“死亡的生意：一座墓地卖42万、均价超10万/平米、毛利率80%”

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的“价格”10万/平方米

葬礼首位的福寿园( 01448.hk )，今年上半年出售墓地的平均价格超过了10万元/平米，比去年同期增长了7%。

一起上涨的是福寿园的股价。

今年1-6月，福寿园股价累计上涨88.99%，创6月25日9.543港元/股历史新高，市值一度突破200亿港元大关。

然而，9月10日，福寿园突然离奇暴跌:

开盘低迷，暴跌超过23%，创上市以来最大跌幅，市值一天蒸发34亿5000万港币。

其实7、8月，福寿园股价下跌21%以上，比6月总市值累计蒸发92亿港币以上。

市场解体，福寿园这次下跌受到民政部信息水平的影响。

9月7日，民政部官网发布《殡葬管理条例》征求意见稿:

由于殡葬商品和服务价格混乱，许多殡葬服务复印件明确实施了政府指导价格和政府定价。

9月11日，在福寿园棋盘前紧急发布公告称:

“殡葬管理条例草案不会对其运营产生重大影响。 ”

此后，福寿园股价上涨，盘中一度超过11%，但截至收盘，涨幅仅为4.3%。

平均价格为10万，远远超过一线城市的房价

毫无疑问，福寿园是墓地价格上涨的最大利益者之一。

公开资料显示，福寿园的主要业务是墓园服务和殡葬服务，是中国最大的殡葬服务提供者，是中国殡葬服务业的领导者和整合者。 目前市场占有率为1.5%，位居第一。

根据当年报纸的业绩，主要收入来自墓地服务、葬礼服务和补助服务三部分。

上半年，其营收7.89亿元，比去年同期增长2.5%，其中公墓服务贡献收入6.88亿元，占87.2%。 其他两项服务1.08亿元，合计占13.6%。

墓地服务收益的最大组成部分是出售墓地。

从年到年，福寿园在销售墓地主营业务中所占比例分别达到79.31%、86.23%、86.49%，呈稳定增长趋势。

值得观察的是，福寿园年上半年墓地平均售价达到10.05万元，比去年同期增长7%。

其实，福寿园出售的墓地价格也在逐年上涨。

毫不夸张地说，墓地的价格，已经远远超过了一线城市房价的平均价格。

另外，福寿园还推出了草坪墓地、定制墓地、成品艺术墓地等差异化墓地，据其年报显示，福寿园以前墓地均价4万元/座，艺术定制墓均价达到42.18万元/座。

超低土地价格，毛利率超过80 %

高昂的墓地售价背后，有着非常便宜的土地价格，各大企业远不及。

根据福寿园的港股招股书，其大部分土地是年前购买的，大部分是从政府那里筹措用地的。

感受这片便宜土地的价格:最高562元/平方米，最低44元/平方米。

相对于平均价格10万元的售价，这样的价格几乎可以忽略不计。

由于土地的100、甚至200倍的超高额溢价，福寿园的墓园服务毛利一直维持在80%以上。

其实高毛利普遍存在于国内的葬礼领域。

a股上市公司福成股份( 600965 )年报显示，年该公司全资子公司三河灵山宝塔陵园殡葬业务毛利率达86.78%，子公司殡葬业务贡献了福成股份一半以上的利润。

但是，世界另一大殡葬服务领域美国“国际服务企业sci”的销售毛利率仅为20%。 超过80%的高毛利率完全符合国民对葬礼领域最“暴利”的看法。

两者差异很大的最大原因在于收入构成，美国人提前预定棺材和墓地和订车一样普遍，所以预订服务对sci贡献了很大的利益。 sci出售墓地的收入比收入的5年平均只有27.7%。

墓地用地供应不足，福寿园慌吗？

众所周知，葬礼生意可以说是刚需。

由于该领域的特殊性和垄断性，福寿园在港股ipo之际，股价溢价接近700倍。 之后，其股票也走出了长牛之势。

中金企业的一份研究报告指出，中国地价暴涨，是福寿园盈利的重要因素之一。

另外，由于土地供应不足、老龄化加剧导致的诉求上升，墓地的价格可能只会上涨。

根据中国国际资本企业的数据，墓园区画平均售价10.24万元，比去年同期增长17%。

以福寿园主要市场上海为例，根据上海民政局的检测数据，上海约有7500亩土地可用作墓地，截至2000年已使用5500亩，只剩下2000亩左右。

从全国范围看，由于合法墓地的匮乏，-年《中国殡葬视野快速发展报告》的现有坟墓将全部在十年内消失。

但福寿园暂时不慌不忙。

据该年年报报道，在土地储备方面，福寿园可用于墓穴销售的土地面积约217万平方米。 上半年，福寿园采用土地面积1.71万平方米，与去年同期基本相同。

其实，按照这个速度，福寿园现在的储备土地还需要几十年。

在暴跌前夕，机构上涨了50 %

据悉，此次福寿园称，殡葬管理条例草案不会对其运营产生重大影响。

但很明显，福寿园最赚钱的部分是墓地服务这个版本的收益。

如果将来中国政府对墓地的售价进行价格控制，那么在土地收购价格上涨的情况下，福寿园这样的高利润模式可能会大幅削弱。

在此次政策出台之前，包括中金企业、花旗等在内的券商纷纷给出“买入”评级。

东方证券拆船师表示，福寿园墓地的销售阶段性低于预期，但未改变长期增长前景，维持买入估值，给出9.63港元的目标价格。

麦格理资本分解师也认为福寿园虽然短期阵痛，但长期盈利，股价完胜大盘，居然开出10港元的定价，比时价有50%的上涨空之间。

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