“李嘉诚东莞大盘龟速开发 1999年拿地2020年收工”

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李嘉诚

中国首富李嘉诚“长和系”成员长江实业和和记黄埔在内地项目多次卷入囤积骚动，尽管李嘉诚方面坚持澄清，但许多项目龟速开发的进展不容置疑。

李嘉诚被称为亚洲最大的东莞高尔夫别墅项目，经常出现在媒体的囤货名单上。 这7000亩超级大盘土地至今15年开发进度只有一半，但项目目前的售价达到了2.5万元/平方米。 业内人士表示，国内房地产土地上涨已超过开发所得利润。

李嘉诚还囤了豪宅项目15年的开工不过一半

今年以来，中国首富李嘉诚旗下的长和系企业频繁卷入撤资、囤地、内地业绩下滑等诸多负面新闻。

近日，媒体曝光，内地土地储备长达1652万平方米，占全球储备近8成。 如果把每年大陆土地储备的平均价格计算为2400元/平方米，那么大陆的项目总额将接近400亿元。

面对舆论的质疑，长江实业集团在第一时间澄清了，但依然难以摆脱囤积的质疑。 长江实业集团认为，企业和黄埔内地土地快速发展项目都要按照国家法规进行，既没有囤积土地的意图，也没有囤积土地的意图，企业要想收回资金再次快速发展，必须尽快发展和出售

长江实业集团公开回应背后的问题是，尽管旗下许多项目处于开发状态，但进展缓慢。 事实上，长与连系内陆的项目必须从八九年开始开发十几年，在业内已经是公开的秘密。

李嘉诚隶属于东莞一个叫海逸豪庭的项目，占地7000亩，被誉为亚洲最大的高尔夫别墅群，因此近年来频繁被列入囤积嫌疑黑名单。 据公开新闻报道，该地块1999年被黄占领，此后长实和黄合资的项目企业东莞冠亚环岗湖商住区全部建成有限企业，长江实业拥有49.9%的项目权益，其中涉及高尔夫球场面积2000亩。

前几天，我实地访问了这个项目，从广州出发，经过广深高速，离厚街出口约1个多小时的距离，到达了东莞厚街的横岗水库旁，映在青山绿水的豪宅项目。

到目前为止，这7000亩超级大盘从拿地到现在已经开发销售了15年，但是项目只开发了一半，一半的地块还没有开工。 经过多年的快速发展，这个项目尽管有自己一系列的生活配套，但周边依然是玉石混乱的各类小工厂，杂乱无章。 进入豪宅依然需要私家车。

该项目销售顾问表示，该项目已开发约3500亩，由于项目开发量大，预计全年项目完成。 目前正在开发第四期项目，目前已发售400-500平方米的别墅，总额为700万元-1000万元。

每年都荣获当地的销售冠军，但却有7900万元以上的囤积罚单

在海豪庭项目销售部的现场，观察了销售数据排行榜，该楼盘去年推出了名为“御峰”的山湖高尔夫别墅，其签约额一举成为东莞年别墅市场的销售冠军，销售单价达到2.3万元/平方米。

据东莞中原市场研究部统计，李嘉诚旗下该项目的海逸豪庭已经连续年、年和两年冠名东莞楼市。

数据显示，年海逸豪庭签约销售约7.91万平方米的别墅，金额达到18.26亿元。 这三个数据都领先于东莞的别墅市场，其约2.3万元/平方米的平均价格也在东莞的楼价中名列前茅。

尽管销售良好，但开发者的开发并没有就此加速。 无名港股投票人表示，长实开发房地产的节奏总是如此，在香港也是如此。

上面有人说“囤地可以在市场更好的时候卖出，利润越来越多，自有资本实力强，也有囤地”，但是在内地，囤地有规定的限制，正常操作并不容易。

值得注意的是，连续两年称霸当地楼市的海逸豪庭项目多次被列入囤积地黑名单，并因此受到处罚。 由于地块体积庞大，1999年获得土地后，和黄不是最先进入开发进程的，而是在经过95个月的阳光照射后，因土地闲置等原因被当地政府征收了7915万元土地闲置费。

尽管受到惩罚，这个豪宅项目仍然维持着“龟速”开发。 其中，由于年4月间地块巨大，接近横纲水库，担心房地产开发会影响水库的生态环境等，无法办理规划申报手续，土地开发也无法继续。

经过多次调整，开发公司委托具有相应资质的相关单位编制本项目选址规划判断，最终东莞市政府机关通过了上述项目规划判断报告，项目得以继续进行。

该策咨问研究中心的张宏伟总监也指出，近年来，开发商的囤积项目因政府未完成规划调整、拆迁等原因，客观上被指控土地无法进入开发状态。

他还指出，另一方面，项目定位、开发周期、市场状况风险控制也是核心。 项目定位高端时，由于存在限购、限贷等政策层面的因素，此时开工的项目难以在短期内迅速销售，延长项目开发周期，延缓开发是毋庸置疑的。

开发商囤积土地出售算盘等，土地涨价带来的超开发利润

近年来，李嘉诚下曝光的囤积疑案开发周期经常超过十年。 上述东莞豪宅项目预计今年完成的房地产开发量约为6.5万方，呈现出更“龟速”的快速发展状态。

据《环球时报》报道，内地快速发展的项目面积达1600万平方米，集中在武汉、重庆、惠州、东莞、深圳、珠海等国内一线城市。 其中成都项目南城都汇将于2004年拿地，分期开发预计历时12年竣工； 重庆杨家山项目预计2007年拥有土地2022年竣工，历时15年； 广州黄沙项目于1994年拿地，开业至其中的商业部分，全年商业项目打包销售。

中国房地产学会副会长陈国强曾经表示:“长江实业进入内地进行房地产开发的一大优势是通过缓慢开发、囤积土地，享受土地的涨价。”

黄立冲盛富资本和协调国际总裁说:“对中国房地产领域来说，土地价格上涨已经超过了开发所得利益。” 政府出台了微薄的政策来抑制囤积，但中央对地方的土地管理力度很弱，在执行层面上往往名存实亡，开发商拿地不开发，最终产生了囤积现象。

以上述东莞海逸豪庭的价格为例，位于该山麓的别墅群项目，年上市第一期项目对外报价约为1.3万元/平方米，但目前该楼对外报价仅为2.5万元/平方米，

盛富资本和协调国际总裁黄立冲表示:“在国外，只要一些城市不发生大的规划变化，土地就有可能大幅上涨，土地在国内的附加值已成为房地产商获利的非常重要的因素。”

他说，在中国许多城市特别是非一线城市，由于土地财政带来的经济效益，许多地方政府在当地各种补贴不充分的基础上，着力吸引外资，推动大规模城市建设运动，借助地产商这一其他山玉带动整个地区的经济开发。

“但是，政府的算盘打得很好，开发者也精明”。 毕竟，在周边没有资源、没有配套的情况下进行房地产开发风险也很高，所以项目开发进展缓慢，长期处于囤积状态。 港股投资者是这样说的。

一位内地房地产营销人士表示:“由于香港土地黄金昂贵，拥有土地的开发商经常深入研究土地以博得巨额利润空之间。” 该人士表示，长和系在香港的开发大多进入开发区域，以低价拥有土地，但在最后开工、销售时可以高价出售。 这样的操作模式，可以在内陆房地产近年来暴跌的情况下，赚取巨额的土地溢价。

(责任: df101 )