“梁海明：香港房价为何跌不下去?”

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房价高是城市化高度快速发展的产物，也是经济快速发展的产物，在一定程度上也是该地区充满活力的表现。

虽然中国内地楼价连续第四个月下跌，但香港楼价没有下跌，今年年初提出香港“楼市崩盘论”的人大跌眼镜。

香港的楼价涨幅确实令很多人感到意外。 不仅今年以来上涨了约10%，反映楼价走势的中原城市领先指数( centa-cityleading index )近日上涨至125.66点，创历史新高。

很多人可能认为，香港楼价暴涨，是特区政府最近楼市“艰难招架”、刚需、内地人士赴港买房、建筑价格上涨等这些老生常谈的原因。

但除了上述原因外，我们认为外界忽视了导致香港长期楼价高企的两个主要因素。

其一，特区政府楼市的政策目的不是瓦解楼市。

特区政府为了阻止房价的高涨，打出了很多“花招”，但这些“伎俩”并不是“绝招”，而是本意是阻止房价的高涨，使房价微涨，不涨不跌，横行一时。

特区政府为何不出动“绝技”，动用强大的行政力量杀死楼市，或瓦解楼市？

首先，楼市崩溃将冲击香港经济。 纵观世界发达国家和地区，经济的快速发展很大程度上依赖于资产升值，民众也通过资产升值来诱发支出欲望。 楼市一旦被挤占，不仅会引发下跌漩涡( downward spiral )，还会带动几十个领域的经济衰退，民众最大的资产也会贬值，支出热情下跌，经济陷入死胡同，严重的会引发危机。

2008年全球金融危机爆发时，美国楼价下跌超过30%，米诺效应引发全球金融海啸后，欧元区成员国希腊楼价下跌40%，引爆了欧洲都柏林危机。 楼价大跌经常会严重打击经济，引发金融危机，这不是香港特区政府所希望的。

其次，香港政府吸取了过去“八万五”建屋计划过度干预楼市的教训，表明市场变化往往比行政反应更快。 政府在房价上涨时制定的政策，容易成为房价下跌时的毒药，对比房价下跌时制定的政策，更容易成为房价上涨时的兴奋剂。 因此，香港政府更多地选择依赖市场力量调节楼市、楼价，政府应该做的就是满足住房(像经济适用房、公屋) )、廉租房的)、低层民众的住房诉求。

因此，特区政府不希望楼价下跌影响经济，希望楼市健康、稳定发展的情况下，香港的楼价会如何下跌呢？

其二，高楼价是香港作为国际金融中心的代价。

国际金融中心的价值在于资金可以自由进出，很多世界各地的资金、富豪、高收入者都可以投资进入。 他们到达国际金融中心后，无论是投资兴旺还是自营，都无法接触楼市。 楼价上升是理所当然的趋势。 因此，纽约曼哈顿区、英国伦敦、日本东京等，无论该国经济如何，楼价都维持得很高，作为国际金融中心的香港也不例外。

为了维持楼价低的水平，除非香港愿意回到以前以制造业为主的时代，国际资金、富豪等将不再诉诸香港，但谁愿意呢？ 因此，楼价持续上升是香港成为国际金融中心必须付出的代价。 这正是经济学所说的“租赁值”，租赁值是指收入减去(机会)价格后的数值。 具体来说，其租金价格的大小由房屋的市场价格决定，市场价格由诉求决定。

此外，在目前香港的联系汇率制度下，港元基准利率将随美元利率上升而上升，全球流动性依然充足，全球四大央行的总资产负债表将达到10.5万亿美元。 从金融的角度来看，这一方面，近期资本大幅流出香港的可能性很低，暂时不会对香港楼市造成负面冲击。 另一方面，在美元走强的时候，购买房地产、股票等港元资产，也是国际投资者进行对冲的避风港，一定会继续推动香港楼价的上涨。 因此，除非突然发生重大事故，否则香港楼价很可能在年底前再上涨3%至5%，预计全年涨幅将在15%左右。 这是对内地的一个启示，北京、上海、深圳等一线城市经济越快速发展，金融越发达，民众生活水平越好，房价就越贵，这是不可避免的。 尽管楼价高有弊端，造成居民怨恨，但高房价已经是城市化高度快速发展的必然产物，也是经济快速发展的必然产物，更是该地区充满活力的表现。

因此，在一些房价过高的城市，政府可以借鉴香港特区政府的方法，集中精力建设保障性住房、廉租房，处理低层人群的住房问题。 民间住宅市场越来越依赖市场自身进行调节，以免政府的政策计划赶不上变化，好心办坏事。

(责任: df101 )