“SOHO中国业绩连续三年大幅下跌”

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随着楼市在第一季度经历淡季，“唱空楼市”的呼声越来越高； 另一方面，经济增长压力加大，商业地产市场也笼罩在阴影之下，北京、上海等写字楼租金开始下跌，二三线城市市场的商业地产供给也过剩。 “商业地产将何去何从？ ’成为注目的目标。

3月下旬，中国商业房地产开发商两大代表soho中国、金融街控股相继出现光明盈利成绩，其中金融街以52亿元接管soho中国在上海的两个项目，引起市场关注。

业绩:收入增长

作为主要业务开发、运营写字楼的企业，soho中国、金融街控股经历了年利润的大幅增长。 年报显示，全年金融街营收198亿8000万元，净利润28亿9000万元，分别比去年同期增长15%和27%。 仅从合同销售收入来看，金融街控股全年实现合同销售额225亿元，住宅销售比去年同期减少3成，达到76亿元，但商务销售产品合同为149亿元，比去年同期增长59%。

soho中国创下核心净利润44亿元的最高成绩，这越来越得益于销售项目。 数据显示，soho中国年销售额146.21亿元，比去年的161亿元下降9.43%，毛利率为55.5%。 其中出售房地产公司所得收入143.42亿元，合同销售只有46.87亿元。

其中，以总额52.3亿元出售给金融街控股公司的soho海伦广场和soho静安广场，为soho中国带来了11.28亿元的利润。

金融街控股集团副总裁王志刚日前在接受新京报记者采访时表示，“聚焦核心城市”是金融街的快速发展战略，除北京外，他还考察了其他核心城市。 年初，金融街也首次进入广州市场。

据soho中国首席执行官张欣介绍，出售给金融街控股的两个上海项目，使企业现金增加了52亿元。 另外，soho根据已经签订的开发和经营贷款协议，可以提取65亿元，从而使企业流动性资金达到220亿元。

预计将发生分化

记者表示，金融街的这次收购得到了投资者的支持。 业内人士表示，作为北京西城区的国有住房企业，金融街过去两年因出售商业地产而业绩增长强劲，其国有企业背景在融资方面具有先天特征，但组建上市公司后，仅靠在北京某一地区的开发无法满足股东对企业业绩增长的要求，

“年金融街首次进入广州、上海两大一线城市，投资总额达81亿元。 》中银国际证券拆解师田世欣拆解表示，金融街的投资态度比往年积极。

有兴趣的是，金融街在积极扩大广州、上海两个地区的情况下，拥有220亿元现金的soho中国选择了越来越保守的态势，一动不动地等待着收购的机会。 “土地的价格太高，重复金融的话风险很大。 ’潘石屹这样对记者说。

“市场总是自己调整。 届时，soho将大举收购。 ”张欣表示，虽然目前市场流动性差、银行惜售严重，但房地产市场仍处于“相对高价”。 张欣表示，去年6月市场遭遇缺钱后，soho意识到流动性将成为大问题，企业迅速调整下半年战略，减少新一轮并购。 这也是她决定出售上海两处房产的原因，她警告投资者要越来越有耐心。 年soho中国因缺钱进入上海市场。

■样本

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在年报中，soho中国董事长潘石屹和首席执行官张欣最满意的是，企业赚取了创纪录的核心利润44亿元，将净负债率控制在领域低水平的17%，以及向金融街控股出售的2套上海房地产，仍让企业感到不满意。

年报显示，全年soho销售额仅完成46.87亿元，全年为94.7亿元，这是soho自去年以来连续3年业绩大幅下滑的年企业年销售额146亿2100万元，比去年同期下跌9.43%。

预计soho中国持续萎缩的销售规模，但租金的缓慢增长并不能满足投资者。 虽然soho多次抛售上海房地产不是一种转换措施，但其补充现金流量的意图却很明显。

记者了解到，soho中国去年8月宣布，由于销售不佳，将从“开发-销售”转向“开发-自持”后，soho中国进入转型阵痛期，中银国际等国内证券公司面临转型前景不明朗，因此， 业内人士预计未来3-4年内销售规模将进一步缩小。

总的来看，此次soho发布年报后，已经是花旗、野村、UBS、汇丰等国际知名券商，企业转型前景不明朗，另一方面销售收入迅速下降，4个项目的租金收入合计为3亿元，占总收入的比例。 另一方面，预计企业今后5年将面临大城市办公楼租金增长放缓、空安装率上升的风险。

业内人士表示，soho和复刻集团在海外滩8-1项目诉讼中败诉，也增加了企业未来的风险。

分解，分解

脱手项目有利于现金补充[/s2/]

“潘先生原内资的土豪客不能去玩了。 》在soho中国工作多年，现为翔安合伙人的王珂表示，国内一线城市购买写字楼的客户已经完成了第一个“外资——内地民间资本——国有资本”的接力棒游戏。

在soho中国市场部工作的一位干部说，在soho中国“散装销售模式”的鼎盛时期，潘石屹经常以“拍卖”的形式炒热市场。 在他的记忆中，100多次拍卖，无论是商店还是写字楼，最终都比企业期望的定价高出或越来越多，让内部员工也产生了疑问，后来，很多能源型买家只为了资金的安全转移。

“金融街接管了soho的项目，好像是‘国进民退’的2.0版。 》翔安合伙人王珂解体表示，从2007、2008年开始，soho现金充裕，承担了大量受金融危机影响从内地撤出的外资企业项目，另一方面，利用“国进民退”、“产能削减”的大潮，大量内资。 借助“国进民退”的大趋势，soho玩了好几年左手右手快速循环的游戏，现在潘石屹偷工减料快出项目，也有助于补充现金。

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