“得益城市更新 佳兆业销售均价大涨”

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得益于一线城市的早期布局和城市深耕更新项目，“老改革专家”佳兆业( 1638.hk )年全国业绩指标大幅上升。

根据佳兆业此前公布的销售简报，截至去年12月31日，合同销售额为239亿元，比去年同期增长38%，合同销售平均价格为9760元/平方米，比去年同期大幅上涨45%。 cric研究中心的人认为，这要归功于公司战术要点的转移，重新回到一二线城市，一般来说一二线城市的项目销售单价很高。 接下来，恒大、华润地、泰禾等纷纷新增一线的企业，销售平均价格也有上涨的趋势。

数据显示，佳兆业年度合同销售中，65%来自一线城市项目。 这与佳兆业从年开始调整地区布局，回归一线城市的战术相一致。

在此之前，佳兆业集团董事局主席郭英成在年初表示:“佳兆业将首先以一线城市为中心，但三线城市也不会放弃。 将来在一线城市的快速发展可能达到70%，剩下的30%留在三线城市。”

佳业回归一线城市的象征是其激进的土地获取战略。

年，佳兆业共投入143.08亿元，购置土地256.48万平方米。 其中，仅年上半年，佳兆业土地持有额就达到全年的2.87倍，持有地块大部分在一线城市，其比重金额达到96.5%，面积也达到95.4%。

但截至去年9月底，佳兆业一二线城市土地储备仅占企业总储备的27.75%。 cric研究中心认为，要实现占一线70%的目标，今后将继续聚焦于一线城市和二线省会城市的集中土地。

佳兆业相关人士表示，一线城市土地供应少，但诉求强、消化速度快、市场风险较小。 对一线城市的快速发展充满信心。 数据显示，年，佳兆业集团在大中城市的整体去化率约为70%，平均去化率超过58%。

根据国信证券研究报告，全年佳兆业可销售资源达550亿，比年增长420亿。 年可销售资源中，一线和二线城市所占比例均为35%。

但是，激进的土地收购带来了土地支出的激增，使佳兆业负债率暴涨。 截至去年6月底，佳兆业净杠杆率从去年的66.8%上升到82.4%，超过了约73%的领域平均水平。 总债务也比去年同期上升了27%至196亿元。

根据辉立证券发表的研究报告，年佳兆业的净杠杆率可能为75%-80%。 佳兆业现金流充沛，但未来资本支出的大幅增长会给企业财务带来明显持续的压力。

据cric研究中心统计，目前佳兆业改造的项目主要包括烂尾楼、旧厂房、多业态等类型。 深圳是佳兆业的业务中心，年佳兆业销售业绩的30%来自深圳。 “佳兆业通过广东省核心城市旧城改造获得丰富的现金流和丰厚的利润”。 一家香港证券公司的相关人士表示，佳兆业在深圳地区的房地产公司中名列前茅，这与一些大型旧城改造项目的火爆直接相关。

截至年12月初，佳兆业城市广场以20万平方米和超过40亿元的成交金额位居深圳市单独销售冠军。 由于土地价格为每平方米3600元，佳兆业的毛利率项目可能超过50%。 未来四年，佳兆业将在深圳推出200万平方米的城市更新项目。

按照规划，到了2007年，深圳市计划用于城市更新改造的用地规模将达到35平方公里，总投资1800亿元。

据佳业集团相关人士介绍，目前全国有近40个城市更新项目，总占地面积约1400万平方米，其中大部分在广东和深圳，未来几年内将陆续入市。

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