“富力借700亿冲击“第一军团” 调整商业住宅配比”

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经常左右着300亿元业绩的广州富力地产股份有限公司( 02777.hk，以下简称“富力地产”)，似乎将于年爆发。

4月1日，富力地产公布了第一季度业绩。 1-3月，富力地产累计合同销售金额约151.59亿元，合同销售总面积约89.71万平方米，与去年同期相比分别上涨71%和16%。

这是富力地产董事长李思廉分季度实现全年700亿元销售目标后的第一季度成绩单，据李思廉表示，700亿元将在一季度销售100亿-110亿元，剩下三个季度平均销售额将按200亿元的进度完成。 目前，富裕房地产一季度已经超额完成了既定任务。

但是，时代周刊记者整理了相关资料后发现，富力地产50%左右的去化显示，年销售1420亿元，实现目标应该不是问题，但经过仔细研究，发现存在一定的变量 例如，深耕北、上、广后的地域扩张，浙江和海南地区目前存在较大的变量。 另一方面，富力地产年新收购的项目中，260亿元来自一线城市，这些城市在售前、销售中要求严格，能否顺利转为年销售额也有一定的变量。

关于为什么在监管升级和大环境不佳的年份选择提高销售目标，富力地产局在接受时代周报记者采访时表示，全年销售目标的大幅增长是前期铺垫的，是正常力量。 另外，对于外部新推集团的蜕变变量，富力地产表示:“许多新项目已于年开工，从开工到取得销售预证均在一年内完成，企业拥有多年经验，有信心按时取得销售预证。”

超过700亿是很重要的

从年到年，富力地产的业绩在300亿元左右徘徊了3年，年这个数据终于打破了4个，实现了销售额422亿元。 有人理解，富力地产已经走出了领域所说的“300亿元坎”。 但此后，富力地产并未按正常增长率制定销售目标，而是直接调整为700亿元。

关于富裕房地产认购近7成的增长率，方圆房地产首席市场分析师邓浩志认为，“在通常情况下，一家房地产公司的年业绩很难实现50%的增长率。”

时代周报记者查阅富力地产过去4年的年报发现，-从年开始，富力的销售额分别为322.46亿元、300.4亿元、322亿元和422亿元。 被解释为自有业务过多、现金流不足的富力，终于在连续三年销售额徘徊在300亿美元之后，突围成功。

“年销售目标的大幅增长是前期铺垫的，属于正常的快速发展周期。 ”富力地产在回答时代周报记者采访时，给出了这样制定700亿元目标的理由。

在跨越“300亿元壁垒”的背景下，似乎必须回顾一下富力为什么将全年目标暴涨至700亿元。

与此相反，富力地产方面表示，集团过去曾稳定在3400亿元一段时间，但由于去年的购买地众多，站稳了这个平台。 年、年陆续爆发，因此700亿元的销售目标是合理的。 据时代周报记者不完全统计，富力去年将购买近20块土地，可售金额达到全年前所未有的1420亿元。

易居中国联席总裁丁祖昱评价富力地产“稳健、充裕、热情不足”，但人们非常担心此次公布700亿元目标以来，为何会产生突然的热情。 从去年的销售来看，500亿元至1000亿元的房地产公司共有4家。 华润、世茂、绿城和融创，均达不到700亿元。 有分析认为，在突破千亿美元之前，是否站稳第二军团的位置不掉队，是目前公司纷纷提高销售目标的首要原因。

从富力地产方面的表现也证实了上述分解。 李思廉年初表示，富力年销售合格，但相比之下销售数据略有滞后，“年要追”。 在上个月的业绩会议上，他说，年高增长不是富力长期追求的目标，预计年将冲击千亿元的富力地产，未来两年的增长率将维持在20%-30%。

因此，能否实现全年700亿元的销售目标，对富力地产打击第一军团、实现千亿集团至关重要，“如果能跨越这个坎，全年的千亿目标可能会变得顺畅。” 上述分解者说。

1420亿的可销售值

700亿元，对富裕的房地产来说，是一个不小的挑战，第一能否完成，取决于去年拿到的土地能否马上转为销售，商品量是否能够支持。

对此，富力地产方面在接受时代周报采访时表示，“企业正牢牢抓住市场机会，集中在第一、二线城市增加土地储备。 值得一提的是，在一线城市中，除加强原有的广州地区、北京—天津地区外，还进一步加强了上海和周边地区，使企业在一线城市整体布局更加均衡。”

时代周报记者查阅资料发现，富力地产土地布局去年明显加快，仅去年上半年就达到780万平方米，金额127亿元。 短短半年，富力就花光了全年预计的100亿元土地购置款。 这与年富力仅新增4块土地，总建筑面积153.2万平方米形成鲜明对比。

值得一提的是，富力地产去年并加快了扩张步伐，固守了几个核心城市，还积极扩大了福州、佛山、沈阳、无锡等二三线城市。 根据李思廉之前公开的表态，富裕地区的扩大，主要以二三线城市为中心，不考虑四五线城市。

据了解，富力去年上半年投资长江三角洲土地市场40多亿元，超过大本营广州和其他地区。 另一方面，解体年富力房地产业绩的增长，确实是由于提供刚需型房地产城市的销售额大幅增加。 其中，广州、北京、太原、天津等都取得了良好的成绩。

目前，富力房地产土地储备达到3410万平方米。 其中570万平方米来自长沙、贵阳、梅州和无锡4个新城市，其他新土地位于北京、广州、天津、上海、杭州大同，因土地收购行为，该集团业务所和城市从15个上升到19个，地域多样性进一步提高。

据富力地产年报报道，拿到新土地后，富力很快就开始开工了。 到年底，建设总建筑面积将增加37%至约1000万平方米，分为48个项目。 建设面积和年计划中的开工面积估计，可取得预售证的可出售房产价值将超过1400亿元。 年返还率50%，可以达到700亿元的销售目标。

700亿背后的调整[/s2/]

2008年金融危机期间，富力地产曾经增加了持有房地产的战略，由于资金链紧张，错过了最佳的快速发展时机，而如今试图再次发力的富力地产，在集团内部也悄然发生了一些变化。

年报显示，富人房地产占商业项目总销售额的比重降至30%，中高档住宅、刚需产品比例分别为42%、28%。 从上述数据的一些变化可以看出，富力房地产最重要的调整是销售、转让原有的商业房地产，调整商业房地产和住宅之间的比例。

从以前来看，商业房地产比例过高，对富力房地产的资金占用情况相当严重。 2008年，富力商业地产和住宅地产开发速度比例达到1∶1，商业地产沉淀了大量资金。 加上上市当初的大规模土地和商业占有率过高，富裕的土地似乎陷入了不断烧钱的怪圈，净负债率大幅上升。 上市之初，富力地产的净负债率仅为20%出头，2006年上升到71.5%。 2007年，富力地产净负债率达到139.5%。 “这几年，富力兴盛是正常的行为。 因为大家都这样做，最主要的还是因为生意占用了太多资金。 ’这两个因素叠加在一起，富力错过了上市后几年黄金的快速发展期。

到2009年，富力地产拉动金融危机后地产业勃发机会，加快项目上市，减少土地购买支出，减缓商业地产快速发展，重组90亿元债务。 并且，在2008年和2008年两次管制后，商业地产的价值开始显现，富力布局商业地产的较早领先开始发挥力量。

跨越商业地产对资金的拉动，明确商业地产和住宅地产的比例后，富力地产的资金压力得到了一定的缓解。 截至年底，富力地产持有现金243.4亿元，借款总额人民币614.5亿元，其中全年应偿还的借款只有一笔，年4月发行年到期的离岸7.00%优先票据人民币26.12亿元。

“企业的主营业务以配合刚性诉求的住宅为主，以商业为辅，近年来的商业销售占集团的30%左右，很稳定。 长期也有维持这个比例的趋势。 ’据富力地产称，企业已经找到了商业和住宅的合理定位。

负债率似乎还在高位，但根据富力地产新增土地储备，负债率上涨的主要原因是土地储备的增长，根据700亿元的业绩和5成的去化目标，这一数据将在短期内缓解。

(责任: df064 )