“郑家纯欲186亿私有化新世界中国 富豪们玩的是哪出”

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李嘉诚大量抛售房产，香港另一豪门郑裕彤郑氏家族也着手整理自己的房产。

3月14日，上市14年多的香港企业新世界中国高调宣布退市。 新世界中国是新世界迅速向内地发展的旗舰房地产企业，资产总额1241亿港币，1997年7月在香港证券交易所上市，目前有36个主要项目遍布21个城市，包括房地产、酒店、度假村等。

新世界快速发展是香港四大房地产快速发展商之一，1907年由大富豪郑裕彤创立，1972年在香港挂牌上市。 年郑裕彤长子郑家纯晋升为主席。

新世界快速发展计划以每股6.8港元向新世界中国股东提出私有化，比停牌高位5.14港元溢价约32.3%，所需资金约186.03亿港元。

作为上市14年的老牌房企，新世界中国如何在房地产爆炸行情中逐渐失去融资吸引力？ 退市后，郑氏家族的下一步棋是什么？

186亿港元的私有化

内地房企挤破头想挤进资本市场在香港上市，新世界中国高调宣布退市，回到母企业新世界快速发展的怀抱，瞬间成为焦点。 新世界中国到底在哪里玩？

3月11日开业的新世界中国和新世界的迅速发展双方都有了蹊跷的止步不前之高。 3天后的3月14日发布的联合公告显示，新世界快速发展计划以每股6.8港元向新世界中国股东提出私有化，私有化价格比停牌高位5.14港元高出约32.3%，所需资金186.03亿港元，取消新世界中国上市地位。

并且，新世界快速发展提出3比1供股计划，集团每股6.2港币发行21.478——22.564亿股新股，集资最多约140亿港币，主要用于新世界中国私有化，简化集团结构。

截至周一下午，双方都呈现低调走势，新世界高速发展报以7.74元/股下跌6.41%，新世界中国报以6.43元/股下跌3.02%。

按新世界中国停牌高前价( 5.14港币)计算，该企业市场账面率( p/b )为0.77倍，而在内陆房企板块，目前50只股票的p/b低于0.77倍，仅从数据来看，新世界的快速发展是新世界中国的1

数据显示，截至去年12月底，新世界快速发展，负债率为47.7%，瑞信指出，由于新世界中国私有化的行动，杠杆率进一步上升到60%。

对此，新世界快速发展主席郑家纯表示，私有化所需资金不是问题，第一，目前新世界中国流通量低，私有化后，有利于新世界中国的财务安排，即使企业业务运营不顺利，也进行了募集。

在对新世界中国私有化问题的看法中，华泰证券的一位拆迁师之所以在21世纪的网络上拆迁户、上市公司私有化，首要原因是融资平台无法发挥原有的融资和增值功能。 公司上市的首要目的是融资，如果上市平台价值被低估，对股价和企业现有价值不满意，则需要寻求其他融资渠道，就像新世界中国有资金实力的大股东背书一样，选择退市可能是主要选择。

协纵国际合作的创始人黄立冲也一样，在新世界快速发展之下有很多上市公司融资平台，对集团来说，不需要拥有两个房地产平台，这个结构也不合理，但对主要经营内地房地产业务的新世界中国来说，上市住房企业的税价很高。

对于新世界系的这次私有化措施，很多大企业采取了观望的态度。 花旗银行在最新的研究报告中指出，大陆房地产商恒盛有45%的溢价私有化失败的经历，新世界中国私有化的溢价超过32%，不足以引起人们的注意。

另外，新世界的迅速发展意味着，很多业内人士认为“曲线分割上市”。 也就是说，通过将新世界中国私有化，新世界的快速发展可以实现资产整合的目的，为下一步的分割上市做准备。

年3月8日，新世界快速发展发布公告称，企业目前正在考虑在香港联交所主板独立上市若干酒店资产，但此后分拆上市计划一直没有进展，到去年年底酒店资产上市申请截止，但企业当时继续

但有一个需要考虑的问题是，作为上市14年的老牌房企，新世界中国如何在房地产火爆的行情中逐渐失去融资吸引力？

在“囤积”模式下脱落？

一位房地产业内人士在21世纪的网上表示，近5年来，新世界发展迅速，几乎没有土地，而且拥有土地的是二三线城市。 他说，作为港资公司，新世界中国在财务方面非常谨慎，特别是在自有资金拥有高价土地的时候，不容易像新进地产商那样投百亿美元进入一线城市获得中心地。

在内陆房企崇尚快速扩张的背景下，相对保守的新世界中国已经将这种资本逐鹿从房地产市场上扔到了几条街上。

新世界年报显示，企业年营业收入118.8亿元，同期恒大地产、碧桂园、万科、保利销售额分别达到1003.97亿元、1060亿元、1709亿元、1251亿元，进入千亿房企业名单，但市场布局

与这些房企相比，较早进入内地市场长达20年的新世界中国，应该获得更大的快速发展规模，在房地产市场火爆的背景下，融资平台应该更具吸引力，但为什么会被这些“后起之秀”甩了？

对此，该对策咨询研究部的张宏伟总监表示:“第一，其‘蜗牛’式开发导致了落后。 新世界中国长期以来实践的土地市场“联动开发”模式一直受到质疑。 直接问题是，开发周期太长，开发进度慢，囤积的嫌疑不可避免。 即使开发周期过长，也可以收到土地暴涨的报告。 但是，投资周期过长带来的风险，使得新世界中国失去了很多扩张机会，忽视了完全利用财务杠杆获取越来越多的市场份额。 ”

新世界中国年报显示，财务报告中列出的正在建设和计划中的项目达到62个，其中8成项目开发周期达5年以上，其中11年，至今仍在建设中。

21世纪互联网验证资料显示，新世界中国海口“美丽沙”项目2005年拿地，年开工，最晚一期工程到年开工，其开发周期至少需要11年。 年报显示，海口美砂项目一期【#4】和海口美砂项目一期【#2】正在建设中，美砂项目其余各期仍在规划中。

新世界近五年财报显示，该企业涉嫌在北京、广州、武汉、海南等全国长开发周期囤积。

但是，21世纪互联网向新世界中国召集部发出了采访函，说明了征地周期长和收地到开工周期长的理由，但在报道期间之前没有向企业进行说明。

(责任: df062 )