“碧桂园跨入规模扩张期 保守定价利润率承压”

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年销售目标从20%提高到1280亿元

当部门龙头万科宣布将从规模增长进入利润增长阶段时，碧桂园才刚刚进入规模增长通道。 3月12日，碧桂园在香港公布全年业绩，当年碧桂园以领域黑马的姿态进入千亿俱乐部，实现销售额1060亿元。

“今年我们的销售目标为1280亿元，比去年增加了20%。 可以说乐观，但也有人说保守。 》3月12日，碧桂园集团总裁莫斌在香港举行的年度业绩会上表示:

销售额的大幅增加没有给碧桂园带来良好的资本市场反应。 3月13日，碧桂园股价下跌10.55%至3.56元。 高盛表示，碧桂园去年的业绩与预期持平，但盈利水平和负债率有待改善，1280亿元的销售目标也趋于保守。

年报数据显示，去年碧桂园的毛利率和净利润率已经有收窄的趋势。 报告期内毛利率下跌6个百分点，至30.3%； 净利润率下跌3个百分点至13%。 在销售额持续增长的背景下，碧桂园的盈利能力仍然要面临挑战。

规模的增加加速

年，碧桂园销售大幅增加，年合同销售金额约达1060亿元，合同销售面积约1593万平方米，比去年同期分别增长约123%和109%。 莫斌表示，目前碧桂园快速规模化扩张的道路才刚刚开辟，以碧桂园目前的货物量、土地储备和市场诉求，今年碧桂园显然还有20%的增长空之间。

在当天的业绩发布会现场，莫斌介绍说，碧桂园销售额的爆炸性增长是越来越平衡的全国化布局所致。 年，碧桂园开了37个新项目。 大部分项目在广东省外。 其中，长江三角洲地区的江苏和浙江有9个新盘。 广东省内的新盘项目只有7个。 改变了碧桂园长期依赖省内项目销售的情况，也说明了碧桂园模式的可复制性。

大量新项目进入市场对碧桂园的资金周转率提出了极高的要求，“我们所有新项目的除化率大致要求在70%以上，平均除化率不能低于65%。 》碧桂园财务副总导演刘嘉毅向记者表示，高周转战略保证碧桂园现金回收，去年碧桂园新盘合同销售贡献约288亿元，占总销售额的27%。

另外，前两年开始进军海外市场的碧桂园也开始获得回报。 的海外项目为销售额的突破提供了有力的支持。 去年8月，碧桂园在马来西亚自主开发的第一个项目——金湾正式上市，仅两个月就售出了总量115万平方米的碧桂园金湾6000多所房子，认购金额达到100亿元，仅是碧桂园去年的单独销售冠军。

“今年碧桂园的销售额增长不是偶然的。 ”在回答《中国经营报》记者提问时，莫斌说，虽然年和年碧桂园的销售额只有432亿元和470亿元，但这两年碧桂园办了两起重要事件。 一是理顺内部管理，加强风险管理，二是拓展大量高质量土地，这为年碧桂园绩效解放奠定了基础。

莫斌表示，近两年来，碧桂园按照“总部高效、地域强、精干高效”的要求制定了三级管理体系，加强了区域企业的管理，下放了部分权力，激发了区域企业的活力，大量高质量的土地得到了补充。

截至年12月31日，碧桂园土地储备总建筑面积约7227万平方米，其中取得施工许可证的建筑面积约3018万平方米，与马来西亚3个项目一起，碧桂园下项目总数达到171个，比年末增加53个。

在这样的背景下，碧桂园将今年的销售目标从20%提高到了1280亿元。 “数字是我们详细测算的，以目前我们的风险管理能力和项目储备状况，以及我们对市场的评价和了解，我们显然可以实现20%的增长。 ”莫斌说。

碧桂园月报消息称，截至二月底，碧桂园完成合同销售253.4亿元，合同销售建筑面积约395万平方米，达到年目标的20%。 刘嘉毅在业绩会议上表示，目前碧桂园竣工可售面积300万平方米，取得施工或预售证书的可售面积1000万平方米左右，拟上市的新盘和旧盘新苑区面积约1500万平方米，今年碧桂园可售量2800万平方米，商品 “由于我们的脱化率平均目标在65%以上，所以实现期望的目标没有问题。 ”

保守的定价利润率的压力

虽然销售额增长迅速，碧桂园的收益率仍需加强。 去年，碧桂园毛利率下跌6个百分点，至30.3%的净利润率下跌3个百分点至13%。 “随着碧桂园广东省外项目的收款和营销上升，碧桂园的利润率将进一步下降。 ’中国指数研究院公司研究负责人蒋云峰对记者说。

关于利润率下跌的原因，碧桂园方面解释说与去年结算的产品结构有关。 “去年，我们的高层公寓占了65%。 原本别墅型较多，毛利润相对较高，洋房毛利润本身较低是最中心的影响因素。 ”莫斌说。

另外，碧桂园坦言，销售费用的增加也是去年利润率下降的重要原因之一。 年碧桂园实施“全民营销”战略，销售费用和管理费用大幅上升，仅市场宣传费用就达到43亿元，比上年上涨96.9%。

碧桂园保守的定价策略被认为是碧桂园利润率受到压力的首要原因。 年碧桂园的合同销售均价约为每平方米6656元，比年上涨约7%，但这已经是碧桂园连续三年销售均价6000元的水平，在国内10家房企中，碧桂园的价格水平一直最低。

“碧桂园需要稳健的定价战略来维持销量，除非年内成功提价或在海外市场发展迅速成熟，否则碧桂园的盈利能力很难得到提高。 》摩根大通认为，碧桂园在广东市场的快速发展已接近饱和，未来2~3年，在扩大其他地区业务的同时，碧桂园的利润率仍将承受较大压力或持续下跌1~2个百分点。

对此，碧桂园表示，不打算调整价格。 “去年市场平稳，我们的平均价格上涨了7%。 价格尽可能接近市场的诉求。 从今年的市场情况来看，我觉得情况还差不多。 ”碧园首席财务官伍奇琴说。

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