“远洋地产年内到期贷款115亿 绑架几乎全部股份行”

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年，远洋地产短期银行贷款72亿元，长时间银行贷款119亿元。 年分别为8.79亿元和120.18亿元。

根据远洋地产公布的5月销售业绩，远洋地产5月份协议销售额约29.4亿元，前5个月协议销售额达到147.6亿元，达到年销售目标的42%。

此前，在远洋地产年业绩发布会上，远洋地产董事局主席李明制定了年销售额350亿元的目标，比去年只上浮了15%。

与此同时，远洋地产开始放弃年以来“保守”的土地获取战略，从年开始在一线城市和二线热点城市扩大土地储备。

年报显示，截至年底，远洋地产共有贷款323亿9300万元，其中每年到期的贷款规模达115亿2000万元，年报显示远洋地产各项现金资源仅为161亿4700万元。

年，远洋地产面临数百亿贷款陆续到期、扩大土地储备的双重压力。

毛利率明显下降，

100亿的贷款年内到期

年报显示，全年远洋地产毛利润76.99亿元，比全年62.58亿元增长23%。 但毛利率明显下降，从年的31%降至年的27%，跌破30%。

而且，年，远洋地产几乎放弃了土地。

全年，远洋地产仅新增3块土地，总楼面面积1342万平方米。 截至年底，远洋地产共有土地储备2296.9万平方米，比全年2398.9万平方米下降102万平方米，降幅达4%。

“由于交付楼宇面积平均售价为12700元/平方米，比全年的11900元/平方米略有增加，但建筑价格和材料价格(劳动价格)全年上涨，抵消了价格水平的整体增长。 ’远洋地产对此进行了说明。

由于推迟了土地的取得，远洋地产获得了短期的“停职”。 年末，远洋地产网贷比为42%，比年末下降18个百分点。 在远洋地产历史上，这一数据在年底达到68%，其首要原因是年上半年支付了大量土地价款。

按照远洋地产的思路，从2009年开始改变“保守”的土地持有战略，在一线城市和二线热点城市扩大土地储备。 “我们现在资金充足，毛利率超过30%的都有。 ’远洋地产董事局主席李明年初对外表示。

年初，远洋地产的现金资源(包括现金和现金等价物，以及受限制的银行存款)共计161.47亿元，流动比率为1.8倍。 如果这161亿4700万元的大部分用于年资金，远洋地产就特别充裕。

但实际上，全年远洋地产将有数百亿贷款到期。

年报显示，截至2009年12月31日，远洋房地产资产负债表上共躺着323.93亿元贷款，其中一年内到期的贷款规模最高达115.2亿元，另一两年到期的贷款达到74.6亿元。

在远洋地产现有的债务结构中，银行贷款仍然是最核心的债务来源。

年，远洋不动产以部分土地开采权、不动产收益权、即将竣工的住宅为抵押，短期银行贷款71.85亿元，长时间银行贷款118.69亿元。 年，这两组数据分别为8.79亿元和120.18亿元。

可见远洋不动产的年融资也以短期融资为主，出现了长时间融资紧缩的好处。 结果，71亿8500万元的短期贷款，直接推高了年末年初的贷款金额，直接加重了远洋地产年贷款的到期压力。

在远洋地产年业绩发布会上，李明定的目标是实现年销售额350亿元。 最新公开数据显示，年前5个月实现147.6亿元，比去年同期大幅增长90%。

据悉，从2009年开始，远洋不动产每年将采用20万平方米以上的商业不动产。 年上半年，远洋地产来自投资房地产的收入为2亿元，同比增长27%。 年，远洋地产投入运营的商业项目有两个，分别是北京远洋未来广场、天津远洋未来广场，规模共计约30万平方米。

22家银行密切往来，、

四大行最为活跃

年4月，远洋地产和太古地产为开发成都大慈寺项目，向银行提交了长时间贷款申请。 中国银行、农业银行、南洋商业银行与远洋地产和太古地产签署协定，为其合作项目提供10年规模22.5亿元的融资。

这个项目的名称是成都大慈寺文化商业综合体，是太古地产和远洋地产在中国西部共同创立的第一个商业项目，在此之前，两家房地产企业曾于年共同开发过北京颐堤港项目。

北京颐堤港项目也获得了25亿元的银团贷款。 期限为15年期，贷款的参加行为工商银行北京分行和中国银行北京分行。

年6月，远洋地产再次获得3年银团贷款，本金约6亿美元。 根据远洋计划，这笔融资将用于定期贷款的再融资和本集团正常运营资金的申请。

据信息显示，这6亿美元的银团贷款由农业银行、中国银行、汇丰控股和恒生银行等银行提供，涉及美元、港元、人民币融资。

在远洋地产有限公开的几笔融资中，中国银行均有参与。 在远洋房地产2008年在香港进行的2.15亿美元融资中，中国银行(香港)名列其中，其他几家银行分别是渣打银行(香港)、中国工商银行(亚洲)、诚兴银行、交通银行香港分行、东亚银行。

其实，这些相关银行也只是远洋地产合作银行的冰山一角。

年报显示，远洋地产主要业务交易银行至少22家，除4大银行外，还有交通银行、中信银行、光大银行、招商银行、兴业银行、民生银行、平安银行、广发银行、浦发银行等主要股份制银行名列其中，还有星展银行、大丰银行、东亚银行等外资银行。

“来往的银行不仅仅是这22家，几乎包括了4大银行和所有股票银行以及项目的当地城市商行。 但是，有些合作是单纯的融资安排，有些合作也是当地政府的要求。 ”。据一位离远洋地产很近的知情人士称。

虽然银行间业务竞争激烈，但作为大型房企，远洋房地产融资大多需要与四大银行合作，中小银行特别是城商行多做一点保管和代理业务，融资量少。 ”一位城商行的人说。

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