“碧桂园三四线生存:利润率提升是关键”

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年“黑马”碧桂园完成了1060亿销售额和约1593万平方米的合同销售建筑面积，进入千亿阵营。 但年报显示，年净利润率为13.6%，同比下降2.8个百分点。

在收益大幅增长的背景下，利润率没有增长，反而在下降，再加上原cfo伍绮琴突然辞职，碧桂园的股价大幅下跌。

股价波动反映了投资者对内地三四线楼市的担忧，但碧桂园应对不当、公告时机不及时，股价下跌加剧。 那么，实际的三四线楼市到底怎么样？ 碧桂园今年的业绩能保障吗？

碧桂园管理层显然对此很有信心。 碧桂园总裁莫斌说:“去年的销售目标为620亿美元，但结果超过千亿美元。”今年的1280亿美元的销售目标没有问题，很可能会超过。

4月2日，碧桂园公布新任cfo人选，原中国境外快速发展有限企业执行董事兼财务总监吴建斌出任碧桂园执行董事兼首席财务官，当天碧桂园股价涨幅8.73%。

公告称，吴建斌将于4月1日被任命为企业执行董事，其首席财务官的任命将于4月30日起生效。 吴建斌原是中国境外(中海地产)的财务总监，财务战术专家，资本运营大师。

cfo的新任命推高了碧桂园的股价。 “中海地产以质量好、盈利能力强而闻名，价格管理能力和低息融资能力居行业领先地位，这正是碧桂园需要学习的。 吴建斌的加入有一定的正面影响。 ”北京兰德咨询总裁宋延庆说。

长期以来，熟悉吴建斌的香港投资界人士表示，吴建斌与多家机构投资者、长线投资者关系密切，过去曾多次主导中外低息融资，加盟碧桂园有助于企业重建与大型机构投资者的关系，提高碧桂园企业的信用评级

除了高管更换外，投资者更想知道的是，碧桂园在三四线城市大量存在的项目的情况到底如何？

根据易居中国联席总裁丁祖昱的研究，碧桂园深耕三四线去年取得巨大业绩，首先得益于其复合定位。 桂园许多项目位于三、四线城市，如惠州碧桂园十里银滩、海阳碧桂园十里金滩等。 这些项目碧桂园可以采用复合定位方法，作为周边顾客的第一住所和相邻二线城市(开车1小时以内)顾客的第二住所，加上巨大的价格特点，值得投资，最终将这些其他公司认为难点的项目作为明星

宋延庆也认为，碧桂园在三四线城市扎根很好，竞争力很强，产品可以填补当地空白色，价格杀伤力很强(郊区别墅相当于市区住宅总额)。

值得注意的是，碧桂园销售额top10项目占集团销售额的比例超过了50%。 桂园将集团资源整合、特色兵力集中在明星项目上，在保证销售业绩的同时，确立了领域声誉，诠释了二八定律。

今年能在三四线城市继续成功吗？ 易居房地产研究院研究员认为，必须牢牢审视目前这种地区的市场诉求。 建议进入三线城市的住宅企业，开发郊区的大型居住社区。 因为从目前农地流转等过程来看，这类产品将成为市场主流。 碧桂园的特点是在郊区市场迅速发展的经验丰富。

丁祖昱认为，碧桂园今年的压力将会很大。 碧桂园的明星项目大多在三四线城市，受城市地位、经济、人口条件的限制，所以当地顾客的诉求实际上很有限，这些城市的基本面不太容易改变。 非明星项目的去化问题。 碧桂园不仅仅是十多个明星项目。 今年，碧桂园的销售项目预计将超过100个。 大部分项目只是正常销售，有些项目还很难脱化，这些项目消耗了碧桂园大量的资源和团队。 如果不发生这些项目，碧桂园就不会真的改变。

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