“解密王健林万达帝国：欲赴港上市因政策搁浅”

本篇文章4982字，读完约12分钟

要说年中最活跃的房地产企业，不是万达莫属。

在中国的房地产地图上，许家印和王健林常常格格不入。 他们一南一北，同样声名远扬，成为福布斯中国富豪排行榜上的首富，同样踢球隔着空发力。

军人出身的王健林，总是以执行力着称。 在过去的一年里，压在王健林心上的大概是两件事。 一是ipo迟迟不上市，二是面对风光无限的恒大足球，旺达是如何突围的？

年万达集团资产达到3800亿，收入1866.4亿，其中房地产收入1262.5亿，首次进入房地产领域销售前三。 值得一提的是，旺达是前十大房地产企业中唯一未上市的企业。

具有敏锐政治嗅觉的王健林，从10多年前就开始从事足球行业。 但是，尽管比他小4岁的许家印晚进入，但还是在亚冠抢了风头。 这真的让三年里把5亿美元捐赠给中国足球的王健林感到了很大的压力。

王健林的反击似乎才刚刚开始，除了商业房地产业务迅速扩张外，万达之举还不少。

年，万达在香港成功发行壳壳，年末着力海外收购项目amc电影院纽交所上市，但疯狂收购仍在持续，年万达收购了两家旅行社和顶级游艇企业品牌英国圣汐近92%的股份，7亿英镑在伦敦豪华。

那是不够的。 赌上马云(杰克默)之后，万达又消失了，开始了o2o电子商务。 就在刚刚，投资大连万达和足协的王健林又被选为中国足协的新顾问。

不放心成为地产商的王健林，对万达的未来抱有怎样的野心？

ipo融资的龙头:焦急地排队等了两年

“今年将推进两家目标企业的上市。 这是投资管理中心的要点。 ”

年1月，在ipo重启的紧张形势下，万达集团年会也在自家酒店展开，业主王健林的这一句话引起了市场的关注。

根据证券监督管理委员会1月16日新公布的ipo备用企业申报名单，万达集团旗下有两家子公司参加会议，分别是还在初审的大连万达商业地产和执行反馈的万达电影院线。 这两家企业的会议时间都不短，根据公开资料，商业地产和电影院线申报发布的第一次公告时间都是年2月1日。 业内人士表示，商业地产报告会时间比最初公告时间早得多，为年。

近年来，万达集团保持高速扩张，但其上市之路相当坎坷。

王健林对上市的渴望已久。 年轻时，王健林打算以reits形式在香港上市，为此去美国学习，做好准备，但一旦出发，由于政策而搁浅。

2007年，正是国内资本市场快速发展的高峰期，王健林迫不及待地公布了万达的a股上市计划，给出了准确的时间表。 “目标是2009年上半年完成私募基金，引进战术投资者； 完成下半年股份制改造和高管期权分配工作，择机上市。 ”

2009年2月，万达引进建银国际作为基础投资者，开始对万达集团进行股份制改造。 8月，引进太平洋同盟、建银国际资产管理、华控汇金3家公司的pe。 二轮融资额超过40亿元，创下了当时国内民营企业私募股权融资的最高额度。

王健林可以用实际行动说明自己的执行力，但他无法控制证券监督管理委员会的审查程序和政府对房地产公司的政策调控。

那年万达释放的上市意向和决心最后交给了等待。 pe的投资目标是获得回报。 据悉，建银国际在投资旺达时与旺达签订了对赌合同，限定了旺达的上市时间。 建银国际当时的股份是pre-ipo项目，至今三年，万达商业地产在会议状态上还处于“初审中”。

可以想象，卢旺达对上市的执着背后，不仅仅是对资金的诉求，也有pe的压力。 根据最新动态，万达及向会议报告的首批运营商和富力房地产撤回申请，目前大连万达商业房地产是会议上唯一的房地产企业。

关于万达地产的上市流程，业界普遍不看好。

“现在房地产公司的再融资非常困难，比以前乐观，但是时间点依然不明确。 更不用说ipo了。 ”一位房地产经纪人告诉资产管理周报记者:“地产股应该先融资，然后再放入ipo。”

另一位华南地产分解师表示，“万科的股价每股净资产下跌，国内房地产公司正处于被市场严重低估的时间段。 现在选择a股上市对房地产企业来说不是好时机。”

据他介绍，万达地产拟上市的地点应该在国外，“招商和金地都是向借壳企业注入资产。 ”。 除a股外，万达一直在马中开拓融资渠道。 目前，万达集团拥有两个上市平台。 一是租用香港企业万达商业房地产。 二是年末在中微子上市的amc医院线。

商业地产走纲丝的秘密

南万科，北万达。

商业地产是万达最核心的支柱产业，也是万达扬名的地方。 万达也成为商业地产的“黄埔”军校，人员流失一度非常严重。

年万达集团收入达到1866.4亿元，其中商业地产收入1456.2亿，意味着集团整体收入中约有8成贡献了商业地产。

道与中国地产大佬万科平起平坐，万达猛追了四年。

2009年，万科年销售金额630亿元，居领域首位，次年突破千亿，成为国内首家千亿地产商。 同样在2009年，在中国房地产领域的销售业绩20强中，我们还没有找到旺达的身影。 年，万达以369亿元的销售额进入排行榜前十，那时万达的销售额接近万科的1/3

年，万科以1740.6亿元的销售额位居榜首，万达以1301亿元的销售额紧随其后，排名第三。 值得一提的是，旺达是前十大房企中唯一未上市的企业。

与其他房地产企业的销售额相比，万1301亿元的业绩背后有更大的项目体量。

一位房地产业内人士在资产管理周报记者表示，“与a股上市房企住宅房产较多不同，作为国内最大的商业房地产企业，万达持有大量房产，其每年的销售额主要由抛售回收金和房产租金构成。 年租金价格为房地产价格的3%-8%。 ”。

王健林表示，“万达全年施工面积5179万平方米，万达某公司施工面积接近欧洲整体施工面积总和。 ”。

这与万达商业地产的模式密切相关。

万达广场是万达商业地产的核心产品。 在万达广场选址上，万达通常与政府合作，选择刚开始快速发展的三四线城市，或一二线城市的旧城区或开发区，低价拿地，结合城市自身的快速发展带动商区的快速发展。

万达的全产业链模式使其掌握越来越多的商业资源，在招商方面，万达采用战术联盟的方法，这样可以保有万达的房地产保证前期满仓开业经营。 然后为周边住宅和周边商业街创造便利的销售条件。

战术联盟的房租收益率会很低，所以住宅和商业街的销售额反而可以补充前期持有房产的经营。 持有不动产作为不动产，抵押给银行，可以获得越来越多的贷款投入到下一个项目的建设中。

市场对旺达的这种商业模式被称为“租售”或“用现金流滚动资产”。 这些业内人士向资产管理周报记者分析说:“旺达的这种模式初期曾受到业内质疑，一旦某个项目出现问题，就有资金链断裂的危险。”

高速旋转带来的迅速扩大，有利也有弊。 利润是迅速壮大万达，挤进国内房地产前三把交椅，但危险的是这种快速发展将万达牵扯进来，“止步不前”。

他分析说:“目前，许多房地产企业采取类似旺达的商业模式，旺达需要与政府一对一协商，因此需要与其他房地产企业竞争，价格压力也越来越大。” 这也是卢旺达持续收购有现金流的经营实体的主要原因之一。

王健林也表示，“房地产无法产生长期、持续、稳定的现金流。”

向文化产业的转换方法

熟悉商业地产模式风险的王健林试图从文化产业中探索变革。

不会像万达电影院线上市，商业地产上市那样悲观。 “申报时间很早，以前的财务报表太旧了，所以现在正在补充最新的财务报表。 》万达电影院线推荐机构中银国际内幕告诉资产管理周报记者

华南地产分解师也表示，“与房地产相比，院线是政策大力支撑的文化产业，上市的可能性较高。”

根据王健林年最新内部谈话，万达院线年收入41亿元。 目前，万达院线全国共有142家门店，年新增28家电影院的屏幕总数为1247块，年新增267块。

艺能咨询数据显示，2010年，中国内地票房217亿元，其中万达院线以31亿元票房位居城市院线首位。

“到了年，万达房地产收入占集团总收入的比例将在50%以下。 ’王健林长期策划万达的变革。 王健林表示，房地产业的快速发展期只有40-50年，当一个国家的城市化率达到80%以上时，房地产业将大幅萎缩。 王健林选择的方向是文化旅游产业，他的未来始于2004年。

2003年，王健林试图将电影院引入万达商业综合体，与摄制组合作，希望万达广场去哪里，摄制组的屏幕在哪里。 当时，国内的电影产业没有现在这么火爆，谈判当然不能顺利进行。

王健林亲自操刀，创办了万达电影院线企业。 从2004年哈尔滨万达影城开业到现在已经将近十年了，王健林凭借自己打造房地产的魄力，让万达影院线位居全国第一。

但是，他对电影院线的野心并非如此。

年，万达以26亿美元收购世界第二大美国amc电影院企业。 王健林表示，万达年收购amc，当年扭亏为盈，创造利润5000万美元。 年12月，amc在美国的中微子上市。

除了通过海外并购提高实力，获得越来越多的电影制作和发行资源外，旺达在电影院布局上也展现了整个产业链的模式。 在青岛投资的东方影视都影视产业园，总投资300亿元，被誉为当今世界最大的影视产业项目。 王健林表示，该项目是“集团几年前持续的一号项目”。 王健林说:“今后，万达将通过二轮驱动，抓住商业地产和文化旅游的双手。”

可见，王健林对旗下文化产业集团的快速发展寄予厚望。 纳入文化集团的业务非常多，包括电影院线、连锁量贩ktv、主题公园、电影产业园、电影制作企业、媒体、旅游城市。

为配合全产业链布局，年10月，万达集团收购了两家旅行社。 其中，收购湖北新航线国旅，万达占70%的股份； 另外，完全收购了北京环行五洲旅行社。

上述华南地产分解师在资产管理周报记者表示:“中国房地产业的黄金十年已经过去，开发商的转型大势所趋。 虽然旺达从房地产板块延伸出多项业务，但大方向依然是从商业房地产向文化产业转型。 ”。

万达千亿帝国的版图[/s2/]

作为中国目前最顶级的房地产经纪人，王健林比以往任何时候都更活跃。

60岁的王健林，身上有明显的军人印记。 王健林16岁参军，16年后从部队转业，在大连市西岗区人民政府担任办公室主任3年。 16年的部队经验促进了之后万达的军事化管理风格，19年的军政生活也为万达和政府的关系奠定了基础。

1989年接受旧城改造工程，1994年经营大连足球俱乐部打造企业品牌。 2000年将卢旺达从住宅地转为商业地，现在将商业地转为文化观光。 王健林的一切选择都极其果断，极其冒险，每一步都是“富贵险中求之”。

华南地产分解师说:“卢旺达的成功有四个理由。 一是运营和招商能力，二是拿项目的实力，三是企业品牌起家有号召力，但最终归结为第四个，也就是人的因素，老板有战术眼光，有魄力。”

根据万达集团官网消息，目前万达集团旗下有商业地产、高档酒店、连锁商场、文化旅游四大支柱产业。 年，万达集团资产达到3800亿元。 王健林表示，年，酒店管理企业收入36.3亿元，同比增长30%。 文化集团收入255.2亿元，比去年同期增长23%，商场收入154.9亿元，净利润增长7%。 商场一直是万达集团快速发展的短板，成立至今未盈利，需要房地产企业多年输血。 其商业人才流失也是万达必须面对的问题。

近年来，王健林开始频繁出现在西方媒体的视野中。 巨头王健林总结了这一年万达的重大项目，以国内旅行社、3亿3000万英镑收购的世界级游艇企业品牌、7亿英镑投资的伦敦豪华酒店为收购目标，在香港借壳成功上市amc纽交所。

为此，王健林收到英国首相卡梅伦的来信，祝贺旺达集团在英国成功收购圣汐游艇企业和投资开发旺达酒店。

王健林渐渐开始展现出中国商人坚强的一面。 在刚刚结束的论坛上，王健林当场反驳了哈佛大学教授约瑟夫·奈发表的不恰当的言论，认为这是不礼貌的行为。

王健林试图把万达帝国推向更远的地方。 万达两大支柱产业都要实现全产业链布局。 他在房地产上把万达定位为房地产经营者，不是开发商，而且开拓了文化旅游后，他想摘下房企的名头，把万达变成一家综合性公司。 “万达要成立百年公司。 ”

但是，文化产业和不动产有很大的不同。 “虽然卢旺达的电子商务公司也在试验运营，但是文化和互联网产业并不像商业地产能够标准化那样，新技术很多，不容易管制。 文化产业需要更加开放的管理方式，集权制管理不适合公司快速发展。 ”这些业内人士解体说:“地产商正在转型，但房地产的未来在哪里，大家都在探索。”

(责任: df064 )