“李泽楷售盈科中心楼面价低 业内称并非撤资”

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2008年陷入销售风波的盈科中心终于很容易成为业主。

4月8日，电讯盈科有限企业和盈科大衍地产快速发展有限企业(以下简称盈大地产)联合公告称，北京盈科中心权益将按总成本9.28亿美元(约相当于72.01亿港币)出售给买方vinterstarlimited

。 接盘方是来自海外的房地产私募基金的资本，该基金于2007年与太古地产合作快速发展北京三里屯项目。

时隔7年，接管同样位于三里屯的盈科中心，基汇资本插手似乎并不唐突。

值得注意的是，随着盈科中心的抛售，李泽楷旗下的盈大地产地将没有其他项目，这笔总额72亿港币的收购完成后，将成为海外私募基金在中国最大的单项房地产收购案。

“其实盈科中心的租金收入相当可观，但由于这个项目是1998年的老项目，所以涨价空期间相对有限，对上市公司来说盈科中心也是内陆唯一的办公楼，很多 》国际房地产咨询机构董事莱坊、北京研究与咨询部主管张婧对《每日经济信息》记者表示，目前北京甲级写字楼租金涨幅不断放缓，商业部分管理乏力，该项目一直“待售”名单。

交易楼价低于周边项目

李嘉诚此前不愿意接受“撤资论”，但名单上的内地项目大多不得不质疑投资路径。 股价操纵背后的真正原因是什么？ 海外基金为什么想在这个时候接盘？

8日，电讯盈科有限企业和电讯盈科大衍地产快速发展有限企业联合公告称，北京珀西科中心位于北京市中心，物业由一个商业和住宅综合体、两个办公楼、两个服务型公寓和一个购物中心组成。 年12月31日，该房产被列为盈余房产集团的投资房产，估值为66.57亿港元，另外，据电讯集团称，这些房产总额为66.42亿港币，包括估值为66.03亿港币的投资房产和3900万港币的土地和楼房

有资料显示，北京盈科中心总楼面面积超过21.27万平方米，包括办公楼、服务式公寓、商场，总租用楼面面积约17万平方米，年上半年为盈余房产增加1.19亿港元租金收入。

“这个项目的可销售面积为17万平方米，根据72亿港币的总额，这次交易的楼价为每平方米3.4万元。 ”张维婧告诉记者，由于是整售，这个价格必须远远低于周边其他正在销售的一点点项目，“周边一点点的散装项目价格预计将达到5万元/平方米左右。”

位于北京三里屯的盈科中心是北京商业地产几十年快速发展蓝图中不可忽视的一环。 1998年，盈科中心建成，李泽楷创立的香港最大电信企业电讯盈科持股62%的盈余房产持有。 这个项目上还上传了ibm、诺基亚、波音等国际知名企业品牌公司，但作为盈余大地产地的唯一项目，从2008年开始就频繁出现了打算销售的信息。

2008年4月，盈大地产下达通告，表示将出售该房产，但当时被称为41.03亿港币，最终没有出售。 随后，多家财团接触盈大地产商交易购买北京盈科中心项目，估值60亿至80亿港元，包括华润、soho中国等潜在买家，但最终未能达成。

“其中接触的买家有几十家，最终商定的基轴资本和盈余房地产也进行了相当长一段时间的谈判。 ”一位相关人士对《每日经济信息》记者表示:“最终双方都满意这个价格，但除此之外，卖方还在考虑接收者的执行力和口碑等问题。”

但是，对于该项目的出售，该相关人士表示:“由于该项目有意向于2008年出售，首先北京的单一项目需要成立管理团队，不是对整个企业重要的市场，因此希望插手。”

补给57亿港币的现金回流

盈科中心的退出，为李泽楷旗下的盈余房地产补给了57亿港币的现金回流。

公告称，盈余房产建成后，拟出售若干事项所得款项用于偿还港币融资文件下全额未清偿余额15亿港币，余额用于常规运营资金用途和现有债务项目，部分资金用于日本、泰国、 用于印度尼西亚现有项目的资金和盈余房地产集团在不久的将来可能进行的其他业务的快速发展和投资(包括亚洲和海外的新快速发展项目和新投资计划)的用途。

自去年以来，“超人”李嘉诚频繁抛售大陆房产，“兑现说”“撤侨论”频频被报道。 此次“超人”李泽楷卖掉大陆最后一处房产当然也备受瞩目。

对于此次交易，上述公告也显示，盈余房地产一直在物色不同的商业和投资机会，为了满足盈余房地产集团的预期资金诉求，将遵循不同的渠道。 由于有迹象表明全球经济正在稳定缓慢复苏，盈大地产董事认为，抛售一些事项是盈大地产集团以合理成本抛售该房地产套现的机遇，藉此加强盈大地产集团整体财务状况。

《每日经济信息》记者随后翻阅了盈余房地产的年度业绩报告，截至去年12月31日，集团创纪录的综合销售额约为6.74亿元，比去年的11.84亿港币减少约43%。 企业股东溢利约为7700万元，每股基本利润为港币4.89点。

公告称，目前企业有日本北海道、泰国攀枝花省、印度尼西亚雅加达3个快速发展中项目，这些项目都是按照各自的时间表进行的。 对这些项目的投资要使集团受益还需要时间。

根据其业绩报告，盈余房地产的收入主要来自四个部分。 最重要的是香港的房地产开发，其次是内地的房地产投资、日本康乐活动项目、物业管理。 “其实，包括去年李嘉诚出售内地的项目和盈科中心的转卖在内，这是比较普通的商业行为。 清除非核心资产、盈利状况不丰厚的项目，将来需要集中力量开拓新业务。 ”张维婧对记者说。

张婧表示，年盈科中心租金收益约2.6亿港币，年略有减少，为2.4亿港币。 办公楼部分的租赁情况一直良好，但商业部分受太平洋百货商店关闭的影响，这几年空处于安装状况。

与目前地区最高销售项目5万元/平方米以上的楼价，以及此前农业展馆地块7万元/平方米的高价相比，盈科中心此次交易的楼价并不高。 以前也曾报道过，盈科中心当时的地价和建安价格总投资额约为每平方米1万元。

业内人士说不是“撤退”

“当时的投资价格在之后的运营中不断回收，对于合理的投资行为来说，退出利润也意味着投资周期结束了，现在的成交额应该都可以记录为净溢价。 ”誉翔安地产合伙人王珂表示，盈科中心在资产高估值时期选择兑现，是因为看到了今后北京甲级写字楼市场的快速发展态势。 “特别是在东部核心区域，供不应求的情况还将持续一段时间，但租金涨幅并不大。 这对盈余房地产来说，远远大于等待租金上涨的利润。 ”

根据dtz戴德梁行的统计数据，年一季度北京甲级写字楼租金小幅上涨至每平方米301.03元，环比上涨0.07%。 但本赛季甲级写字楼诉求较为平坦，全市甲级写字楼净吸收量38443平方米，环比下降58.6%，比去年同期下降27.43%。

在记者采访中，不少业内人士表示，盈科中心此次抛售是盈大地产地的正常商业投资行为，并不是李嘉诚家族有意退出内地市场。

《每日经济信息》记者对去年以来包括李嘉诚旗下企业在内的内地抛售项目进行了粗略统计。 目前李嘉诚家族出售的大陆资产达到200亿元。 “从包括和记黄埔和长江实业在内的内地布局来说，这并不大。 东方广场一个项目的总资产将近400亿元。 而且他们在内地储备了很多土地。 ”张婧说。

对于接盘的基础资本来说，也很重视北京核心地区的商业价值。

基汇资本总裁和共同创始人吴继泰表示:“这是一个宝贵的机会，可以在北京无法复制的精华地区收购能够生产这样大型、稳定的现金流的项目。 我相信这种类型的资产会继续提供优异的收益。 ”吴表示，该项目是零售、写字楼、服务型公寓多元化的现金流，可以规避风险。

“目前，接管方在今后3~5年内处于不改变部分资产继续经营的状态，但在该项目中，即使进行了更新后，可持续经营的利润也很乐观。 ”王珂还指出，目前周边拍摄的地块楼价较高，但接管方短期内无法加价出售，出售价格的增长将带来巨额土地增值税。

(责任: df064 )