“陈卓林出事或涉好处输送 雅居乐拿地模式存隐患”

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看雅乐地产( 03383.hk )的行情

陈卓林的《红与黑》雅居乐被云南打败了

雅乐在海南清水湾的销售神话，在云南成功复制之前，危机就出乎意料地发生了。

日前，雅居乐宣布，董事长陈卓林在昆明市检察院“被指定居住地居住”。 受此影响，10月13日，雅居乐地产( 03383.hk )下跌17%，市值蒸发34亿元。

投资者担心的是，陈卓林一旦出事，可能会阻碍企业项目的开发销售，造成财务问题。

其实，雅居乐今年的资金状况一直很紧张。 今年5月，雅居乐推出5折出售海南清水湾项目的活动，剩下的二三线城市项目也全面降价促销。 但是，效果并不完全令人满意，年1-8月累计销售额为265.4亿元，仅达到全年700亿销售目标的40%不到。

“广东家族式住宅企业如果业主发生事故，将对企业造成致命的打击。 资产价格下降，信用评级就会下降，对企业后续融资的影响就会变大。 ”。深圳一家房地产私募基金的人告诉记者，无法查明陈卓林事故的原因，如果项目涉及利润运输，项目有可能被没收或资金被冻结。

确实，雅居乐面临的是前所未有的危机。

云南

陈卓林被限制人身自由，云南发生了事件。 另外，陈卓林被检察院控制之前，雅居乐云南企业的很多负责人都进行了调查，但也有消息称，事件的起因是云南省一些贪官之间存在的利益输送。

“陈先生被捕可能与云南官场动荡有关。 对住宅企业来说，出问题的最有可能是行贿的官员。 ”广东一家民营房企的负责人表示，从广东近期发生事故的几家民营房企来看，不都是因为官员落马后发现与房企之间存在利益输送问题吗？

十八大以来的反腐风暴中，云南官场“地震”不断。 截至目前，已解决了两名省部级官员，即原副省长沈培平、原省委常委、昆明市委书记张田欣。 另外，今年9月调查的全国人大环境与资源保护委员会副主任委员白恩培表示，事件的原因也与云南省党委书记近10年的任职经验有关。

前几天，中山市康大中信联合房地产有限企业董事长陈浩唯公开指控陈卓林的兄弟陈卓贤于1999年结识了来访雅居乐的周永康，周家是雅居乐背后的股东之一。 对此，雅居乐发表声明予以否定。

雅居乐进军云南，是在海南雅居乐清水湾成功运营后，该集团将景区提升到空前战术高度，将第二个快速发展战术方向指向全国旅游重镇云南。

目前，雅居乐在云南已有4大项目，分别位于西双版纳傣族自治州、瑞丽、腾冲、昆明，合计用地7万多亩，对外预计总投资额将达到600亿元。 其中，前三大项目已经进入实质性开发阶段，腾冲原乡项目、瑞丽项目已经上市。

雅乐的云南土地价格极其低廉，除昆明地块未公开价格外，其余三块土地总额仅消耗9.58亿元，总建筑面积达573.5万平方米，平均楼房地价仅为167元/平方米。

以最大的腾冲县地块为例，总地价5亿2000万元，总建筑面积约337万平方米，平均楼宇地价154元/平方米。 目前出售住宅和别墅产品的每平方米平均价格约为6000-20000元，土地价格几乎可以忽略不计，项目开发明显有暴利。

但今年5月19日，雅居乐腾冲项目曝光问题，国家发改委和国土资源部联合通报，涉嫌非法占地、非法高尔夫球场建设，占地792.8亩，其中耕地585.6亩，要求整治雅居乐。

陈卓林事件后，雅居乐腾冲项目相关负责人反复向本报记者强调。 “目前云南项目运营没有受到波及，项目全员、包括两名行政干部都正常上班，项目运营正常。 ”

关于陈卓林可能涉及利益运输的推测，该负责人表示:“没有什么好担心的，我们还没有进入司法程序，只是协助调查，这也只是市民自身的义务。”

开发模式危机局

雅乐最初出生于广东中山，年将总部搬迁至广州。 在业内人士看来，雅居乐这几年的开发模式实际上很隐蔽。

“雅居乐大多占据着土地开发的大项目，这与地方政府的好处密切相关。 》广东省房企投资快速发展部负责人告诉记者。

“这也是一线企业品牌拿地的常规方法，政府也要招商引资吸引大型房企，发挥品牌效应，快速发展区域，吸引其他中小房企”广东省某房地产私募基金人认为，雅居乐在中山的一贯做法是:价格，

房屋企业负责人表示，由于地方县市土地指标是逐年核准的，每年编制证明的指标不够充分，因此政府经常在出售土地后编制证明。 在不动产取得模式中，雅居乐的问题更加突出。

“没有制作国土证，包括侵占山地、林地、耕地等。 如果手续不齐全，就先拿地建设，但政府也睁一只眼闭一只眼。 ”这些房企的负责人表示，这种违规圈占用土地的方式实际上是地方政府默认允许的，这些地方可能潜藏着腐败。

雅居乐开发项目的一部分中，有土地证的只占一部分。 以惠州白鹭湖为例，整个开发项目1.6万亩，其中有土地证的只有3000亩，租界面积约7000亩。

由于征地补偿存在争议，政府强制将土地出让给雅居乐，当地居民的访问集中在年中爆发。 当地居民向鹭湖项目投诉涉嫌“非法建设高尔夫球场、建设独栋别墅和违法征收”等严重违法建设。

事实上，2008年，雅居乐因未经批准擅自建造高尔夫球场，也遭到国土资源部的公开批评。

但是，这并没有改变雅居乐的模式。 从海南清水湾开始，雅居乐更是尝到了大项目的甜头。 截至2007年，该项目启动5年来，清水湾项目总销售额超过300亿元，与投资价格相比利润空之间巨大。

根据雅居乐年报，从2009年到2009年，清水湾的销售额占雅居乐全年销售的比例为30%左右。 当时土地价格为每平方米226元，总额为10亿元。 2008年，雅居乐转让30%的股权，向摩根士丹利引进约53亿投资，雅居乐投资140亿元。

但是，受宏观调控的影响，年后，旅游地的销售严重受阻，也影响了雅居乐业绩的增长，年销售额为403亿元，未能实现420亿的目标。 但是，雅居乐仍然坚持高端产品，产品定位和定价高，且产品集中在二三线城市，销售情况不理想，年消费量达百亿美元，库存积压，雅居乐资金陷入周转困难的境地。

今年5月，雅居乐将海南清水湾项目打五折销售，剩下的二三线城市也全面降价销售。

从雅居乐年地区的销售占有率来看，广东地区为61%，海南地区和云南地区为21%，东北、华北、华东、华中、西南地区仅贡献了18%。 可以看出雅居乐在省外市场还没有完全打开局面。

家族性管理的困境[/s2/]

对家族来说，陈卓林的事故给雅居乐的未来带来了许多不确定性。

雅乐地产在10月13日复市后，股价下跌30.04%，截至10月14日收盘价跌幅最终锁定在17.19%，市值一天蒸发34亿港币。

深圳一家房地产私募基金的人告诉记者，房地产开发最关键的是无法切断资金链，必须畅通融资渠道，企业资产价格下跌将阻碍融资。

记者了解到，广东揭阳创鸿集团老板黄鸿明因官员反腐被拉拢后，企业业务开展陷入停滞状态。

参加创鸿集团广州项目融资的一位基金官员告诉记者，创鸿没有破产，虽然有家族成员的支撑，但由于上司的事故，业务全面萎缩，目前没有开展新的项目，逐步解决旧的项目，平静的结束

“这次陈事故，不可能不影响雅居乐，但未必是致命的，毕竟是上市公司。 ’从雅居乐退休的内部人士对记者说。

市场担心雅乐的财政将面临巨大的压力，机构投资者担心雅乐今年12月到期的4亿7500万美元银行贷款能否如期偿还。 评级机构穆迪也表示，雅居乐地产董事长受到“指定住所居住的措施”将对该企业产生负面的信用影响。

雅乐集团管理层也采取了紧急应对措施，10月13日召开电话会议，回应陈卓林被调查、被监控的情况，表示不排除陈卓林家族向集团投资2亿美元，出售手头200亿元的酒店和商务项目

盛诺金地产基金发起人黄立冲认为，陈卓林的事故对企业的影响，是陈氏被捕的原因，但目前尚不清楚。 各种原因导致结果不同，是因为这个未来充满了不确定性。

“如果项目有问题，有可能被没收或没收。 招标过程中涉及收益运输的，拍卖无效，责令停止开发销售。 ’黄立冲表示，一些企业董事长被捕后，企业陷入财务困难。 因为开发者需要借新的和旧的来维持开发，下属的企业一旦被冻结，就会影响到之后的开发。

问题迫在眉睫。 雅乐集团管理层表示，第四季度不论售价，每月至少创下50亿元的销售收入，还可以覆盖市值200亿元的投资房产。

10月14日晚，上海雅居乐企业紧急召开电话会议，讨论项目开放式售价问题。

穆迪副总裁兼高级分析师何卓荣表示，重估将考虑雅居乐能否安排海外现金和新的海外贷款来偿还今年12月到期的4.75亿美元银行贷款，以实现合同销售目标、减轻债务、稳定管理层

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