“内地房企永续债：华丽包装下仍是赤裸裸输血”

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华丽的包装下，还是赤裸裸的输血。

负债率高、处于融资困境的房企为了寻找“一箭双雕”的方法而绞尽脑汁，“可持续借款”被认为是一种好的处理方法。 根据香港会计准则，持续债务计入“永久资本工具”，起到增加权益、直接降低净负债率的美化效果。

据21世纪经济新闻记者粗略统计，国内香港上市公司近期在香港掀起持续发债热潮，目前发行量达10家，合计规模约544亿元，票面利率集中在5%-8%。 其中，尤其以大型房企为主，恒大、富力房地产、瑞安房地产、雅居乐等4家房企发行持续性债务规模共计336亿元。

“内地港股公司发行可持续债务的冲动更大，目前我们只做这样的公司。 我们从众多内地港股中筛选，以评级高、公司大、保证较好收益的标准筛选，还是房企比较好。 ”。 深圳某股份制银行持续债务负责人透露。

平安银行相关负责人直言，目前只做内地港股公司的持续债务项目，只选择房企，暂时不考虑内地公司在内地发行持续债务。 “香港对持续债务的会计准则比较清晰。 ’他解释说。

21世纪经济新闻记者表示，恒大等房企在香港发行持续债务，但资金大多来自国内，项目官员告诉记者，这些“持续债务”的本质是普通信贷下的委托，不能称为“持续债务”。

除可持续债务外的账簿

永恒之债，该籍无名债券品种因恒大的巧妙使用而名声大噪。

据恒大年报报道，联合国内金融机构开展金融创新，从单一项目层面发行持续债务，通过年持续债务合作引进近250亿元资金。 财务数据显示，年末恒大净负债率为69.5%，比去年的84.2%大幅下降。

事实上，这一降幅还不是最大的，去年上半年，恒大地产净负债率为58.4%，比去年的96.1%锐减37.7%。

年报显示，恒大将净负债率大幅下降的主要因素总结为“强化抛售退保、战略性抛售商业房地产等综合措施的延续”，丝毫没有提及可持续债务的功劳。

实际情况并非如此。 香港汇业证券战略师岑智勇表示，港股净负债率的计算公式为:净负债率= (有息债务-现金) /权益，将持续债务计入权益时，直接增大分母，不影响分子，降低净负债率。

恒大年末的有息债务为1088亿元，现金为537亿元，包括250亿元在内的总权益为793亿元，最终净负债率为69.5%。 如果除去250亿元的可持续债务，其总权益为543亿元，净负债率将达到101.5%。

例如在富力地产，年末净杠杆率为110.8%，有息债务为371亿元，总权益为334.82亿元。 除去10亿元的持续债务，净负债率为114%。 另外，瑞安房地产的31亿元持续债务、雅居乐的45亿元持续债务都为净负债率的好转做出了巨大的功绩。

在国内发行可持续债务的企业中，恒大是发行规模最大的企业。 值得观察的是，恒大最近频繁在一线城市获得土地。 在前几天的业绩证明会上，有媒体质疑恒大在京沪土地收购价格比高，恒大掌舵人许家印回答说:“京沪土地收购价格比以前取得的土地高，但企业的土地收购决定是基于市场的未来评价。”

一位业内人士表示，这一年中进行了大量持续债务融资，使得恒大更看好土地。

“与恒大的约定是将资金用于正常运营，具体要做什么还不太清楚。 ’上述深圳某股份制银行的持续债务负责人为人称。

实质上是委托[/s2/]

华丽的包装被去除了好几层，内部有点残酷。

可持续债务在市场人士眼中是创新债券的品种，但在银行人士眼中，国内公司发行的可持续债务除了外表不同外，实际上只是普通的委托。 “在运营上，这种可持续债务参照正常的信用。 这在严格意义上不被称为可持续债务，因此是公司贷款长时间化的事情。 ”上述可持续债务负责人直言:“香港和内地的会计准则不同，所以有我们这样的操作空之间。 ”。

21世纪经济新闻记者称，国内公司在港发行持续债务，但资金来源多为国内资金。 “香港资金便宜，但进入内地有很多限制，不能顺利被房地产项目企业采用。 》上述银行的持续债务相关负责人经常寻找基金的子公司或证券公司的资本管理产品进行对接 银行将资金作为渠道委托给发行人，渠道费用约1‰-1.5‰，证券公司或基金子公司费用通常在3‰左右，另外前端还有其他价格。

产品曾对接过恒大持续债务规模基金的子公司总经理。 目前只进行在香港发行的持续债务项目，发行的产品收益率都在10%以上。

这意味着国内可持续债务的发行价格除了承担权证信息、发行费用等外，还要支付银行的渠道费、基金的子公司和证券公司理财产品的管理费和相关收益等，价格远远高于真正的可持续债务。

一位股票银行持续债研究专家表示，持续债有助于降低公司的净负债率，但不一定意味着发行价格的下降，有时也会带来收益的下降。 但是，作为公司，我们在比较研究净负债率下降带来的综合效益。 不仅从短期利益考虑，从综合角度考虑，恒大发行的持续债务最终可能有助于综合利益的提高。

由于内地和香港的相关监管规定不同，银行在为房企融资持续性债务委员会时不可避免地费了不少口舌。 “香港会计准则要求持续的债务没有期限，但我们银监会要求贷款有期限。 那样的话，只能在合同中注明贷款到期日是“项目企业清算日”，规定到期日还没有确定。 因此，该委托贷款符合香港会计准则，也可以向银监会说明——贷款期限是项目企业的经营期限，贷款也是有期。 ’据上述可持续债务相关负责人介绍，这是实际技能中最重要的事情。

上述银行可持续债务相关负责人还指出，内地与香港的不同之处还在于，如果未分红可持续债务，香港报告中可持续债务进入永久资本工具将是半股权，收益将得到分配。 但是，持续的债务收益在大陆银行是贷款利息。 如果没有持续的债务分红，持续借贷的投资目的地大陆银行将无法获得收益。 目前灵活的解决办法是，如果当年没有分红，则在下一年增加实施处罚等财务条款。

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