“首富李嘉诚的地产经：在众人贪婪时恐惧”

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大卫(化名)对几天前错过的收购感到遗憾。 一旦他拿到这笔收购，他所在的企业最多可以获得1亿元(交易额的0.5%到2%之间)的费用。

大卫声称和买方很熟。 买方是房地产私募基金的资本，卖方为香港第一家李嘉诚的儿子李泽楷旗下的盈余房产( 0432.hk )，交易额9亿2800万美元(约57亿5000万元)。

李嘉诚对外明确表示不会“撤出”，但仅一年就卖掉了李氏家族的4处房产，也让房地产业内人士感到了首次“去意”。 即使现在结论独断专行，大卫也认为连续贩卖行为至少包括一些东西。

李嘉诚旗下的和记黄埔( 0013.hk )和长江实业) 0001.hk )一年没有在内地占用土地。

盈科中心抛售4月，和记黄埔被批准在伦敦开发10亿英镑(约129亿港币)的综合房地产项目长实北京首家别墅项目“誉天下”开始路演。 长江实业房地产投资有限公司董事郭子威表示，售价将比去年上涨5%至10%。

长期投资

在“限购”和“限贷”双重限制下，“誉天下”作为别墅项目也影响了销售。 只要一点涨幅，每平方米售价30000元至35000元，也可以在交房前分期付款。 这也被评价为淡市的应对措施。

但在多次采访和交流中，郭子威说一切正常。 年7月，中粮集团以23.6亿拍摄孙河地块，楼价达到48000元/平方米。 郭子威在与包括21世纪经济报道记者在内的记者们交流时表示，“地王”有不合理的成分，长实高价不占土地。

誉天下和中粮孙河地王不远。 这个项目地块是长实几乎十年前通过收购获得的。 2008年第一期别墅开始销售，至今仍有600多套别墅的货物量。 21世纪经济报道记者说，根据长按节奏，别墅也许年内才会很干净，但这个项目也有公寓。

这与国内主要房企的开发步伐完全不同，他们大多数都忙于“高周转、高脱化”。 这几年，长实在内陆大厦的销售额每年约为15亿元至20亿元。

长和和多个项目在2005年之前获得。 例如，北京十三陵附近和东四环姚家附近的项目。 长期年报显示，十三陵项目处于地势平坦之中，预计完工日期将在年12月左右，而北京东四环姚家附近的逸翠园项目预计完工日期将在年6月左右。

由于开发周期“太长”，年和年的李嘉诚必须说明。 年，他参加长和系业绩发布会时，就长和系囤积指责“批评的声音都是错误的”。 他说，集团在内地的快速发展基本上是自有资金，没有贷款。 这是因为“没有想要加速开工的项目”。

据业内人士介绍，长系之所以“合法囤积土地”，并能获得土地的增值收益，是因为有足够的资金实力，长实多年的资产负债率在20%以下。

多次经历“大萧条”的李嘉诚更加保守，其投资组合更加多样化，投资足迹遍布52个国家。 根据黄年报，收入来源中加拿大占14%，欧洲占41% (其中英国占17% )，中国内地占12%，亚洲、澳大利亚、其他占12%，香港占15%。

集团现有土地储备约8300万平方英尺，其中97%在内陆，3%在英国和新加坡。 从内地的布局来看，并未过度集中于某个城市。

进退有根据

郭子威对21世纪经济报道记者说，在他看来，出售一点房地产是出于资产配置的需要。

经济学家郎咸平研究过最近出售给李嘉诚的房地产。 位于香港新界的嘉湖银座，出租房率达到95%，但租金收益率只有3.8%。 广州西城都荟广场的出租率为75%，收益率只有3%。 经过连号的运营、出售，李嘉诚房地产投资的收益率，整体上升到了55%。 郎咸平表示，李嘉诚低价抛售高价，正确评价高价空之间，敢于买入或偷工减料，始终保持着较高的投资转化率。 大量现金、低杠杆率互补的领域选择，是李嘉诚控制风险的三大法宝。

黄埔从1992年开始进军内陆房地产业务，2005年以后迅速获得土地。 年到年之间也有扩张。

从历史来看，每次危机对李嘉诚来说都是机会。 在1996年福布斯全球富豪排行榜上，李嘉诚名列香港富豪第三。 但是，1997年亚洲金融危机爆发后，其财富反而在两年内迅速暴涨，1999年首次坐上香港首富的宝座。

2007年，李嘉诚身家比排名第二的李兆基多50亿美元，次贷危机爆发后，在2008年的排行榜上，两者的财富落差达到75亿美元。 李嘉诚善于把握周期。

“投资行为总是有前进和后退的。 》翔安合伙人王珂在接受21世纪经济新闻记者采访后解体，长和系作为最早进入中国房地产市场的外资，代表了那个时期的“先进生产力”，充分享受了政策红利和房地产的巨额附加值。 然而，目前人民币未来快速升值的可能性大幅减少，但在相对集中的时刻兑现，引发了撤军的预期。

华远地产董事长任志强曾经半开玩笑地说，什么时候李嘉诚卖掉了东方广场，才是真正的撤退。 东方广场已于年包装成汇丰REITs (房地产信托投资基金)上市。 李嘉诚仍拥有控制权，但股份被稀释。 资本运用后，该项目筹资100多亿美元。

虽然老年人和院系在内地没有获得新的项目，但黄和黄在伦敦金丝雀码头以东3.2公里的英国海军船坞旧址特福特，迅速发展着包括3500个住宅单位的综合体。

仲联行北京国际住房部总监张宏表示:“无论是伦敦市中心还是周边非中心地区，房地产都大幅上涨。 最明显的是伦敦金融城和东伦敦地区，后者全年住宅房地产价格激增16.5%，高于整个伦敦中心地区12.2%的平均增长率。 ”。

仲联行预测，未来五年，伦敦乃至整个英国将保持每年8%左右的增长。 由此可见，李嘉诚其实成功地模仿了英国。

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