“从476亿到1060亿的“碧桂园速度””

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碧桂园( 02007.hk )涉足“千亿俱乐部”有点快，一年内全年收入476亿元至1060亿元，两倍以上的增长备受国内房地产企业瞩目。

碧桂园本周公布的年销售数据显示，截至去年12月31日，企业及其关联企业共实现合同销售金额约1060亿元的合同销售建筑面积约1593万平方米，比去年同期分别上涨1.22倍和1.08倍。

差别化土地

如果没有亲眼目睹碧桂园项目的开场现场，这个盛况几乎是难以想象的。

就在最近，年12月28日，广东江门第十二个碧桂园项目，短短两个半小时预约额就超过了4亿元。

江门，一个常住人口400多万的小城市，已经有12个碧桂园项目。

开业时买家爆满。 这几乎是碧桂园模式的典型现场，其中大部分项目都是超大盘子。

“我经常看碧桂园的模特。 为什么今年(年)的成长性很好，很多开发商在学习碧桂园，却没有学习碧桂园的精髓。 ’此前在接受《第一财经日报》记者采访时，世联地产副会长周晓华曾表示碧桂园选址非常巧妙。

桂园在江苏南京的项目中也创造了销售记录。 虽然不在南京国内，但离南京不远。 很多南京人在心中把这个位置叫做“南京”。

碧桂园总裁莫斌对《第一财经日报》记者说，重点是差异化的土地战略。 所谓差异化战略，就是避开一线城市的核心地区，偏向一线城市周边未来快速发展潜在区和二三线城市新城区，而且很多土地是“荒地”和“蹩脚地”，符合新型城市化的快速发展方向，土地价格比较合理。

这种模式在广东很难大量复制，能拥有的土地越来越少。 研究数据显示，碧桂园去年三季度销售面积中，三四线城市所占比例达到78.3%。 桂园广东省外项目的销售额比重也从2008年的24%上升到了年上半年的45%，广东省外项目的比重有趋势上升。

碧桂园不断走出广东。 每年7月，碧桂园在江苏丹阳的第一个楼盘开盘，当天销售额近20亿元。 南京地区的高淳碧桂园，12月29日开业三小时后，预约金额达到15亿。 这些项目都属于“荒地”和“蹩脚地”，碧桂园的“化朽能力”昭然若揭。

桂园年报显示，企业在二、三线城市的储量约占总储量的84%。

碧桂园的“快”

碧桂园有自己的速度，在企业内被称为“新盘发售789”。 也就是说，第一次推的时候有80%的商品量，一周可以达到70%，一个月可以达到90%，但是基本的底线是60%。 这就是碧桂园速度。 从碧桂园许多项目的销售情况来看，确实实现了这个目标。 从业界来看，对超级大盘来说，实现“新盘发售789”相当困难。

但是，不适感如何能实现430亿到千亿的飞跃呢？ 实际上，碧桂园的年销售目标为620亿，与年430亿相比只上升了近21%。

碧桂园最终实现了620多亿人的目标。 “碧桂园年营销很累，每家网上销售都感受到碧桂园的压力。 》碧园内部的一位人士透露，这种压力带来了业绩的增长。 典型的例子是，位于广州南沙的碧桂园天玺湾，原定的5年营销周期被压缩了2年。

这个压力大部分在今年下半年。 年上半年碧桂园实现合同销售额336.5亿元，合同销售建筑面积约507万平方米，比去年同期分别增长94%和78%。 这意味着碧桂园千亿的销售大部分是下半年开始的销售收入。

其背后是集中和标准化的运营模式不断增加。 “碧桂园集团旗下的子公司，从研究设计到建筑施工、管桩生产到机电安防、从家庭制造到物业服务，囊括了上下游的生产流程，可以控制产品的价格，同时控制产品的质量。 ”莫斌说，这是碧桂园早日建成的重要原因，在公司被称为“内功”。

碧桂园的门槛

此前，碧桂园推行“送上五星级家居”，在这一理念的背后，是碧桂园社区内的五星级酒店、学校、商业中心、超市等设施，由此构成了独具城市功能的社区生活模式

事实上，进军碧桂园的门槛并不高。 桂园是江苏丹阳的项目，总额27万元起步。 江苏南京的一个项目，开盘价6000多元，130平方米的房子，总额90万元。

这是很多人能承受的价格，碧桂园持续降低了这种购买能力的门槛。

桂园董事局主席杨国强对土地的选择有着与同行完全不同的评价。 “有高速公路与城市相连，20多分钟就可以到达市中心，风景优美，空燃气好，建设完善的自成体系的大社区，房价远远低于市中心，人人都能在这里享受幸福的生活。 ”

碧桂园内部人士表示，今年，碧桂园要求所有新开业项目，开业时呈现出包括商业街、酒店在内的美丽模板区和商品量区，让客人无需购买大楼即可体验入住的舒适和便利。 总额27万元的房子，周围有商业街和五星级酒店。 这一套带来的竞争力是其他开发者所没有的。

桂园不想选择改变市场结构，也不会花越来越多的钱进军一二线城市。 莫斌说:“碧桂园的特色有好几次，也有可能以一二线城市近郊、三四线城市为中心，去四五线城市。”

在新城市化的背景下，碧桂园的这个选择值得所有开发商品尝。

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