“招商地产注资东力实业控股 打造双融资平台”

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300亿到1000亿之间，招商房地产如何跟上万科、保利的步伐？

招商房地产去年收购香港上市公司东力实业时，放置了重要棋子。 通过其a股和h股融资渠道的想法，比万科更为迫切。

4月25日，招商房地产宣布，拟将全资子公司瑞嘉投资下属4家控股企业的股份注入港股主力实业，目标转让基准价格为人民币49.64亿元。 公告称，上述四家控股企业共有中国8个房地产开发项目，分布在重庆、广州、佛山和南京4个城市。 资金到位后，东力实业控股集团成为拥有50亿元净资产、500万平方米以上土地储备的房地产公司。

招商房地产表示，此次注入东力的资产按选择标准为“境外运营3年以上的资产”，按照1997年的“红色采购指导”，该指导规定，境内资产在出境后3年以上上市，对于设立时位于境外的资产，特别是 “此次东力注资行为是企业按照红色采购指导最严格的要求进行的。 我们想像体检一样进行这个程序。 ”招商董秘刘宁说。

作为收购的对价，东力实业投资招商所属瑞嘉发行约61.77亿港币的永久可兑换证券，折价1.61港币/股，发行零面值利率。 或者，东力实业在此次交易中购买的资产基础上发行新股38.37亿股，发行价格在1.61港元/股以上。

中信证券分析师陈聪认为，此次交易对价对标的净资产是合理的，招商房产本身是东力实业的大股东，因此，无论未来交易以何种方式完成，招商都不会失去对这些交易资产本身的任何控制权。

东方证券拆股师杨国华指出，此次收购非常局限于短期净利润的稀释，对短期企业整体净利润的负面影响更小。

招商房地产高管在投资者交流会上表示，目前房地产领域估值在a股普遍不高，最重要的问题是融资难。 “我们a股平台十年来获得了40亿美元。 如果将来东力每年获得20亿美元的资本，再与30亿美元的债务相结合，那对a股投资者将具有重要意义。 ”刘宁说。

中投证券拆解师李少明指出，融资能力已成为决定住房企业规模快速发展的最重要因素。 招商房地产在a股上市房企中融资能力超过同业，6%以上的综合资金价格是a股房企中最低的。 但是，与香港等国外相比，国内资金价格过高，而且由于政策导致a股上市房企无法进行股票和债券融资，严重制约了企业规模的快速发展速度。

此次招商期待着通过为东方实业提供资金来构建海外上市融资和快速发展平台。 李少明表示，东力控股此次注入的50亿元净资产按50%的资产负债率融资，可追加50亿元低价资金融资，如果将港口获得的资金投向国内项目，将为企业规模扩大提供有力支持，进一步加速业绩释放。

李少明认为，由于注资东力不参与国内监管部门的审核，后续只有香港联合所和东力实业股东大会的审核，审核难度将大幅降低，融资获取更为容易。 这个模式比万科的“b向h股转换”更有特点。 (h股融资必须在内地证券监督管理委员会开放房地产融资的情况下进行)。

“如果成功，将继续注入资产，东力实业不仅将成为招商房地产新的融资渠道，也将成为招商房地产新的盈利中心。 》招商房地产财务总监黄培坤向记者表示，企业希望在香港拥有新的融资平台，形成内地a股和国内境外融资的双引擎。

针对东力注入资产后带来的子企业与母企业同业竞争问题，提出了招商房地产在东力实业的未来与招商房地产的合作关系按城市划分，但东力实业有优先选择权的处理方案。