“潘石屹：“科学”地看跌房价 楼市风险已高悬”

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照片是潘石屹在博鳌接受日本国际记者的采访。

房价是上涨还是下降？ soho中国是怎么制造成功的？ 不动产也有“价值观”吗？ 企业业绩的背后是什么？ 潘岩崇拜的英雄是谁？

9日下午，soho中国董事长潘石屹在博鳌接受国际记者采访。

【关于房价的故事:从科学的角度来看】

这几年，房价一时“暴跌”，无数购房者揪心。 潘石屹抱着全年看房价的态度。

他说，不管中国是一线城市还是二线、三线城市，全年房价都面临下跌的压力。

他说:“中国整体的房价，无论一线、二线(城市)，都像悬在河里一样，远远超过了经济的快速发展水平和家庭收入，超过了房价和租金的(正常)比率。”

“不要说我们会像巫师一样，像算命先生一样，年房价会上涨，会下降。 这样的话，我觉得不科学，责任也不够。 我们认为，年可能出现的政策是增加供应量，抑制房价，(一旦这些政策出台)将对房价造成下跌的压力。 ”

但是，让我们拭目以待，看看全年房价走势到底如何。 编辑提醒说，买房是有风险的，所以投资要慎重。

【谈论成功:我们喜欢建造房屋】

走在北京的大街小巷上，许多soho中国的项目已经成为城市的地标性建筑。 但是，很多人不知道的是，其中很多是在soho中国接手之前，常年闲置的“烂尾项目”。

关于soho中国如何将“烂尾项目”打造为“城市地标”，潘石屹表示，作为房地产公司要成功，第一需要土地，第二需要资金，第三需要技术。

他说，土地供应实行公开挂牌出让后，决定房地产公司能否成功的是资金和技术，特别是资金。

“巧妇难为无米煮饭。 他说:“不管有多少技术，没有钱也不行。”

据他介绍，soho中国资金状况良好，上市前后净负债率为零。 这几年略有上升，但只有17%。 今年可以使用的资金是225亿元。

另外，技术也非常重要。 他说:“我们喜欢盖房子，有这方面的技术。 我们召集了全世界优秀的建筑设计师、优秀的材料供应商建造了房子。 ”

【浅谈企业:住宅企业的价值观】

在迅速发展的中国房地产市场，有通过囤积、投机倒卖也赚了很多钱的公司。 但是在潘石屹看来，这不符合soho中国的“价值观”。

“你带来了土地。 今天就是这个身体。 明天倒给他，后天倒给他。 十年后，股东交换了七八个人，这片土地还是这片土地，这没有意义，”他说。

“从我们的价值观来说，要想获得土地，就必须牢固地建造这块土地，管理它，搞好它。 只有这样做，社会才会真正做了什么。 ”

【谈论产品:崇拜乔布斯】

潘石屹强调，soho中国作为上市公司，业绩和股价只是表面的，在销售额背后是好产品。

“我们心中的英雄是乔布斯。 他做的手机不同，他做的电脑不同。 如果一个企业想长久站稳脚跟，就不要靠投机赚钱，而要靠背后的产品。 ”

然后说产品是实体的，是可以看到的。 产品背后还有一个虚的东西，就是精神上的东西。 这就是价值观。

“你的价值观想为社会服务吗？ 遇到困难能坚持几次吗？ 你有和别人合作的精神吗？ ”

他的这些问题，类似于对soho中国“价值观”的解释。

【公司的故事:文化就像蛋黄一样】

在soho中国的主页上可以看到诚实、团结、创新三个关键词。 这家房地产公司一直以此作为自己公司文化的内涵。

在解释企业文化时，潘石屹说:“看不见、接触不到公司文化。 它就像鸡蛋的蛋黄一样，是最核心的东西”。

“我们总结了一下。 第一，诚实。 我们的财务报表和对媒体说的每一句话都必须诚实。 二是团结。 在我们这个时代，任何一个身体远离他人都不会前进一步。 任何企业远离他人都不会迈出一步。第三，创新。 只有你有创新的意识，才能做出你公司的产品。 ()。 新的。 华 网。 明天。 钱。 维度。 小王。 照亮。 余)

专家:由于房价松动，楼宇风险变高了

一线城市土地市场降温，意味着风险已经很高，房地产风险的最终破解也迫在眉睫。

近来，不仅长江三角洲市场的降价风潮愈演愈烈，许多人不仅将其视为楼市“安全岛”的一线城市，房价也出现了明显松动，更值得关注的是，土地市场突然由热转冷，经济风险近在咫尺。

据媒体统计，截至今年3月25日，一线城市土地出让金共计1527.68亿元，远远超过去年一季度的872亿元。 但是，这些土地出让金的收入大部分是前两个月的收入，截至3月25日，土地出让金收入为84.5亿元，还不到年同期320亿元的1/3。

3月27日，北京发布朝阳来广营、丰台花乡、通州梨园3场经营性土地拍卖。 除了来广营区块以47次竞价取得整体溢价率37.4%左右为恒大外，花乡、梨园两地块均以底价成交。 可提供资金的是，今年第一季度北京经营性土地平均溢价率为49.17%。

显然，近期一线城市房地产市场的“楼冷地热”态势，进入3月后开始逆转。 从去年下半年开始，特别是今年以来，一线城市楼市成交持续走低，可能是一些房地产公司不相信一线城市房价的坚挺，也就没有了在土地市场拿地的欲望。

当然，房地产公司可能依然对一线城市的房价有足够的信心。 这些公司之所以不在土地市场上争夺土地，是因为我个人认为最近政府出的土地不值得这个价格，或者没有足够的竞争力。

没有竞争意愿或没有竞争力的房地产公司，即使是在土地市场上没有话语权的相当有实力的房地产公司，一旦开始遭遇土地市场的寒冬，最终也不容易冷静应对，平安度过，这是房地产领域的固有特征决定的。

房地产公司与其他普通公司不同，其他公司往往有多个产品。房地产公司的产品基本上是单一的，只有一个是房子。 因此，房地产公司不能像其他公司一样通过管理会计学相关贡献毛益的拆解来决定某产品是否停产。

对房地产公司来说，一旦决定停止房地产开发，结局往往只有一个，那就是公司的生命将走向终结。 为了不让公司倒闭，房地产公司在利润太小，或者根本没有利润，快要亏损的时候，也必须要付出努力支撑。

因此，在西方国家，房地产领域是风险产业，通常情况下，房地产领域的平均利润如果经济下滑超过其他产业，房地产公司又会率先崩溃，房地产领域的平均利润极低，在所有领域都会亏损，很多公司会停业或倒闭。

中国的房地产公司也不例外。 由于取得土地是房地产开发的基础和前提，为了不让公司生命走向终结，房地产公司在土地市场上竞争土地，常常是非常激烈和残酷的。 因此，土地价格信号在整个房地产市场的供求关系逻辑中，一般处于最滞后、最末端的位置。

房地产的另一大特点是建设周期长、投资体积大、投资开发难以随着市场变化迅速调整——土地市场降温、土地价格下跌前，通常存在投资过剩、供过于求、炒股旺盛、房价虚高等情况 因此，防范地价下跌风险比抑制房价上涨风险要麻烦得多、麻烦得多。

对房地产公司来说，地价下跌对房地产公司的打击是双重的。 首先，房地产公司有一定的土地储备，地价下跌首先加剧资产负债水平，其次，地价下跌意味着房地产泡沫的真正平息，房地产泡沫的平息会影响抛售回收和融资能力。

对整个宏观经济来说，地价下跌所隐藏的风险同样不容忽视。 今年全国两会期间，中国人民大学校长陈雨露教授在房地产下不得不正视:与房地产市场相关的实体经济产业为60%，与房地产业相关的银行资产负债为60%左右，目前中国民众财产持有形式的60%以上为房地产“3个60%，

在地方债务、产能过剩、房地产泡沫、影子银行等影响我国经济增长的这些相互关系、相互传导的系统性风险中，房地产风险的化解最为重要。 一线城市土地市场降温，意味着风险已经很高，房地产风险的最终破解也迫在眉睫。

(责任: df064 )