“宋卫平孙宏斌 绿城攻防战”

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绿色城市股权收购这一“国内最大的房地产收购案”胶着。 绿城的宋卫平会长出于好意重新介入了绿城管理，大刀阔斧地组织了管理团队。 收购方拒绝撤换董事长孙宏斌。 10月末以来，在经历了多次毫无结果的谈判之后，同样具备傲慢、才华、野心的房地产商二人，为了绿城这张手的“好牌”，将继续争斗。 如果不妥善解决，这场风波可能会“双输”。 香港证券监督管理委员会在今年年底之前如何裁定交易是关键。 “这只是生意，与个人恩怨无关。 ”好莱坞经典电影《教父》中的这句话，多年以后再看，也还没有时间。

天下热闹非凡，趋利避害。 这件事引起了房地产界的关注。

soho中国董事长潘石屹就此发表评论说:“与其看和谁的感情，不如重视合同，维护信用。”

据融和的业内人士介绍，孙宏斌半年的巨额和人才投入绝对需要打水漂，凭着半年的实际工作，走的时候也一定需要“带”。

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“我真的卖错了。 ”宋卫平对媒体的解释是:自己已经牢牢回归绿城，亲手打造，寄托着事业的追求和人文情怀的所在，有心了。

“绿城”房地产企业品牌创立于宋卫平之手。 多年来绿色城市一直以质量专家自居，但规模鳟鱼没能跃上全国顶尖的台阶。 历史系出身的宋卫平被誉为“读书时从未位居第二”，兼顾产品和规模是他的野心。 绿色城市企业的品牌价值，绿色城市对业主的社会责任，也成为他“失去信用”自我辩解的理由。

年5月22日，在全国瞩目的融和与绿城合作发布会上，宋卫平宣布退出绿城上市企业，怀着退休的心情奔赴青城，专注于代建、养老、现代农业。

在那次发布会上，各大媒体对绿色城市未来快速发展提出了各种关注和质疑。 在回答业主今后可能发生麻烦的问题时，宋卫平说，反正是绿城造的房子，什么时候造的，“我有责任”。 关于发生问题问谁，宋卫平也说，一定会把股票作为管制最重要的依据，但天下有股大。 例如，天比股票大，道理也比股票大。

宋和孙就毁约后续案争执时，11月初，绿城小股东向香港证券监督管理委员会发出的指控信，引发了波澜。 小股东为了考虑自己的利益并向香港证券交易所反映，将宋孙称为一致行动者。 一旦判断一致行为人成立，一致行为人如果共同持股超过30%，就会触及全面收购邀请，小股东可以跟风高价抛售股票，获得较高的溢价。

一旦触及全面收购要约，孙宏斌需要拿出192亿港元。 今年8月，孙宏斌出席绿城中国半年业绩发布会，表示即使有人要求全面收购，融会贯通多次。

关于一致行为者，香港证券交易所向孙宏斌、宋卫平、绿城董事会副主席寿柏年等进行了咨询。 这笔交易的截止日期是今年12月31日，如果那时还没有获得香港证券交易所路条，交易将无效。 可以说时间所剩无几，宋卫平站在有利的位置上。

针对宋孙一致行动者的质疑，孙宏斌今年5月在回答香港媒体提问时确定“一定不同”。 但目前，该股交易仍盘踞在香港证交所一隅，等待“下跌”。

二股东九龙仓面对这样的大变局也绰绰有余，拥有绿城24.31%的九龙仓将派遣周安桥副主席到杭州进行“和平”。 现在孙宏斌提出自己可以有条件退出，需要带走上海融创绿城股份有限企业(简称“融绿平台企业”)的所有100%股份。

“争议最大的是，目前上海融绿平台企业是双方乃至九龙仓方面关注的重点，聚集了最有价值的资产，开发了许多高质量的项目，因此各方不愿放手。 ”克瑞机构研究总导演薛建雄对南都记者说。

天下热闹非凡，趋利避害。 这件事引起了房地产界的关注。 soh o中国会长潘石屹对此发表评论说:“不是看和谁的感情，而是应该重视合同，维护信用。”

“商业好处是宋卫平选择回归绿城的关键。 ”东方证券研究所首席竺力分解师就此事进行了分解，以产品主义为中心的宋卫平表示，对市场评价并未踏足要点。 5月选择抛售绿城股票，是因为当时绿城根据地杭州经历了楼盘降价热潮，一直不降价的绿城销售业绩惨淡，向孙宏斌抛售股票，持有变现的数十亿资金。

易居房地产研究员严跃进后被南都记者拆散，宋卫平回归是因为过于在意短期绿城的快速发展，其理由是绿城在融和管理下受到各种顾客的投诉，影响了声誉。 政策的评价也没有踏上重点。

“现在宋卫平正要回归。 对绿城来说有更大的争论。 》跃进评估显示，第一、绿城的人事结构调整可能持续震荡数月。 第二，融和合作的企业也可能面临分家的可能性。 第三，投资者可能对绿色城市的未来持谨慎态度。

百信基金理事长陈方安生在接受南都记者采访时表示，宋卫平累积的口碑多次帮助绿城。 不仅杭州市政府，相关公司也希望和他们一起度过难关。 之后，还有九龙仓的资金入股，绿城在许多质量型房企改变高速销售渠道时也可以树立自己的产品主义旗帜。

“外人不明白的是宋先生再次出钱回购他的股票，还是原来他和孙先生之间的交易有漏洞，”陈方安生说。

宋卫平可能真的卖错了。 因为11月21日央行降低了利率。 中国房地产数据研究院执行院长陈晟分析说，放宽限购不足以逆转房地产走势，但降息将使楼市受益。 此后，预计将出台刺激楼市成交的政策，包括作为房地产交易一环的税收减免。

孙宏斌:有条件退出

过去四个月，孙宏斌带队入场，亲自履行理事长职能，大刀阔斧地将融和的狼性风格带到了绿城。 为了获得这个管理大权，尽管香港证券交易所的审查还没有结束，孙宏斌已经全额支付了收购股票的62亿港币。 这笔钱为孙宏斌换来了4个多月的绿城管理权、绿城董事会副主席寿柏年和宋卫平妻子夏一波交割的股份，但宋卫平的个人股份尚未交割。

这意味着，从法律角度来看，绿城依然是宋卫平。 而且，两个人拥有的信任，在这种辛苦下，早就消失了。

“绿色城市内部确实存在人事波动，从高管层面来看，可能会有人心波动。 ”南都记者日前从绿色城市内部获悉，目前宋孙谈判经过动荡后毫无成果，目前仍在等待香港证券监督管理委员会截至12月31日的裁决。

事实上，绿城岌岌可危时，在孙宏斌的指导下，多次买入股票，买入项目进行合作。 在谈判中，孙宏斌不肯放手的，是自己倾力打造的上海融绿平台企业。 想起孙子曾多次帮助过自己，宋卫平一度回归答应了这个条件。 但是，绿城是一家制度森严的香港上市公司，第二大股东九龙仓很快就知道宋和孙的“企图”，果断反对拆除绿融平台。 这一次最接近“圆满处理”的方案最终搁浅了。

融和反复是没有理由的。 短短四个月为绿城“三五斗”。 孙宏斌接任绿城后，麾下大将、当时绿城总经理田强公开了绿城内部经营的详细文件。 7月7日，绿城中国召开高层会议后，管理经营权交给融创方，融创团队迅速落实绿城项目销售工作，组建7个业务团队补充29名空不足的项目总监，“维护质量

根据业务成绩公告，截至11月初，绿城完成合同金额584亿元，销售均价1.9万元，比中报公布的上半年22279元的销售均价下降近15%。 销售面积达到288万平方米。 正如所料，绿色城市将成为大型住宅企业中为数不多的提前完成财务指标的开发商。

有趣的是，这个时候宋卫平决心回来。 实际上，融和主导下提高销售力度降价出售的房子越多，他承担的业主和合伙人的义务越来越多。 因为这位宋卫平已经下令免除田强的职位，并且任命自己非常信任的旧将为主，牢牢掌握着企业管理权。

收到“后悔婚”消息的孙宏斌至今未向媒体吐露心事，只希望推特“不做好人，不做坏人”。 孙宏斌一时通过下属给宋卫平这个“永远的哥哥”留言，如果收购未能完成，将按照商业规则以“商业欺诈”的形式起诉宋卫平。

香港博盛资本研究员雷郑夏·南都记者评价说，目前的谈判并不容易取得大家满意的结果，首先需要香港证券监督管理委员会对融创收购做出最终的裁定。

“现在宋、孙、九龙仓三经理肯定还是要商量合适的退出方案。 在目前楼市下跌风险较大的背景下，我认为宋卫平的个性和操作风格不适合绿城，但过去绿城几次遭遇危机也说明了这一点。 九龙仓方面为了保存自己的股份和地位，既不想让利，也不想触及全面的收购要约”克瑞机构研究监督薛建雄在接受南都记者采访时表示，香港证券监督管理委员会对交易如何裁定是关键。

10月末以来，在经历了多次无结论的谈判之后，同样具备傲慢、才华、野心的房地产商二人，为了绿城这张手的“好牌”，将继续争斗。

绿城蓝城，谁是“好牌”？

失意的最好的不是拿到坏牌，而是丢了好牌。 宋卫平丢掉的绿城，现在被解释为好牌。

根据南都记者综合绿色城市年度报告、每半年报告，集团高质量资产随处可见。 绿城大本营和企业品牌辐射力非常强的长江三角洲一带的土地储备，占总量的60%。 杭州24个，浙江(杭州除外) 35个，上海10个，江苏8个。 剩下的40%大部分分布在北京、山东、海南等经济特色地区和城市。

年绿城集团新增的11个土地项目在沪杭和浙江省其他地区。 年上半年杭州、江苏、上海等地各新增5个项目，目前绿城集团包括正在建设和待建的共109个土地储备项目，资源丰富，现有总土地储备能够支持绿城集团未来3年的快速发展。

截至目前，企业土地储备总建筑面积3782万平方米，其中权益面积2048万平方米，总可售面积2649万平方米，权益可售面积1413万平方米，建筑面积地价均价约3256元。 年上半年，绿城整体销售平均价格为每平方米22279元。

辉立证券发行研究报告拆解显示，绿城目前净债务比例约为60%，尽管存在一定风险，但资产负债表仍保持稳定，未来房地产资产表现能力和融资能力仍是稳定绿城资产负债表的重要措施。 作为绿城的两个最大股东，融创和九龙仓对企业财务风格的影响将非常明显。

相比之下，宋卫平一心一意赶到的青城目前还没有发挥出应有的力量。 2006年，宋卫平在浙江乌镇景区稍远的地方购买了1500亩土地，建设了一个叫乌镇雅园的养老地产项目。 宋朝为这个养老项目画上了桃花源一样的书画长卷。 青山绿水包围的小区有超市、老年大学、幼儿园等配套设施，可处理居民生活的90%复印件，周边还有农业和农副产品供应。

出售绿城时，宋卫平说:“我抛弃了以前商社流传的宋卫平，但我找到了制作世界最好养老产品的宋卫平。” 这是从绿色变成蓝色后，事业下半场的重要寄托。

“从目前的现实来看，宋卫平的理想可能不容易实现。 ’杭州尚锐中国地产顾问机构总经理李伟国发现，单纯依靠服务盈利，目前在国内养老地产行业尚不成熟。 征收养老服务费用的细流，短期内很难满足前期开发项目资金的大池子。

在养老行业探索的保利地产也表示，对于养老的巨大投资，养老产业及养老地产所能提供的回报和盈利模式不尽如人意。 在没有政策较大优惠的情况下，光靠租赁和服务盈利是不可能的。

养老领域目前没有形成稳定的商业模式，盈利状况也普遍不好，周期比常规产业要长得多，运营达到平衡点通常需要3、4年以上，达到盈利状态通常需要5-6年。 这个周期对投资者来说是一个巨大的考验。

在很多行业，都说绿色城市建设业务很有前景，借助自己的专业能力指挥资本，通过金融平台支持，可以走上好的道路。 这个业务注入蓝城后，相对来说变成了利润最多空之间的大板块。 代建业务也被视为青城主业务体系中最成熟的一个。

代办的第一个收益来源是委托开发管理费。 这个费用收益与项目的销售业绩直接相关。 项目的销售额和溢价率越高，收益的比例越高。 青城代建对商业代建项目征收的管理费用平均约为6%-8%。

目前，青城代建业务的合作对象为政府机关、项目所有者、基金企业、资本市场，分别支持政府代建、商业代建、资本代建三种代建模式。 资本代理略高于商业代理，达到8%-10%。 另一方面，青城的保障房等政府建设收益最低，收取的管理费约为工程成本的3%。

一位前绿城高管表示，信用资质高、资金雄厚的大开发公司，通常重视维护自己的企业品牌，不会委托绿城代沟。 另一方面，在二三线城市，委托绿城代建的不仅是地方大公司，还有非常多的小开发商，看中绿城企业的品牌价值，可以给项目带来巨大的上升，绿城代建项目通常会有20%以上的溢出。

“我接触过绿色城市的建设团队，对他们的强大感到惊讶。” 百市信基金会长陈方勇在接受南都记者采访时表示，作为事实上的乙方，他们不仅在管理费上付出了很大的溢价，在后期的操作上也有绝对的发言权。 尽管如此，许多中小开发商为了贴绿城招牌不惜在城下联合上签字，许多立志建设新城的金融机构也认为绿城是工程建设的主要选择。

不少杭州业内人士对南都记者表示，将继续开展绿城基因青城主导的代建、养老、农业等业务，短期内投资大、回报小、现金流收益不佳。 相反，在孙宏斌“狼性主义”主导的绿色城市，销售业绩有所增长，目前已完成全年任务的9成，排名全国第二。 而且，许多跟随宋卫平的老臣子没有选择一起去青城，而是毅然留在了绿城。

“宋卫平最后选择用强硬手段返回绿城，其实是为了利用绿城这个上市企业平台，方便资本市场募集资金，实现“盘活青城”的目的。 ’竺的强度是评价。

基因不匹配吗？

“融创和孙宏斌的基因，显然没有溶解在绿城。 ’这是宋卫平于11月19日公开的信中的原话。 孙宏斌对此没有表态，但这句话实际上也得到了许多行业的认可。

融和销售团队7月入场，4个月内以360亿美元资助绿城大厦的销售后，宋卫平为了自己的回归，表示“意识到卖给了不该卖绿城的人，让顾客感到不满，合伙人受到了不当的对待，许多基本承诺，

一位绿城供应商南都记者表示，绿城在宋卫平时期不会拖欠供应商的费用，孙宏斌指导时，通过将工程费供应商的费用“合理”延迟来缓解紧张的资金。 这家供应商表示，绿城已经不是原来的绿城，而是自己“心生”的。

许多开发商对南都记者表示，“宋卫平不是商人”，生产周期太长，存在不在意产品价格的偏执，做生意时对作品的执着远远超过了对企业利益的关注。

宁波利时商业管理有限企业总经理李兴军对南都记者表示，搞商业通常在五六年的周期内也可以接受。 因为如果运营顺利，到了后期，就会得到稳定的回报，但是“卖完就行了”的住宅是无法忍受如此漫长战线的辛苦的。”

事实上，2008年以来，绿城多次面临资金紧张，濒临破产。 由于家里大业大，管理团队不遗余力地努力自救。 去国外寻求海外债务支持，国内信托支持等。 在近年来众多资金困境中，得到了九龙仓、融创等行业内的支持。

“宋卫平的绿城之所以能在这几年生存，可以说是取决于地价的上涨。 ”另一方面，克瑞机构研究总监薛建雄接受南都记者采访时表示，产品投入周期过长，价格过高，营销速度缓慢，这样的方法违背了规模快速发展论，能够生存下去取决于土地价值的上升。 宋卫平的成功可以说乘上了房地产上涨的时代洪流。 目前房地产下跌趋势明显，这种做法很困难。

相反，融创是最大限度发挥渠道营销的典型住宅企业，被称为“狼性”出售大楼。 南都记者翻了一下年度报告，发现近年来的销售规模呈滚动式增长。 年-年，融创销售额从192亿上升到547亿，增长了近两倍。 年资产周转率达到0 .37，超过了主要销售刚需产品的万科的0.3，可以说高端精品卖得比刚需盘还快。

如此强大的营销能力，在财务上的各项指标肯定“不周全”。 融创定位中高端，但利润率不高。 年毛利率为23.3%，可以说是领域中垫底的。 许多项目位于中心城市的中心，但过去两年的结算单价也只有1.7万元/平方米。

对比两者的财务数据就很明显了。 不动产通常伴随着高利润率。 根据每年的报告，绿城的房地产销售毛利率为24%，融创的毛利率为22.43%。 令人惊讶的是，融创管理下的融创绿城项目毛利率水平仅为7%，接近制造业水平。

在造福股东方面，绿城不如融和，从两者的股价走势图也可以看出这些。 绿城的短板在旋转，在年这个全领域竞争旋转速度的时候，绿城的旋转率只有0 .25。 高利润和高周转可以说是一个硬币的两面，总是很难兼顾的。 这也是绿城和融创明显区别的地方。

绿色城市的未来

宋卫平的阵营包括合作愉快的供应商、工程合作者、老业主等，首要赞同宋卫平的产品偏执个性和不拖欠工程款等行为。 并且，融和团队认为自己通过苦心销售取得了高额的业绩，辛苦取得了很高的成果。 认为融和强大的销售能力也适应了楼市下行风险较大的现在。

这场风波，如果解决不当，可能会导致“双输”的结局。 宋卫平从哪里筹钱，才能回来重振雄风？ 绿城恢复精神又会受伤吗？ 另外，能在业界炫耀吗？ 引起业界、业主和股东的广泛关注。

据融和的业内人士介绍，孙宏斌半年的巨额和人才投入绝对需要打水漂，凭着半年的实际工作，走的时候也一定需要“带”。 据此，孙宏斌告诉周围融和的人，无论如何，这只是生意。

宋朝各方供认不想走上诉讼这条路。 宋卫平说:“大家最终坐下来谈谈吧。 ”。 孙宏斌也通过中间人说明司法诉讼的话不是自己的本意，必须坐下来商量。

根据九龙仓和融创之间的协议，双方持股也趋之若鹜，维持同样的比率。 但是，是好处一致的“一致行动者”吗？

融和和和绿城两者的律师反馈正好相反。 孙方阵营的律师认为，证券监督管理委员会不反对股份交接。 但宋方律师认为，证券监督管理委员会已经确定表态，不建议交出股份。 如果不需要移交的话，结果会自负。 否则，一致行动者成立，宋卫平、夏一波、寿柏年三人被认定与孙宏斌绑架，将全面引发收购。 谁会被免除还不清楚。

现在，绿城的未来将何去何从，多而复杂的程度可能超出宋孙两位大佬的想象。 宋卫平对相关媒体表示，“以前没有干预过孙子，但这次必须慎重。 否则，你和我的结果是无法想象的。” 他的建议是，融创付给自己的交易额中，只保留5%作为订金，剩下的返还给融创。 一旦被认定为一致行动者成立，融和就有很大的回旋余地，不会引起财务方面的审计风险。

据克而瑞机构研究总教练薛建雄介绍，融和地有条件退出是明智的做法。 房地产处于下跌的道路上，按照宋卫平的模式经营只会让绿城更惨。 “但是，目前宋卫平顺利回归的胜算应该更大。 还是他法理上的理事长，扎根于杭州当地，所以找各方面的资本，包括政府的支持在内，还是比较容易的。 从钱的方面来看，要筹钱宋孙应该都有办法”

广东绿色律师事务所合伙人李前斌对南都记者表示，作为上市公司，股权必须更完全按照国家法律和上市公司的有关规定解决。 如果企业间的股票交易未经证券监督管理委员会审查而私下交易，首先这个资金来源可能会在审计方面遇到难以合理解释的麻烦，另外如果交易最终不能通过，则是无效的，将面临很大的风险。

很多法律界人士都知道这件事。 数额巨大，如果不能马上充分补充，就会有把柄或面临刑罚。

“房地产市场好的时候，大家可以在大潮流中分享一杯羹，但是房地产下跌的话，很多人会半死不活。 》克瑞机构研究总监薛建雄表示，未来五年中国房地产的资金与1997-2003年相似。 也就是说，资金从快速发展中国家撤出，所有资产价格低迷，在这个过程中只有经营资本支撑，例如孙宏斌这样擅长经营、周转快的商人。 宋卫平的经营风格上，无论回归与否，都要警惕他的时代，房地产的黄金时代一去不复返。