“碧桂园股价急挫CFO辞职”

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碧园( 2007.hk ) 3月19日宣布，集团首席财务官伍绮琴提出辞职，将于今年4月30日开始生效。

与此消息相关，碧桂园股价下午加速下跌，收盘价下跌12.037%，报2.85港币，为年10月以来最低。

伍绮琴从2008年2月开始担任碧桂园首席财务官。 据说她是碧桂园主席杨国强亲自来拜访的。 当时碧桂园正从2007年高峰迅速下跌，碧桂园大股东杨惠妍的资产达到75%。 但是，伍奇琴凭借在香港的投行和金融界深厚的人脉，帮助碧桂园的许多融资顺利进行。

伍奇琴以前在香港恒隆地产工作，2005年从助理董事晋升为执行董事，成为恒隆地产40年来唯一的女执行董事。

碧桂园公告称，伍奇琴因个人原因辞职。 但是，一位业内老手认为，碧桂园股价长期不顺，也可能是伍奇琴萌发退意的主要原因之一。

3月12日公布的年报显示，全年碧桂园合同销售额达到1060亿元，比去年同期增长123%。 净利润比去年同期增长24.2%至85.1亿元。 但是，除此之外，企业毛利率比去年同期下降6.3个百分点至30.3%，负债率从全年的53.9%上升13.4个百分点至67.3%。

碧桂园曾经是香港资本市场一时瞩目的明星公司。 桂园2007年4月ipo认购人数达到3335亿港元冻结额，仅次于此前工商银行和中国银行，创历史第二大纪录，股价最高达到14.18港元，由此将首席股东杨惠妍推上内地女首富的位置。

但从2007年第四季度开始，碧桂园走向全面滑落，其股价2008年从1月2日年内最高9.14港元，下跌88%，至10月28日的1.1港元。 令人惊讶的是，即使年企业业绩倍增，创造了房地产领域整体的奇迹，股价也没有丝毫起色。 反而在年报正式公布两天后的3月13日和3月14日，累计下跌了20%以上。

一位房地产拆房师表示，整个资本市场都对房地产板块保持警惕，但像碧桂园那样的跌幅不太正常。 目前，外界人士没有看到企业基本面发生了什么重大变化，也没有听说出现了资金流动性问题。 他同意拆除，即投资者对碧桂园为代表的开发模式不再感兴趣。

根据市场主流的解体，碧桂园模式的优势是:低价拿地，然后快速开发、配套，低价开盘、装修房屋。 郊区大盘子是碧桂园模式的代表。 年许多大盘实现了阳光，但一个项目的销售额为30亿、50亿。 这对价格不高的碧桂园来说不容易。

碧桂园的项目大多在三四线城市，很多人没听说过的属于县级城市的项目也不少。 碧桂园一次开盘拆迁率很高，两次开盘三次也不能维持这样的销售速度。 如果销售受到阻碍，库存就会迅速膨胀。 这对利润率不高，期望快速周转的企业来说，压力是空前的。

更重要的是，业内普遍认为，全年房地产市场充满不确定性，但有些基本上是明确的。 也就是说，三四线城市的房地产市场面临调整，房价下跌，销售不畅的危险远远高于二线城市。 因此，配置在三、四线城市的碧桂园，必然成为资本市场的沽名钓誉空的对象。 从这个意义上说，不仅碧桂园，碧桂园为代表的老模式也面临着重新评价的可能性。 这也可能是股价2008年以来大部分时间都没能回到发行价的重要原因。

另外，碧桂园海外业务重兵部署在马来西亚，有3个项目。 去年卖了70亿美元，但马航失去联系也给在海外的销售蒙上了阴影。 在移动网络的冲击下，万科正在寻找自我推翻的路径。 包括碧桂园在内的其他开发商也不能在以前流传下来的老路上吃旧书。

(责任: df101 )