“高息融资吞噬利润 新城控股净利润率5%”

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江苏最大地产公司新城控股有限公司等待11年后，终于在年11月29日登陆港股，成为恒大地产、龙湖地产之后登陆港股规模最大的内资地产公司。 上市一年后，新城控股成功突破200亿元的销售年关，根据企业最近公布的业绩数据，全年累计销售额达到206.24亿元，比去年同期增长27.82%。

“未来5年，将进入领域前20名，成为商业房地产企业品牌之首”。 关于未来，新城控股董事长王振华有更远的目标，今后，企业将建立住宅与城市综合体双核驱动战术模式，年复合增长率在30%以上，拥有20个左右的购物中心，拥有面积达到200万平方米

但是，这样的扩张速度使得新城控股公司从-年的高利率融资额接近百亿，净负债率也超过100%，远远高于领域平均水平。 由于高利率融资吞噬着新城市控股的利润，这几年新城市控股的净利润率一直维持在较低水平，年中期仅为5%，远远低于领域平均12%的水平，许多行业的拆迁师手握大权

预计今后5年的增长率将在30%以上

今后5年内，希望以30%以上的复合增长率、这样的方法进行。 新城控股集团3-5年就能达到500亿的年销售规模，这个蓝图具体怎么走？

王振华表示，许多公司值得新城控股集团学习和参考。 比如龙湖。 他对龙湖的扩张轨迹和模式很熟悉，对龙湖的扩张速度的控制也相当认可。 新城控股对快速发展速度也有相应的规划，“考虑在500亿元以内规模优先、稳健增加利润的模式； 如果超过500亿元，就会以利润为中心，以适度的规模健康成长。 ”

展开版图是第一步。 时代周报记者获悉，新城控股上市后，仍是长江三角洲一带的攻城略地，年累计耗资约71.32亿元，夺取土地16块，新增土地储备面积约354万平方米，约为去年新增土地储量的3倍，至今

“夺取新城内部的土地规定有审查委员会。 我自己是终审，有否决权，”王振华说。 他把一些数据指标放在首位。 以项目的纯利润、报告者的创新能力(产品方案图)，以目前地区的售价是无法盈利的。

其次，是要求加快开发速度。 甚至商业项目，新城控股开发的要求也是拿地后3个月开工，6个月销售，6个月内销售90%。 这样，开工后就可以获得融资，9个月就可以平衡资金。 按照这个速度，上述新增的地块将成为未来两年新城控股集团取得市场份额的重要筹码。

商业地产将成为新城控股集团未来的中心盈利点。 “新城系”以住宅开始，逐渐进军商业地产。 2007年，新城控股取得常州市中心惠商地块，在商业房地产行业开始探索。 6年后，新城控股集团第一个综合体项目“常州吾悦广场”开业。 王振华表示，企业在6个城市开发了8个这样的综合体，其中3个已经开业，其他的相继销售、建设。 今年有300万平方米以上的商业项目进入市场，其中10万平方米的商业是自有的。

“未来5年，我们计划重建和运营的购物中心将达到20个，总拥有面积将达到200万平方米，自营商业地产的年收益率预计将达到8%。 》按照王振华的设想，未来商业地产在新城控股的比重将从现在的20%逐渐变化到50%，最终达到80%。 其中“吾悦”将成为企业统一的商业地产企业品牌，从此进入商业地产第一线。

然而，标杆李俊文质疑的是，新城控股集团在多用途房地产项目上的激进扩张，能否为其带来希望的回报。 在此前的研究报告中，李俊文分析说，新城控股在房地产租赁、购物中心和办公楼管理方面的经验很少。 如果这家企业在完成项目或获得租户方面有延迟，销售额和租赁收入就会下降。

高利率融资吞噬了近百亿的利润

该企业向其他城市的扩张也是另一个执行课题因素。 标普之前的研究报告就这样解体了，至少在未来两年，新城控股的财务风险仍将是评级的首要限制因素。

事实上，作为江苏最大的房地产公司，新城控股自12年以来一直坚守着空新城b股上市的名号，但要扩大规模，只能依靠银行贷款和高利率信托融资来筹集快速发展资金。

时代周报记者在香港上市时的招股证明书显示，年、年及年上半年，新城控股从银行和信托取得的借款总额为84.591亿元、108.666亿元和97.333亿元。 这是高企业不承担的纯负债率，对应数据分别达到120.1%、127.7%、111.7%，无论在哪一年的数据都远远超过领域平均水平。

“不借助资本市场的融资，新城连接成为江苏省最大的住宅企业，实际上并不容易。 但是，这家企业诉诸于扩大融资渠道，比其他房企更为紧迫。 ”证券公司相关人士向时代周报记者表示，由于融资渠道单一，新城控股的利润不断被高利率吞噬，企业盈利总额不小，但净利润率低得可怜，这些时间对应的净利润率数据分别为8.23%、。 到年中期，这一数据仅为5.4%，远远低于12%左右的领域水平。

“其股权结构涉及b股上市的子公司，因此企业融资的大部分利息不能资本化，而是计入利息支出。 ”据海通国际预计，新城控股集团的利润率在年末仍维持在较低水平，这一指标亟待提高。 另外，由于去年下半年销售激增，海通国际预计新城控股公司的净负债率将从年128%降至90%，但仍高于大多数开发商。

新城控股集团副总裁欧阳捷此前也在接受媒体采访时坦言，企业负债率高，但如果没有高负债和高举债，公司规模也不会上升。 在公司规模化的前提下，公司运营模式又是高周转模式，负债率适度偏高有利于实现这样的目标。 如果在公司可以控制的风险范围内，那就合适了。

“在全国进行信托的房企，新城控股是第一家，企业2002年开始利用这一金融杠杆原理运营，到年信托已实现40多亿元，但年8月基本更换，只剩下5亿元。 》对于企业债务，王振华也有自己的看法，海外融资平台开业后，新城控股融资43亿元人民币，这些资金对未来3-5年的爆炸性增长有决定作用，企业资金结构也在优化。 以前很少长期借钱，招聘资金主要是开发贷和信托，长的两三年，短的一年，现在是在国外借钱，时间五年。 我们希望在今后3-5年内将净负债率控制在80%。

王振华坦言，要在国内获得综合体，现金流必须均衡，而不是等钱掉了再坐以待租。 他期望的是，在未来3-5年，企业将逐渐增加长期贷款的比重。 这样，资金周转的采用效率大幅提高，至少可以跨越两个宏观调控的周期。

当然，新的融资平台也不是无限制的。 欧阳捷表示，只要想快速发展，公司永远缺钱，新城控股不排除有融资的机会。 但是，合适的融资机会要看最终的窗口期，也要看公司的业绩状况。 业绩好的话，整个评级会上升，融资价格自然会下降。

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