“碧桂园股价异常波动背后 城镇化浪潮下仍存巨大空间”

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谁也没想到去年上市房地产公司中的千亿黑马碧桂园，最近成了港资市场的抛售对象。

3月12日，碧桂园在香港公布年度业绩。 企业年营业收入626.81亿元，比去年同期增长49.6%，权益全员约占净利润85.14亿元，比去年同期增长约24.2%，每股利润约0.4665元，比去年同期增长约22.6%。

但是，这个美丽的数据一公布，就受到了资本市场的沉重打击。 3月12日至3月14日仅3个交易日，碧桂园( 02007，hk )股市值24 ) )，暂时颠覆了国内外资本市场。 更值得注意的是，3月19日，碧桂园宣布首席财务官伍奇琴辞职，该公司未宣布首席财务官继任。 据公布，碧桂园股票再次暴跌12%，至近18个月新低。

“投资者的反应有点太激烈了”。 据辉立证券拆解师陈耕介绍，碧桂园去年提交的成绩单其实不错。 虽然企业毛利率短期下跌，但随着企业销售规模的迅速扩大和领域集中度的提高，碧桂园独特的开发模式将成为城市化浪潮下最大的利润者之一，企业未来仍将有较大的快速发展空之间。

利润率或稳定中上升

销售数据显示，年碧桂园合同销售增长123%，进入千亿军团，年合同销售金额约1060亿元人民币，合同销售面积约1593万平方米，比去年同期增长109%，两项指标均居上市住房企业首位。

克瑞研究中心的朱一鸣拆迁师认为，随着业绩的快速增长，年碧桂园的主要经营指标有了很大改善。 营业收入和总资产比去年同期超过50%，规模和利润都有改善。 运营效率进一步提高，库存周转率和资产周转率比去年同期分别增长13%和6%至0.60次/年和0.37次/年，明显高于区域平均水平。 运营效率提高主要是因为公司在三个方面实施了高周转战略。 一是采用“全民营销”加快销售。 二是通过权利下放加快土地出让速度。 三是缩短开盘周期，项目从占地到开盘基本控制在6~8个月内。

但是，销售规模迅速扩大，企业利润率有所下降。 年报数据显示，碧桂园年净利润率为13.6%，比去年同期下降2.8个百分点，毛利率为30.3%，比去年同期下降6个百分点。 碧桂园总裁莫斌表示，去年签约销售的产品结构中，利润较低的洋房产品所占比例从年的56%增加到65%，企业为突破千亿规模而加大了销售力度，这是销售价格增加、毛利率下降的首要原因。

另外，碧桂园加大了在广东省外的项目扩张力度，以去年的合同销售金额计算，碧桂园在广东省外的销售收入达到了50%，超过了大本营广东省的44%和海外市场的6%，成为最重要的销售来源。 企业每年有37个新项目开工，30个项目在广东省外。 但是，碧桂园的主要布局是三、四线城市，因此销售平均价格难以上涨。 年报显示，碧桂园去年合同销售平均价格为6656元/平方米，比去年微增6.8%。

朱一鸣坦言，碧桂园去年的利润率下降，另一方面是由于去年企业开发价格的上升，与营业收入之比上升了7个百分点。 另一方面，全年高层洋房结算比重上升，与别墅相比利润率较低，广东省外项目的销售贡献率大幅上升。 由于产业链组合在省内不完整，省外特别是海外项目的价格变高了。

然而，碧桂园的利润率下降是事实，但有观点认为，企业从每年不足500亿美元到每年超过1000亿美元，多尝试“全民营销”和“成果共享”等新战略，多支付学费也是合情合理的。 并且，该集团从今年开始严格价格管理，将各项费用指标标准化，随着新战略运用的日益成熟，预计年利润率将稳定上升。

申银万国研究报告显示，碧桂园毛利率和净利率均有所下降，这使得当期营销和市场宣传费用接近2倍至43亿元，与上年增长50%的企业营业收入相比，汇率从去年的5.2%上升至6.9%，但碧桂园

申银万国预计，比起年销售规模的“大跃进”，碧桂园今年将从追求规模转向更高质量的增长，企业将更加致力于提高利润率和控制费用。

对实现年度目标没有任何顾虑

去年销售额翻番后，莫宾宣布企业今年的销售目标为1280亿元人民币，比去年增长约20%。 但是，该销售目标被指出“保守”，没有达到资本市场的预期，成为引起股价下跌的原因之一。

但是，在许多研究机构看来，实现今年碧桂园1280亿元的销售目标并不容易，超额完成也是一个大致率的事件。 申银万国研究报告称，去年同期碧桂园将全年销售目标定为增长30%至620亿元，但最终实现了123%至1060亿元的增长，大大超过了年初的预期。 据企业管理层介绍，今年制定的增长20%实际上是最保守的销售增长目标，是任何市场环境下都必须达到的指标。

据申银万国推算，碧桂园今年全年可销售量预计为3800万平方米，其中包括300万平方米库存、1000万平方米已有预售证的项目，以及今年拟新增预售证的项目约2500万平方米， 另外，碧桂园上半年预计发售的纯新盘数量将达到24台，去年取得的50多个项目预计今年将陆续开设，而去年全年发售的纯新盘数量只有37台。 参考企业6500元/平方米的销售均价，碧桂园今年的可售价预计将达到2500亿元，去年的去化率水平接近60%，意味着企业有超过销售目标的潜力。

朱一鸣也认为，根据碧桂园今年3800万平方米的预估量、70%的正常分解率、年销售6600元/平方米的平均价格，今年的销售将达到1700多亿元。 即使受市场环境影响，企业脱化率也将降至50%~60%，碧桂园销售额增幅仍将达到20%~40%，因此综合来看，碧桂园将年销售目标定为1280亿元，这个目标很容易实现。

事实上，碧桂园公布的销售数据显示，截至今年前两个月，碧桂园合同销售金额约253.4亿元，比去年同期增长102%，达到19.8%，成为今年2月前销售目标实现率最高的上市住房企业之一。

对于企业今年实现了1280亿元的销售目标，莫斌看起来也很有信心。 据悉，“两会”期间，政府实务报告将对不同城市的情况进行比较和分类控制。 由于企业对房价水平较低的城市采取了首要配置，预计今年的政策环境将趋于稳定，因此有人可能会认为我们的销售目标有些保守。

而在经历了爆炸式的增长之后，现在的碧桂园需要夯实基础，为前面的新台阶做准备。 易居中国控股有限公司执行总裁丁祖昱坦率地说，碧桂园放慢脚步没有任何坏处。 利用千亿平台继续练习内功，调整结构，明确方向，为未来再战奠定基础是目前最好的选择。

城市化浪潮中最大的受益者

在市场掀起回归二线经济发达城市的“潮流”之际，以深耕三四线城市而闻名的碧桂园再次成为被质疑的目标。 有评论认为，碧桂园的知名开发模式面临危险，三四线城市割韭菜式的业绩增长难以持续。

但是，目前的碧桂园模式已经不是当时简单的“大规模围堵、大规模开发、白菜价销售”粗放式经营，而是率先进入当地，先获得社会效益，后获得经济效益，前期投入大量资金进行市政配套建设，满足业主的生活诉求 由此升值当地土地，提供就业，改善当地投资环境，增加当地税收，带动地区经济快速发展，形成具有较强辐射力的商业圈，进而推动城市化快速发展，才是碧桂园模式的真实演绎。

碧桂园兰州新城的成功，正是碧桂园推动城市化快速发展的最好例子。 峡谷地带一旦建成迅速发展的城市，兰州就受限于地形，没有了希望之地。 兰州市土地整治规划((() )指出，“兰州)”主要城市快速发展/(/k0/)之间有限，供需矛盾突出。 兰州新城规划是为了处理兰州用地矛盾而出来的，根据公开资料，兰州新城位于兰州市蓝白石区，一期投资额超过200亿元，通过开山造土带动整体和山丘发展700多个，在兰州市城关区东北板块建成面积约160平方公里的新城区。

城郊大盘开发经验丰富的碧桂园，已成为兰州市政府招商引资的重要目标。 年初，碧桂园宣布与兰州市区和兰州新区合作，建设“兰州新城”和新区地标，作为低丘缓坡荒山未利用地的综合开发示范区。 从前期土地一级开发整理开始，填沟、换土、引水、植树等所有步骤，都由拥有全产业链的碧桂园一手承担。 因为担任碧桂园、一级土地开发商和二级房地产开发商，最终土地价格很低，产品也很有性价比。 据悉，碧桂园兰州项目一期产品洋房均价6280元/平方米，与被桥隔开的市区项目马上上万的售价相比，价格特点明显。 当地业内人士揶揄说:“碧桂园来了，兰州的房价就会下降。”

但是，作为方兴未艾的新城，如何不让房子在出售后成为“空城”是很重要的。 兰州新城项目不仅配备了五星级酒店、商业中心、中英文学校、体育园区，碧桂园还出资7亿元建设雁白黄河大桥，缓解黄河北岸的交通问题，驳倒整个城市的高速交通网。 大桥交付后，碧桂园兰州新城的业主们只需要10分钟就可以到达市区，带来了实际的便利。 这也是碧桂园兰州新城开业后卖出50亿元的背后，需要当地顾客成为主力

陈耕表示，碧桂园的开发模式看似简单，但实际上有相当高的壁垒和管理层实力，其他房企不容易复制，这保证了企业能从城市化浪潮中得到最大限度的利益。

值得一提的是，近期出台的《国家新型城镇化规划》提出了“优化提升东部地区城市群、促进中西部地区城市群快速发展、各城市协调快速发展”等城市快速发展战术，与中小城市相比，“加快中小城市快速发展，以小城镇为重点， 与未来新型城市化规划比较，城市群成为主要规划承担者，目前正在建设的城市群约有32个。 业内专家认为，到2030年，将有32个城市群成熟，城市群人口8亿左右，城市带人口12亿左右。 最终形成多层次开放的城市群体系。

可以预见的是，对于国内最早、最完全进入三四线城市的碧桂园来说，充分受益于这个国家的战术布局，并迅速发展空之间充满了想象力。 一位业内人士预测，中国房地产市场经过20年的快速发展，领域已经进入快速洗牌、集中度急剧上升的时期。 这个时期，市场无情淘汰了国内2万多家房地产公司，强者更强。 而且，致力于三四线城市深耕的碧桂园无疑将是领域集中度上升的最大受益者。 因为，与碧桂园模式直接竞争的中小地产商淘汰后的大部分市场份额将被吞噬。 这体现在全年的业绩上，没有中断。

(责任: df064 )