控最少也有1万件； 在3d管制下，快速的发展商推盘子的热情放缓，楼价在这样的超低供给的前提下崩溃的希望不大”。 林一鸣拆开说。

他和内地一样，认为香港的楼价除非贷款利率明显逆转，否则将“日益上升”。 他认为，监管措施将严重影响快速发展商的供给，低利率效应将持续释放购买力，香港楼价将全年上涨5-10%。

许多香港地产商同样不认同“崩溃”的说法。 长实集团执行董事赵国雄2月12日告诉21世纪经济报道记者，他对卖楼没有任何压力，随新盘定价去市里。 香港楼市今年告别兴奋期，预计楼价年化波幅将降至10%以下。

在新地副理事长桑德·皮柴也的公开场合，他表示，预计推后的公司一定会涨价，全年的楼价上升将趋于平稳。

面对楼市最新形势，香港金管局总裁陈德霖日前表示，目前楼价小幅下跌，房贷也因金管局6次逆周期措施而放缓，楼市是否已从上涨周期转为下降周期难以明朗。

降价效果会传到内地吗？

香港楼市的降价目前没有引起政府的进一步动作。 陶鸿认为，香港特区政府目前的措施是加快公屋供应，增加土地供应，只有住房供应恢复正常水平，香港政府才能放松楼宇印花税的调整政策。

前述香港政府官员也向21世纪经济新闻记者表示，香港的这一楼价上升始于2009年美国推行量化宽松政策。 客观地说，异常的货币政策是资产价格翻倍的“罪魁祸首”。 要结束这个楼价牛市，要看美国的利率政策何时恢复正常。

根据香港金管局1月底向立法会提交的文件，除2009年首个逆周期措施外，香港新增房贷数量平均从64%降至55%，占贷款收入的比重也从41%降至35%。 银行贷款利率从3年前的不到1%上升到平均2.25%，今年也有可能继续上升。

根据前述香港政府官员的评价，美国的就业数据没有实质性改善。 这是因为FRB不容易预测何时开始加息周期。 政府非常关注银行利率的变化给楼价带来的压力。 假设住房贷款利率迅速上升，按照逆向周期性的思路，住房贷款政策和其他监管诉求措施将相应放宽，但政府将仔细评估住房贷款周期的逆转。

他相信楼价下跌是有周期的，2009年开始的逆周期措施可以大幅抑制市场逆转时的冲击。 简单来说，投资气氛越热，政府紧缩信贷、遏制诉求的低息环境就越变，供需开始均衡，楼价明显下跌，政策就会走向相反，逐渐退出管制。 “但是，显然这些还为时过早。 ”。

但是，香港房地产市场的降价发出了美国量化宽松的货币政策，也就是退出qe的影响。 “美联储宣布退出量化宽松，大量热钱流向香港楼市，回流美国本土后，港币和港币计价的资产将暴跌。 ’不透露香港名字的投票人说。

独立经济学家谢国忠指出，如果目前qe正式退出，必然会冲破中国大陆长达十年的房地产泡沫。 这可能是从内地三四线城市鬼城开始破裂，逐渐扩展到一线城市。

也有解体者认为退出qe对中国楼市的影响还需要注意。 花旗银行大中华区首席经济学家沈明高表示，房地产市场泡沫是否破裂将取决于当地人口的流动。 如果一个地区未来的人口越来越少，这个泡沫经济崩溃的可能性非常高。

年，内地已有许多三四线城市楼市崩溃，如鄂尔多斯[-1.35%资金研究报]、温州、营口等二三线城市，世界联合银行在近期价值投资报告中将这些城市列为风险型城市，对这些城市的投资会带来问题。

开发商们也在呼吁不要库存过剩、增长有限的二三线城市，陆续回到一线城市。 大型住宅企业为了尽快出货，采取了在营销战略上让利的优惠。 如果恒大地产在春节期间，旗下所有楼盘可享受9.7折优惠，可分期首付支付。

易居中国联席总裁丁祖昱指出，房地产市场交易量今年很难超过去年，建议开发商尽快跑量。 、

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