“九龙仓疯狂砸钱数百亿拿地 欲夺全国地王”

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最近，上海市策划了国土规划局，正式发布了黄浦区董家渡13、15地块(小东门街道616、735街坊)。 地块全额保证金50亿元，董家渡13、15地块转让于预申请公告前夕在上海市土地交易市场公布。

估值达到300亿元，备受业界关注的董家渡地块近期刚开始接受预申请，备受各资本关注。 许多业内人士预计，如果该地块顺利成交或刷新地王纪录，将超过去年新鸿基获得的217.7亿元上海徐家汇地王，成为“全国总额地王”。

另外，9月10日，九龙仓在香港联交所发表公告，企业计划融资50亿美元(约人民币306.72亿元)。 解体相关人士认为，九龙仓对董家渡地块“大势所趋”，弥补了去年上海地王竞争失利留下的遗憾。

针对此次九龙仓融资50亿美元的意图，记者致电九龙仓，九龙仓集团企业宣传部相关负责人以不便透露详细情况为由拒绝接受采访。 但在业内人士看来，50亿美元与行业预期的董家渡地块总额非常接近。 九龙仓以上竞争地王一定在准备充实“弹药”。

在因价格交换量而黯然退出、上半年实现全年销售目标不到4成的情况下，业界分析认为，九龙仓失去数百亿土地有很大风险，联合开发模式的隐忧也变得明显。

融资50亿美元，或为了充实投标而使用“弹药”

根据上海董家渡地块转让公告，此次采用“带规划方案”的整体转让方法，要求受让方出让给整个地块，按规划要求统一开发。 “使之成为国际影响较大的滨水新兴金融中心”。

据悉，港资大开发商九龙仓集团、民营公司设立的资本雄厚的中国民生投资股份有限企业，以及地方国企中的海外滩投资开发(集团)有限企业均有意参与争夺。

据了解，董家渡地块位于南外滩的黄浦滨江板块，属于黄浦江沿岸除陆家嘴、外滩外的副核心区域。 因此，该地块的地理位置很重要，是各大企业的必争之地。 9月10日，地热门房企业之一九龙仓在公告中向香港联交所申请更新50亿美元中期票据计划上市。 此后12个月内，九龙仓将向专业投资者发行债券，并于9月11日发行债券。

综合目前董家渡地区最受欢迎的三家参与竞争的公司，同策咨询研究部总监张雄大认为，这三家公司实力雄厚，未来董家渡超级地王将上演“地王争夺战”。 雄厚的资本力量、金融产业的资源整合能力、房地产开发和运营力、政府资源不可缺少。

张宏伟认为，单纯从对方的角度来看，无论是“中民投”还是九龙仓，只要企业打算全力以赴，获得这位全国总额的国王，都有比较大的希望。 但是，支付保证金和获得董家渡地王只是刚刚开始。 对公司来说，之后的日子不仅要完成300亿元的地价支付，还需要在之后的开发、运营等方面进行投资，在这方面至少也需要200亿元。 总的来看，累计价格500亿元的投资不是普通开发商和公司能承担的。 这对上述任何一家公司都是非常大的考验。

克瑞集团cric研究中心高级研究院朱一鸣表示:“吴天海在业绩发布会上表示，九龙仓未来的投资将从dp转为ip，也就是投资房地产，领取租赁。 据报道，九龙仓此前曾参加徐家汇中心地块的拍摄，现在又将参加董家渡地块的竞争。 可以评价为九龙仓对主要城市中心的高质量复合体地块还是有着有趣的投资和持有。 此外，九龙仓在上海静安等地区还有少许稀缺的地块储备，也是未来的一大利好点。 ”

知名房地产商的严跃进表示，“对九龙仓来说，今年的销售业绩受到市场降温等影响，因此资金方面整体相对不如预期。 而且，从融资等角度来看，目前任何金融机构对楼市都持谨慎态度，因此将上调资金价格。 那么，这么大的地块对九龙仓来说很难消化。 从这个立场来看，不排除九龙仓在共同体攫取土地的动向。 ”

一家上海房地产公司的高层对记者表示:“选择获得九龙仓制地王，主要有三方面的理由。 第一，因为上海的房地产市场供应比较好，行情一直很稳定。 第二，如果能在上海这样的金融中心获得地王，对提高企业自身的品牌曝光度、展现实力来说是非常好的选择。 第三，在上海这样的地方获得地王，建立标杆性的项目，对布局

上半年完成的全年销售目标不到4成

记者查阅了九龙仓今年8月公布的全年业绩报告，表示今年九龙仓销售目标为230亿元，上半年仅完成约90亿元。 对此，九龙仓副主席吴天海表示，企业目前的目标是去库存，拿回资金后再寻找新的投资目标。 九龙仓今年大半没有新占土地。 他还表示，企业难以实现全年销售目标230亿元人民币，而且对下半年市场缺乏信心，即使企业销售的楼盘面积实现，销售额也不一定能实现。

值得一提的是，九龙仓率先在长江三角洲地区对国内其他房企“抱琵琶藏面一半”的降价销售战略进行了实质性的降价。 据采访，在整体库存较高的企业常州和苏州、杭州等城市，由于九龙仓降价，部分楼盘降幅达到每平方米3000元至5000元。 在成都，九龙仓楼盘也大幅度降价销售，涨幅最高也达到5000元。

由于事前毫无征兆的大幅降价超出了老业主们的心理预期，以苏南为代表的九龙仓布设城市中，大规模业主“维权”事件也屡屡发生。 关于企业下半年是否继续采取降价战略消化库存问题，吴天海表示，市场将根据需要调整价格促进销售。 “但是，有时候就算降价也不一定能卖楼盘。 如果是这样的话，企业就不能疯狂降价出售大楼”。

吴天海曾经向媒体公开表示:“由于暂时对房市不乐观，企业没有在过去大半年购买新土地，而是先卖掉手中的库存，拿到资金后再寻找新的目标。”

现在，苏州九龙仓时代上城维权业主陈先生更担心的是，关注九龙仓集团全年报和新动态的他发现了这一点。 一时，九龙仓转入资金开始出现其他报道。 “九龙仓集团相关负责人也确定了上半年销售业绩不佳，有可能转向其他方面投资。 我们现在特别担心九龙仓集团的资金向其他城市和方向转移，在苏州购买的住宅项目的质量会成为过去或者腐烂。 ”

对此，中原集团研究中心总监张海清表示:“进入年后，房地产市场整体下滑明显，今年前8月40个城市商品住宅成交面积比去年同期下降15%。 在市场整体低迷的情况下，九龙仓完成业绩的压力非常大。 ”

对共同开发模式存在隐藏的担忧

业内人士表示，董家渡的“全国总额国王”总额过高，对公司的综合能力要求较高，因此最终竞标的企业品牌房企们很可能通过“联合拿地”的方式获得国王。

张宏伟认为，在楼市常态化受管制的市场背景下，共同土地的开发模式逐渐兴起。 共同拥有土地本身就是优化市场资源配置，规避投资风险的市场行为。 前两年，“地王”就像广州亚运会的地块一样，海外滩8-1总价地王等项目都是几个开发商联合因地制宜共同开发的联合开发模式。 目前，许多联合开发使这些公司的“地王”得以延续。

相关资料表明，联合土地获取、联合开发是九龙仓快速扩张的重要方法之一。 2007年，九龙仓公布内地投资计划，5年内实现内地资产占集团总资产的50%。 此后，九龙仓多次与招商、中海等内地房企合作扩大布局，在重庆、杭州、武汉、上海、成都等地获得多项项目。

但许多业内人士指出，在楼市调控政策持续收紧的大背景下，开发商需要以合作模式规避项目风险。 但是，这种合作模式容易产生各种风险。

例如与九龙仓绿城的合作过程经历了2007年的尝试合作、2009年合作结束以及一跃成为绿城第二大股东三个阶段。 这种合作是通过分工确定的，但九龙仓失去了对整个项目的把握。 因此，合作模式仍然存在很大的风险。

“九龙仓继续以往的合作开发模式是有问题的。 另一方面，合作者增加的话，收益的调整就会变得困难，项目运营的不确定性也会增加。 另一方面，九龙仓也有必要从过去的资金提供角色转向经营战术计划方面。 九龙仓的联合开发模式危险性很高。 ”飞跃性地分析后，得出了以下结论。

事实上，九龙仓等香港老字号房地产公司的代表进入内地已有十多年，但仍处于适应和探索之中。

九龙仓内地扩展的道路不平静。 年9月8日，九龙仓集团击败央企，虎口抢食，高价48.28亿元，获得黄浦江沿岸e18地块(9-3)，折合地板价格为35490元/平方米，当时一举刷新了上海住宅用地单价地王的纪录。 现在，虽然过去了4年多的时间，但该地块因开发缓慢而受到业界的质疑。 九龙仓开发的许多项目今年由于降价引起了大规模的维权热潮……

在业内人士看来，九龙仓现在集中在“高质量库存的补充”上。 九龙仓在香港地产界的地位非常突出，但是金融中心在上海的企业快速发展成绩并不理想。 张海清指出:“九龙仓最近去二三线城市库存，重新集中在一线城市的核心地区。”

但是这些人说在国内房地产领域快速发展趋势不明朗的情况下，获得数百亿美元土地的国王确实有风险。 从目前九龙仓国内发展迅速情况来看，地区产品定位、公司布局战术存在一定问题。 因为这条九龙仓获得地王的路才刚刚开始，路还很远。

严跃进表示，今年房地产市场形势不太好，住房公司表现不佳也是可以理解的。 但从九龙仓的角度来看，年事已高比较激进，而那时正是楼市政策开始密集施压的时候。 另外，从区域市场来看，成都、无锡、常州、杭州、天津、宁波等一些城市经济发达，但库存量较高，城市定位可能需要改变思路。 除此之外，九龙仓集团也曾受到过因许多城市项目开发缓慢而囤积暴利的质疑。 所以，九龙仓地王争夺之路一定不平静。

(责任: df136 )