“200轮竞价挑落中海地产 佳兆业重返一二线城市提速”

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[从佳兆业今年取得的土地分布来看，大部分位于深圳、广州、杭州、青岛、武汉、成都等一线和地区核心城市]

从广泛布局三四线城市到重返一二线城市，佳兆业( 01638.hk )的区域战术变革步伐出乎大多数人的意料。

尽管房价高企，但一二线城市强烈的市场诉求支撑着楼市稳定前进，许多开发商认为，三四线城市楼市风险远远高于一二线城市。

这可能是佳兆业加速回归一二线城市的背景。 由于此次回归，佳兆业的毛利率在整个房地产领域呈下跌趋势，但也呈相反的走势上升。

根据佳兆业董事局主席郭英成年初的表态，未来佳兆业在土地战略方面一二线城市的快速发展有可能达到70%，剩下的30%将留在三线城市。

200轮竞价剽窃地

在广州市场一直以宁静神秘的姿态展现着人的佳兆业，去年与自然人李燕如合作夺取了金融城的第一个地块后，这次又以精悍的姿态夺取了土地。

5月6日，佳兆业以与中海地产接近200次的竞价，最终以建设最高机密地价186774万、66800平方米的保障房面积为代价，获得广州白云区和宝路的一个地块。

从拍卖现场来看，佳兆业似乎在该地块上大势所趋，中海地产( 00688.hk )每次挂牌，佳兆业都会第一时间挂牌，刷新竞争建设面积。

除去配置面积后，该地块折合楼宇地价达到25597元/平方米，刷新了全年保利地产( 600048.sh )在该地区创下的2万元/平方米地王纪录。

保利地产当时获得的白云区地王开发项目“保利云禧”现已上线，平均售价达到4.1万元/平方米，业内预计佳兆业该项目的售价可能超过5万元。

根据广州阳光佳缘的数据，目前白云区新盘价格在20000~44000元/平方米之间，佳兆业地方项目面临不小的市场压力。

当天，随着深圳市规土委员会广泛通告的公示，佳兆业位于盐田三、四村和西山吓村的旧城改造项目也正式宣告落选。

公开资料显示，该旧改建项目总建筑面积107.08万平方米，其中住宅建筑面积84.97万平方米，是盐田区历史上最大规模的旧村改造项目。

不久前的2月24日，佳兆业刚刚与深圳市宝安区政府签署《战术合作框架协定》，计划在宝安尖岗山战术性新兴产业集聚区设立金融产业综合城项目和城市更新项目，进一步巩固集团在深圳的市场地位。

年2月，佳兆业旗下的大鹏第二工业区、大鹏第三工业区和金沙江湾酒店三个城市更新项目被列入深圳市年重大项目。

从佳兆业今年取得的土地分布来看，大部分位于深圳、广州、杭州、青岛、武汉、成都等一线和地区核心城市。

七分战术押宝一二线

对于发端于深圳、主要分布在三四线城市的项目佳兆业来说，回归一线城市，特别是一线城市的战术转变，早在年就开始了。

据接近佳兆业高管的业内人士介绍，佳兆业开始意识到三四线城市的楼市风险，逐渐退出三四线城市的一部分，转型为一二线城市。

公开资料显示，佳兆业年土地取得城市主要为上海、大连、武汉、广州及与广州相邻的佛山，均为区域核心城市。

但据中房信克里克研究中心统计，截至年上半年，佳兆业土地储备中有77%在三线城市，16%在二线城市，仅有7%的土地储备在一线城市。

佳业从年下半年开始加速向一二线城市渗透，到年底土地储备增加到2390万平方米，其中一二线城市所占比例上升到73.4%。

郭英成在2月的股东大会上说:“管制刚开始的时候，我们第一个迅速发展到三线城市，但从去年开始，企业新增土地的90%在一线城市，今后，我们又将回到一线城市迅速发展。”

特别是在大本营深圳，佳兆业希望在未来四五年内深圳提供企业整体销售额的30%左右，深圳项目整体毛利率达到50%。

区域战术调整也带来了销售结构的变化，年前4个月，佳兆业累计合同销售额66亿元，比去年同期增长78%，累计合同销售面积72.1万平方米，比去年同期增长15%，合同销售平均价格从54%大幅上涨至9209元/平方米。

佳业解释说，合同销售平均价格大幅上涨，首要原因是地区组合发生了变化，深圳地区和其他二线城市出现了越来越多的销售贡献。

随着结构的变化，与领域毛利率不断下降的趋势不同，年佳兆业毛利率比去年同期上涨2.7%至32.5%，净利润率从0.2%至17.72%，核心利润率从0.7%至14%。

但郭英成强调，佳兆业首要以一二线城市为中心，“但三线城市也不会放弃。 未来在一二线城市的快速发展可能会达到70%，剩下的30%在三线城市。 ”。