“内房股真相：现金流普降超10%”

本篇文章1833字，读完约5分钟

8月19日，在香港上市的华润地、碧桂园、方兴地产当天公布了半年业绩。 快速增长的净利润( 13(26 ) ) )一般与超过10 ) )的现金流鲜明对立，前者反映了开发者利用“时间差”挖掘利润的财务妙招，后者真实地反馈了严峻的生存现状。

值得注意的是，尽管许多开发商今年前6个月的合同预售金额达到了各自目标的50%，但开发商并未下调销售目标。 其中，上半年仅实现36%销售目标的华润地宣布直接收购位于深圳大冲村和山东省的华润集团房地产权益，预计在“曲线救国”后，将实现全年700亿元的销售目标。

受集团注资的利好刺激，华润地19日一天上涨7.6%至18.18港元，为当日最高蓝筹股。

加上较早公布业绩的万科和中国外，整体呈现毛利率下降、现金等价物减少(中国外除外)、净负债水平温和上升的趋势。 虽然也有开发商选择大规模促销回收资金，不像华润那样多次降价的强硬派，但碧桂园总裁莫斌和华润地主席吴东都希望，中央放松管制将有助于楼市恢复性的增长。

瑞士信贷亚太地区房地产研究负责人杜劲松最早(年10月)看到(/(/k0 ) )在接受内陆楼市拆船师21世纪经济报道访问时，他认为今年楼市最糟糕的时刻可能已经过去，但期待放松管制能重现牛市。 下半年的要点建议关注以布局1、2线城市为主的开发者。 如果楼市再次好转，拐点最早将于10月底出现。

不说谎的现金流

如果投资者不熟悉内地楼市的话，光看在香港上市的房企报纸，绝对会有“小牛市”的错觉。

根据19日公布的业绩，华润地上半年综合收入276.88亿港币，比去年同期增长75.5%，扣除投资房产判断带来的附加值后，核心股东占溢利36.9亿港币，全年增长83.7%，每股中期股息16.4%。 讽刺的是，华润地在今年头6个月完成了249亿元的合同销售，比去年同期减少了26%。

再来看上半年销售“季军”碧桂园，上半年，企业实现营业收入383.2亿元，比去年同期增长42.2%，股东应占净利润54.2亿元，全年增长25.6%。 莫斌表示，有信心实现全年1280亿元的销售目标。 仅看前6个月，碧桂园584亿元的合同预售金额仅次于万科( 1009亿元)和恒大地产) 714亿元)。

“道理很简单，开发商为了维持账面利润可以自由选择项目收款时机的可持续性，今年上半年的账面利润大部分来自过去12个月到24个月前的开发项目，但现金流不会说谎。 ”杜劲松说。

一位要求匿名的投行人士提醒记者，中国对外管理层在近期投资者会议上指名道姓部分上半年逆市获得良好销售金额的开发商实际回收的资金极少，不仅要关注净利润和毛利率，还应关注现金流和公司核心负债水平。

记者阅读了迄今公布半年业绩的5家开发商财务报告，在现金和现金等价物一栏中，截至6月底，中国以外为497.51亿元，比去年同期增长20%。 其中，碧桂园跌幅最大，现金存款从去年的189亿元减少到16%，至158.87亿元，衡量债务水平的流动比率从1.3倍下降到1.2倍。 华润地和方兴地产的账面现金也较去年同期下跌11.3%和13.2%，万科仅下跌3%。

相关人士表示，上半年内地开发商的项目退保率为70%至80%，大部分不符合内部至少80%要求的往年，大型开发商的退保率长期超过90%。

10是否要在10月再现拐点？

“大陆很多城市放松了限购，房地产市场整体投资气氛正在好转。 市场随着政策调整转暖，相信下半年新盘上市会加速，新盘不能轻易降价。 ”吴东19日对记者表示，虽然目前的合同金额比预计的要晚，但我有信心实现全年700亿元的销售目标。

吴东认为，未来内地的房地产和金融政策应该进一步行政化，交给市场主导，即使是救市措施也越少越好。 针对近两个多月出现放松管制和住房贷款政策微调的现象，他认为这是相对合理的手段，预计剩下四个月内地楼市将恢复稳定，部分房地产将回升，重申集团毛利率见底。

根据最新全国70个大中城市的房价数据，新建商品房中64户比上个月下跌，但以北上广深为代表的一线城市降价幅度最大，平均达到1.2%，高于二三线城市。

杜劲松表示，即将到来的“全年黄金期”是各大开发商积压库存的绝佳时机，在限购和限贷双重宽松环境下，销售环比没有回升的可能，但较去年同期有进一步下跌。 考虑到商品房销售在去年第四季度明显下跌，是否再次迎来销售拐点的关键要看10月底和11、12月的销售成绩。 如果真的好转了，作为“楼市风向标”，布局一线城市多的开发商利润丰厚。

(责任: df143 )