“中信证券类REITs产品折射金融革新窘境”

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中信证券自己将自己的房子证券化成为了最近证券公司在资本管理圈的咨询资金。

“仅从名字上看，它既类似于证券公司的理财产品，也类似于信托产品，但实质上不是两者。 ”大陆大型证券公司的资产管理相关负责人这样说道。

上述产品是国内首个被称为单一reits产品的中信启航特别理财计划，以中信证券旗下的直投子企业金石基金为管理者，以50-52亿元之间的价格将中信证券名下的两栋房产证券化，投资者通过购买同样的产品获得收益。

业内人士表示，由于政策制度等原因，该reits目前无法交易，因此不是真正的reits，但它是证券公司资源管理行业的创新。 该产品也反映了证券公司资源管理创新的现状。 虽然自下而上的创新热情很强，但自上而下的制度框架仍然阻碍着创新。

是reits吗？

“中信的所谓reits产品是国内首款产品，既没有先例也没有经验，所以如果上市后一切顺利的话，高净值顾客应该会有一点兴趣。 ”内地一家证券公司资产管理部门相关负责人表示，如果中信证券这一产品热销，业内综合实力稍强的证券公司也会跟进相关类型的产品。

据了解，该转型理财计划分为先后顺序和次后级，投资门槛分别为500万元和3000万元，预期收益率分别为7%-9%和12%-42%。

中信证券内部人士对21世纪经济报道记者表示，目前优先级的募股将结束，劣后级的认购也将于今天中止。 顺便说一下，这位内部人士表示，中信证券将出资5亿元购买部分劣质品，并进一步发行特殊产品进行对接。 这个特殊产品的投资门槛只有300万元。 “优先级和子份额都在深度交流所的综合协议交易平台上转让流通，但只有购买300万门槛专业产品的投资者无法通过上述方法流通，其他流通方法仍在研究中。 ”中信证券内部的另一位相关人士说。

“如果该产品最终实现上市交易，投资者可以在交易所退出，则意味着该产品将成为中国内地首款单一reits产品。 ”某大型证券公司的研究员认为，如果中信证券发行的最初的不动产信托是完全的reits的话，对领域的冲击会很大。 据此，房地产领域的资金诉求一直很大，因此房地产证券化业务的市场空之间还很大。 但是，该研究员表示，迄今为止，UBS证券也推出了类似的产品，但并不是真正意义上的reits，而是单纯的reits产品。 “第一，没有统一的交易市场，没有流动性。 这个产品还不能说是reits。 ”上述研究员说。

“作为国内房地产证券化业务的第一个典型产品，其产品特征已经具备了reits雏形。 》一位上市证券公司机构业务部相关人士认为，与近两年各证券公司趁着银信合作停止而爆发的资源管理创新类业务相比，考虑到国内房地产领域的繁荣和庞大库存，未来该业务前景十分广阔。

“reits是一个很好的创新，但还是以房地产为基础，不是证券公司的老本行。 》上市证券公司资金管理部门的副总经理认为，就中信证券此次发行的reits类而言，证券化的对象为中信证券母公司中信集团持有的2栋房地产，其他证券公司不具备这样的条件。

“其他证券公司单独做的话，只能是卖方业务，但证券公司理财的本质是买方业务，肯定需要与他人合作。 否则，上市的产品价值能力有问题。 ”上述副总经理说。

业内人士表示，目前国内没有真正的reits，中信证券此次发行的产品与reits有些相似，是创新产品。 其中，中信证券的资金管理、直投子公司、营业部参与，分别发挥着渠道、管理、销售等作用。 事实上，在泛资管理时代，各业务部门之间的界限越来越模糊，可以预见，未来将以产品为导向，引领部门间的合作。

东风东风

泛资管理时代，证券企业能否借reits的东风领导信托企业、基金企业等机构？ 实际上，在房地产融资方面，证券企业之前，信托企业承接的业务有所增加。 据内地某信托企业相关业务人员内部统计数据显示，截至年底，房地产信托存量规模已超过1万亿元。

那么，国内第一家reits为什么由证券公司而不是信托公司发行呢？ 业内人士表示，中信证券此次发行的产品是利用自身资源的产品创新。 以前流传下来的房地产投资信托产品最大的制约来自政策上的限制。

“不动产投资信托已经三四年了，但在政策上一直没有开放。 ”前述中型证券公司研究员认为，如果跟进证券企业陆续推出reits，在产品初期信托企业形成较大竞争关系的可能性不大。 但是，当产品模式、设计等成熟后，证券企业与信托企业之间必然存在一定的竞争。 “因此，以前对房地产信托的管制很严格，始终不开放，价格很高，但现在看到的reits的价格一直很低。 ”上述研究员说。

“现在国内很多不动产信托都是高利贷的形式，相当于影子银行。 ”寒桐地产信息投资企业房地产领域专家韩世同认为，如果中信证券此次同类reits产品成功发行，将通过房地产融资提供“健康”的渠道。

业内人士认为，与以前流传的单一项目型房地产信托产品相比，reits产品要根据市场变化情况积极管理，逐一发挥证券公司投资管理方面的特点，并根据相应的投资战略向不同的项目投入资金，在风险管理方面更具特点

对证券企业来说，华北地区证券公司理财副总裁认为，在泛资管群雄逐鹿的时代，证券公司可以抓住各种产品创新的机会获得一席之地。 其中，创新产品以证券为基础资产，以持有证券和牌照为各种金融工具，创新品种无疑也是多元化的。

“但是，以目前证券公司的资金管理创新为例，大多是以直接从信托企业挖人的形式，以完全利用自己的定向管理计划和基金子公司的形式与银行进行合作。 ’深圳一家当地券商总部的相关人士表示，这些渠道业务规模越大越大，但利润并未因此水涨船高。

因此，目前证券公司也将这样的资源管理渠道项目安排在经纪业务部门承担，负责实体类项目的资源管理部门希望成为积极的管理类。 “前者只有2 %~3 %左右的利益空，但后者的利益有天壤之别。 在许多情况下，1亿的规模可以与50亿左右的渠道业务相媲美，管理费用相对增加。 ”上述相关人员说。 目前，reits等分等级产品和资产证券化产品已成为证券公司资源管理创新的途径。

“证券公司资金管理未来的创新以证券为核心资产是确定无疑的。 ”。 上述副总裁表示，金融工具有可能以证券公司和旗下金融平台的核心工具为手段进行创新。 顾客方面，为了适应金融创新时代的要求，对以前流传的顾客进行投资者的再教育； 而且，随着财富管理时代的到来，随着新顾客的出现，会出现新的诉求。 这些新诉求是证券公司创新的新机会。

REITs海外样本

“在当前环境下，税收政策将成为制约reits的首要因素。 作为房地产转让和投资者购买等的一环，各方需要支付契税、印花税、所得税等税收，存在重复征税现象，可能影响收益。 ”。 内地证券公司资产管理部门的相关负责人指出。

据了解，国内reits市场发展不迅速，是因为税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，同时涉及《信托法》、《企业法》等相关法律。 另外，国内目前加入、退出reits投资者等相关措施也不完善，流动性难以掌握，难以大规模推进。

“房地产投资信托之所以长期不上市，首先是因为没有成熟的模式和制度对接，比如reits审批流程、审批标准、应该注意什么。 ”寒桐地产信息投资企业地产领域的专家韩世同认为，创新可以参考和借鉴中国的具体国情，如香港市场。

据介绍，2003年香港证券监督管理委员会修改房地产投资信托基金相关规则后，该年香港特区政府住房委员会计划以房地产信托基金( reits )的形式，将旗下的商场、停车位等房地产注入上市的房地产信托基金。

“香港市场对reits必须具备的一些条件是集中投资产生定期租金收入的房地产项目，收入的大部分必须来源于房地产项目的租金收入等。 受托人、管理企业等方面也有一定的要求。 例如，不得购买可能会导致无限责任的资产，借款限额不得超过资产总额的45%等。 ’广东某地区证券公司房地产研究员说。

另外，业内人士表示，较早开始快速发展reits的新加坡市场也对此制定了一系列严格的规定。 例如，对不动产及不动产相关资产的投资在总资产的70%以上，必须将90%以上的收益分配给公司所有者等。

“未来，房地产投资信托将向多元化方向快速发展，有可能与理财企业、基金子公司等合作，多元化是首要趋势。 》前面提到的内地某证券公司资产管理部门相关负责人认为，证券公司应挖掘reits快速发展的广阔前景，增加全资金管理时代竞争中的筹码。

(责任: df064 )