“主攻街区综合体：阳光100携新商业模式赴港IPO”

本篇文章2544字，读完约6分钟

据港资市场消息，内地房地产公司阳光集团已通过上市审理。 21世纪经济新闻记者报道，阳光100中国将于2月27日开始公开募股，成为马年首次在港上市的内房股，募集金额约为3亿美元。

这是阳光100首次向联交所提交ipo申请。 阳光100董事长易小迪在接受21世纪经济新闻记者采访时坦言，企业错过了最佳扩张时期，但越来越强调不愿意为了上市、不愿意为了短期目标扭曲企业长期快速发展的战术。

与以前相比，住宅企业面临的市场环境更为严峻，但以前流传下来的住宅开发模式对投资者没有吸引力。 父母时间安排在二三线城市的房地产公司如何说服资本市场？

不再等待

如果不上市，就有可能无限被边缘化和退出； 即使上市，也会遇到“贱卖”的可能性。 年有7家房企在香港上市，但从资金募集方面来看并不理想。

当代置业( 01107.hk )的公开发售部分只预约了12%，最终以招聘区间的最低价格定价。 五洲国际( 01369.hk )公开发售部分获得了57%的认购，发行价格也接近募集股价的下限。 去年第四季度上市的毅德控股( 01396.hk )和景瑞地产) 01862.hk )表现稍好，股票募集获得部分超额认购，得以设定股票募集区间的中位价格。

近两年上市的内地房企，上市市盈率都很低。 像现代运营商一样，上市市盈率为3.8倍。 旭辉地产( 00884.hk )、新城控股) 01030.hk )的市盈率都不到5倍。

低市盈率、高净资产折价是目前房地产企业上市的普遍情况。 不仅如此，房地产公司还面临着市值比判断净资产大幅下跌的局面。 判断净资产的贴现率通常在60%左右。

这与2007年和2009年上市的房地产企业相比，形成了较大的反差。 2007年上市的碧桂园，市盈率达到21.5倍，融资148亿美元，可以说是当时最辉煌的上市记录。 当时的市盈率普遍较高，据数据显示，与碧桂园同年上市的远洋房地产( 03377.hk )、中国中铁) 01186.hk )的上市分别为9.9、16.7、13.8

年，内地房地产销售额创历史新高，香港资本市场也形成了窗口期。 公开资料显示，近10家内地房地产企业在香港排队上市。 但是彭博房地产领域的拆房师告诉21世纪经济报道记者，由于对房地产领域盈利下降和增长模式的担忧，大部分内房股被低估了。

尽管如此，为什么要以上市为目标？ “ipo融资不是上市的唯一目的，上市后也可以通过再融资的渠道，获得扩大正在展开的业务转型的平台。 ’接近阳光100的人表示，即使选择继续等待，也不一定会有更好的市场环境。 比起对市场的考虑，自身的业务变革、商业模式的创新应该是公司战术的要点。

集中和终极[/s2/]

2006年，恒大地产( 03333.hk )还是一家年销售额只有20亿元的企业，但年销售额超过了1000亿元。 2009年前后上市的住宅企业无一例外地走上了扩大规模的道路。 从规模上来说，起步更早的易小迪似乎已经中途落败，但他没有这样看问题。

年12月，他在接受21世纪经济新闻记者独家采访时表示，阳光100这几年最大的成果是完成了转型，不仅仅是产品上的转型，还有管理上的转型。

今天，开发者几乎陷入集体不安，越是排名靠前的企业，不安感越严重。 兰德咨询总裁宋延庆在与21世纪经济新闻记者的采访中表示，大部分企业都在努力提高产品，但越是规模大的企业掉头越难。 销售额靠前的企业，与其专注于产品本身，不如致力于扩张。 “如果有‘项目成功度’的标准，那么有名的住宅企业开发的项目中很难说是成功的。 ”宋延庆说。

规模扩大的滞后反而带来了有业务转换的有利条件。 易迪的方法是重新整理公司的战术，去住宅化，增加街区综合体的投资比重。 用现在流行的网络思维来衡量战术，易小迪注重集中力和极致。 他在一次会议上说:“我们是‘吃草’的企业，做的事件是吃‘肉’的企业无法想象的。” 获得土地变得困难了，阳光100变得更加重视各个项目的机会。

他曾经说阳光100只有城市中心的商业整合地块和郊区的大盘两种土地。 在早期获得的近郊大盘中，区域价值的变化也让阳光100加大了商业房地产的比重。 街区综合体在整体投资中的比重超过40%。

即使在商业地产总量看起来过剩的二、三线城市，易小迪也多次这样做。 在阳光100沈阳项目中，街区综合体的体量超过30万平方米。 来自仲量联行的报告数据显示，沈阳购物中心的空安装率高达24.3%，居全国第一。 供应量过多，企业品牌重复，再加上网络购物的冲击，导致沈阳近1/4的购物中心被置于空的不自然。 但是，由于对街区的商业定位，阳光100沈阳项目的招商工作还很顺利。

在无锡项目中，阳光100也增加了业务比重。 无锡正在开发或开发的城市综合体达20多个。 无锡人均商业面积远远超过1-1.2平方米/人的国际商业面积标准，许多业内人士认为无锡商业房地产将面临洗牌。

易迪表示，沈阳、无锡等城市的商业表面上是过剩的问题，实际上是同质化问题。 如果说购物中心已经供应过剩，那么就缺乏贴近生活诉求、独具特色的街区型商业。 这种街区型商业的存在，使住宅区更具活力，也成为了小地区的生活中心和城市公共客厅。

业务的建立也给住宅带来了越来越多的卖点，业务本身提供了更高的利润来源。 以前，易小迪曾公开表示，阳光100街区综合体的毛利率超过40%，远远高于住宅。 21世纪经济报道记者称，一些街区综合体的毛利率达到60%。

商业不是光靠出售来实现利润，阳光100将越来越多的精力投入到商业运营上。 适应变革的是整个后台管理系统的变化。 产品上的变革以管理上的变革为前提。 充分下放权力，以稻盛和夫“阿米巴经营”的理念经营业务，让基层员工最大限度地参与项目的设计和运营。

缺点是反复进行信息表达、研究会延长项目的完成时间。 最快的旺达，只用18个月就能建成旺达广场。 在易迪眼里，速度不重要，但成功度更重要。 阳光100是所有城市街区的综合体，不能轻易复制自己。

另外，以前本报记者表示，阳光100的未来在项目开发和新项目的获得上，将聚焦于高收益的街区综合体产品，加大综合体的投资比重，仍将集中在二三线城市开发战略，在利润率较低的三四线城市选择性出货。

(责任: df064 )