“中粮置地半年业绩暴跌七成 宁高宁萌生卖意”

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野心勃勃想壮大房地产事业的中粮集团一把手宁高宁，在中食房地产事业多次整顿不合、商业房地产企业和住宅房地产企业业绩不完全满意后，也对做大房地产事业感到有点失望。

今年1月11日晚，在非公开的校园演讲中，宁高宁表示，中粮集团房地产业务将来将成为投资性业务，“肯定不是中粮集团的主要板块”、“将其全部抛售也没有问题”。 这给原本动荡的中粮地产业务带来了一点冷淡的意味。

7月16日，备受期待的中粮商业房地产上市平台——中粮地控股有限公司(以下简称“中粮地”，00207.hk )，提交了第二份成绩单，但截至今年6月底，中粮地上半年的合同销售面积并不完全令人满意。 另一方面，年中粮地实现收入39亿2300万元，以半年收入19亿6000万元计算，今年上半年中粮地业绩暴跌7成。

关于中粮地暴跌的原因，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示:“一是受信用环境影响，二是中粮地多拥有持有型房地产，资金回收缓慢，加上去年基数大，这个中粮地今年上半年业绩不佳。”

在对外推广中，中粮地产业务集中在商业地产和酒店领域，中粮地产(集团)股份有限企业(以下简称“中粮地产”，000031.sz )以住宅开发为主，但随着两个房地产平台的快速发展，中粮地产和中粮地产的 例如，去年为中粮地产贡献收入总额6成的是旗下4个高端住宅项目，更令宁高宁难以接受的是，地产金10年，中粮产地业绩增长了1.2倍，但利润却没有上升。 被寄予厚望的商业地产企业粮食地化业绩暴跌，使宁高宁再次失望。

中粮类房地产业务不完善为什么至今难以处理？ 时代周报记者想就这个问题采访中粮业相关人士，但在消息传出之前，对方没有任何回复。

大悦城的进展缓慢拉动业绩

在寸土寸金的东城区安定门北，老字号商业项目三利百货已被夷为平地，按照计划，三利百货的老板中粮业投资有限企业(以下简称“中粮业”，中粮集团旗下的另一家商业房地产企业)将其拆除，成为中粮集团旗下的知名商业房地产企业布兰 但是，时代周刊记者发现，三利百货公司解体近一年来，被高墙包围的工地上只有一个大洞。 在年中租壳上市后，对外公告托管了西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、烟台大悦城5座大悦城后，接管了安定门大悦城。

一位中餐地的人告诉时代周报记者说:“由于在旧建筑物的旁边，与其墙隔开，还有北京的地坛公园，项目审查可能会很麻烦，这几个月无法施工。”

受安定门大悦城项目进展缓慢的影响，中粮地的业绩在一定程度上受到了带动。 中粮地旗下的另一个商业房地产项目成绩还不错。 香港鹏利中心的租金率为94%，新合同租金平均价格每年上涨7%。 北京中粮广场的租金率为87%，新合同租金平均价格基本持平，上海鹏利辉盛阁的租金率为90%，租金平均价格上涨3%。

与中粮系旗下的中粮地产和中粮置业相比，中粮地的知名之处在于，年6月，刚刚在香港注册成立，一年后的年7月，中粮集团支持全资子公司得茂收购华侨福公司73.5%的股份后，中粮集团终于成为了宝贵的谢

取得在香港上市的壳牌资源后不到两年，为了尽快推出商业地产，中粮集团迫切希望尽快展开反收购。 年9月24日，华侨福公司对外宣布，向母公司中粮集团收购目标企业和股东贷款，收购总成本为141.67亿港元。 收购完成后，侨福公司将拥有中粮集团中粮地所有的商业房地产工会目标企业的所有权，企业也将改名为中粮地。

侨福公司收购的房地产工会包括位于成都和北京的两个综合体项目、香港和上海的两个商用房地产项目、北京、南昌和苏州的四个酒店项目、三亚的一个综合旅游项目和上海、三亚和成都的三个少数权益项目。

被寄予厚望的中餐地业绩不太美好:年，中餐地净资产收益率( roe )仅为15.16% )； 相比之下，万科的年净资产收益率达到19.66%，保利地产的年净资产收益率达到20.76%。 年，中餐地资产周转率( total asset turnover )仅为0.13% )，万科的资产周转率为31.6% (，保利为32.7% )。

考虑到中粮地6成以上的业绩为高端住宅项目做出了贡献，但拥有众多持有型房地产的优势，例如泰富集团和资产周转率均为24.8%，而拥有众多商业房地产项目的金融街资产周转率均为27.2%。 今年5月，渣打银行指出，中粮地有购买母公司中粮集团旗下6个以上大悦城项目的选择权，如果该银行材料购买全数项目，其资产净利润将上升45%。 大悦城还没有纳入报告，但大悦城的租金收益率很低是目前摆在中粮地前面的最大课题。 业内人士表示，中粮下3个大悦城项目地块均采用市场化方式取得，总投资约100亿元，投资价格较大，目前租金收益率较低，租金增长相对较慢，因此只能期待今后自身资产的收益。

谢逸枫说:“随着信贷环境好转，下半年中粮地业绩也有所回升，最终，上半年住宅房地产价格出现负增长，商业房地产要好得多。”

房地产事业整体的上市遇到了暗礁

在中粮集团领导人宁高宁的商业理念中，“整合”是最重要的语言。 宁高宁在《26只猫和1只老虎》一文中提到了有名的大猫非猫理论，说“大猫非猫、猫大成虎、1只老虎的力量远远超过26只猫”。 这个理论曾经给华润带来了无限的风景。

2001年以来，宁高宁带领香港华润集团在内地开展了一系列战略并购行动，跨越房地产、零售业等主体领域，目标都是面向领域的领导者地位。

2004年12月，由国有资产监督管理委员会一报任命，46岁的华润集团副会长兼总经理宁高宁出任中粮集团会长。 当时，中粮集团的资产规模为600亿元，只有华润的一半。 ((() ) ( ) ) ) ) ) )0) 000000000000000000000000000000000000000000065宁高宁的第一步是整合房地产业务并上市。 在进入中粮集团的第二年，熟悉资本市场道路的宁高宁，借壳将当时主要经营房地产业务的中食房地产带入a股。

2007年中粮业试水作品“西单大悦城”开始营业，取得了很大成功。 随之，宁高宁通过复制大悦城意图在全国版图扩张，2008年在集团内部提出，计划5年内快速发展20个大悦城，资产规模目标700亿元，此后，这一数量扩大到30家。 2009年，宁高宁表示，中粮地产、中粮业两大房地产业务平台合并完成后，中粮集团的房地产业务将采用a+h方法整体上市。

年，中粮集团成为保存房地产业务的16家中央企业之一。 中粮集团总裁旭波当时表示，在今后的快速发展战术中，中粮集团将在粮油食品业务上投入70%以上的资源，将集团25%左右的资源投入酒店房地产业务。 当时可以看到中粮集团对房地产业务的重视程度。

“从集团战术的角度来说，下一步将使房地产业务板块成为一个统一的上市公司。 也就是说，实现整体上市。 ”年中谷物置业总经理、上海大悦城理事长韩石说。

中投顾问高级研究员郑宇洁向时代周报记者表示，中粮地产的主营业务为住宅、商业房地产和工业房地产，中粮地侧重于物业管理和投资，两者的主营业务有差异。 但是，在实际快速发展的过程中，两者存在业务交叉，特别是在城市综合体这一部分，商业物业建设和物业管理重叠。 中粮集团旗下有中粮地、中粮地产2个h股和a股上市企业，此外还有酒店事业部和其他中粮地产项目企业，有资产整合的需求和基础。 中粮集团也表示，为了避免发生以下两三家房地产企业的同业竞争问题，必须整合所有房地产业务，包括商业房地产、房地产开发以及酒店部分，形成整体房地产企业，具体分为人员整合、股权整合、资产整合三个步骤。 为此次整合，中粮集团在北京、上海、天津、烟台、成都5个城市设立了城市企业，整合旗下中粮地产和中粮业资产，明确股权关系，统一管理，扫除了中粮集团整个地产业a+h上市的障碍。

不争气的中粮地产

但年，这一提法悄然改变，宁高宁公开表示计划拆分旗下商业房地产业务，在香港实现单独上市。 之后，中粮集团设立中粮地，借华侨之福，反哺收购，在香港上市后注册文。 之后，许多媒体将中粮集团的房地产战术表现为“动荡”，其原因并不是宁高宁放弃了自己的整合理念，而是真的是中粮产地太不争气了。 中粮地产年报显示，全年粮食地产营业收入101.79亿元，比上年增长28.12%的归属于上市公司股东的净利润为5.25%亿元，净利润为5.25%，但扣除非经常性损益后的净利润仅为2亿3000万元，其中万科

今年一季度报告的情况也大致相同，中粮地产营业收入9.72亿元，归属于上市公司股东的净利润0.67亿元，但扣除非经常性损益后的净利润只有0.61亿元。

另一方面，时代周报记者查阅中粮地产年报发现，2007年( 2006年中粮地产前身深宝恒完成股权改革(中粮地产营业收入8.24亿元，扣除非经常性损益后核心净利润2.22亿元，全年营业收入101.79亿元)。 换言之，在中国房地产黄金10年间，中食房地产收入增长12倍，但主营业务净利润减少2000万元，房地产千亿俱乐部已经扩大到7家，在其他房地产公司大赚的情况下，中食房地产的这种业绩令人瞠目。

时代周报记者查阅年报和评鉴报告发现，扣除非经常性损益后，中粮产地2007-年归属于上市公司的股东净利润分别为2.22亿元、1.47亿元、2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元、1.23亿元、2.03亿元。

从2009年开始，中粮地产通过二级市场销售中汇医药、江西铜业、中国宝安、招商银行等股票。 年，中粮地产4次抛售所持招商证券股票，累计抛售招商证券3917.6万股，套现4.42亿元。 当时中粮地产的净利润不过4.22亿元。 换言之，如果不依赖金融资产的出售来获利，当年的净利润就会出现赤字。

中投顾问房地产领域研究员殷旭飞对时代周报记者表示，通过处置相关资产的方法提高投资收益的模式，无法为中食房地产带来持久收益。

截止到年末，中粮产地的资产负债率达到77.91%，但2009年这个数字为51%，接近国有资产监督管理委员会要求的80%的上限。

因此，中粮地产对母公司进行杠杆化，但必须对关联企业进行杠杆化。 年，中粮地产董事会同意向中粮万科假日风景房地产开发有限企业申请年8月部分委托贷款，共计2.35亿元。 年中粮房地产再次向北京中粮万科假日风景房地产开发有限企业申请续借8.95亿元。

由于资金链紧张，以央企为背景的中餐地产有时也会通过私募来缓解资金压力。 年9月，中食地产公告称，将与私募基金上海中城永跃投资中心合作开发南京上坊项目，双方共同增资6.51亿元。

显然，在这样糟糕的业绩下，无法满足中粮集团大量建设商业性房地产的诉求，按照“未来五年30座大悦城”的计划，至少需要超过1000亿元规模的资金支持，母公司中粮集团的盈利情况也不太明显。 例如，中粮屯河一季度报告显示，净损失为4071.5万元。 中粮生化今年一季度净利润1532.5万元，比去年同期下降40.10%。

中粮地上市后，中粮集团曾表示将全部房地产业务注入a股上市中粮地产，但由于目前包括大悦城在内的商业地产在香港上市，招致部分a股投资者不满，中粮地产上市后，中粮地产股价一度下跌。 如果不能做大主营业务，中粮地产将面临“h强a弱”、被边缘化的危险。

竞争问题[/s2/]

2006年，中粮集团决定将投资性房地产和住宅的快速发展业务分开，2007年成立中粮业，专门运营商业房地产，中粮产地以住宅和工业房地产的开发为首要运营，但实际上，两者的区别并不太明显。

例如以商业地产为主的中餐地，年报显示，占中餐地收入总额64.2%的有4个高档住宅项目，销售收入25亿元，占总收入第二位的是酒店经营业务。 另外，中粮地拥有住宅产品成都祥云国际项目30%的股权，中粮地产控股公司70%。 再看看大悦城，在年3月26日中粮地香港业绩会议上，许汉平首席财务官回答记者提问时明确表示，目前企业托管的5个大悦城项目包括西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、烟台大悦城 中粮地主席周政也强调，中粮地快速发展战术清晰，也就是迅速发展以大悦城为企业品牌的城市综合体。

深圳大悦城还是由中粮地产建设的，在查阅成都大悦城资料时，显示其开发商也是中粮地产成都有限企业。 根据此前的整合公告，中粮地产还拥有沈阳大悦城的优先收购权。 资料显示，深圳大悦城项目占地16.81万平方米，建设面积100万平方米，投资额150亿元，项目预计年1月进入拆迁阶段。

中粮地产董事长周政在年度股东大会上指出，商业地产是中粮地产未来研究快速发展的方向之一。 关于中粮类房地产事业同业竞争的疑问不断。 关于大悦城企业品牌归属问题，时代周报记者给大悦城企业品牌部打了电话，但在发布消息之前没有得到任何回复。

在实际操作中，土地出让都是综合体的形式，因此很难明确区分住宅区和商业区，商业区被视为住宅组合，“顺便”开发。 为了扩大商业地产业，多条线并行，中粮地着眼于“街区商业”，但最近出现了位于北京顺义中央别墅区中心区域的“祥云町”。 中粮地祥云国际总经理隋强说:“祥云小镇不是以前流传下来的购物中心，而是属于街区的商业。”

中国商业地产联盟理事长兼秘书长王永平就别墅区的商业地产项目表示，在北京和全国都没有成功的例子。 昌平区华贸城的华贸新天地是一个类似祥云小镇的街区商业项目，第一期已经营业，但今年5月，它引进的bhg超市黯然关门。 时代周报记者在华贸新天地看到，空店租不到，餐饮以外的店铺人流也不旺盛。 如何搞好高端社区的商务补助项目，也考验中餐当地的智慧。

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