“李嘉诚南京项目以谷底价加快出货 销售仍不理想”

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在内地频繁出售商业地产，香港首富李嘉诚也在加快内地住宅项目的开发。

以“蜗牛式开发”而闻名的和记黄埔宣布，3月下旬位于南京河西的涟城工程正式启动。 但是，随着4月市场的迅速降温，迄今为止项目的去化率并不理想。

据南京房管局网站消息，截至5月13日，涟城项目获得销售许可的606套房现货成交50套，购入54套。 开盘近2个月，脱化率为17%。

事实上，李嘉诚旗下和黄埔的南京首个住宅项目涟城项目在定价上并没有“出格”，而是有点保守。 据媒体报道，涟城精装房约27351元/平方米，打折后价格约25000元/平方米。 与黄埔项目隔壁的招商雍华府相似的精装房售价27000元/平方米，在河西市场同类户型中，涟城被视为“谷底价格”。

“由于土地价格比较低，涟城在定价方面比周边其他楼盘占得更积极，但就企业品牌而言，黄埔和黄埔必须比周边开发商卖得好，比其他项目卖得好。 ”一位业内人士说。

资料显示，年12月，经过与黄埔下属博泽投资企业21次拍卖，以31亿8000万元获得河西g53地块，即涟城项目所在地块。 楼价为8584元/平方米，拍卖似乎十分激烈，但最终楼价比该地区g54地块便宜三成以上，后者被招商房产以12789元/平方米拍摄。

去年9月，涟城项目正式进入开发阶段。 虽然“蒙面”是几年开发的，但与长实和黄以前内陆的其他项目相比，速度加快了。

“长实和黄拿到一个项目通常五六年后正式进入开发阶段比较早。 大部分项目一直处于设计阶段。 ’长江实业上海企业的前员工曾对本报记者说。

2005年和黄合作获得浦东世纪大都会项目。 位于浦东陆家嘴金融贸易区核心区域的这个项目于年3月开始。 2006年获得上海真如项目，2009年该项目正式开工，但开工两年后，该项目继续打桩。

去年，这个项目进入销售阶段，光是土地的收益就无法和7年前相比。 其实在2006年，地块的地板价格约为3000元/平方米进行了竞争。 根据克比瑞机构的估算，去年周边地块的地板价格约为13000元/平方米，长实从土地上获得的溢价至少在60亿元以上。

业内人士表示，如果黄埔南京项目不是晚了三年，而是从去年开始销售的话，情况将会大不相同。 “大楼市场的风向瞬息万变。 正好一个月前，南京大厦市场是卖方市场一边倒，但现在变成了买方市场。 ”一家有名的销售代理机构的社长对记者说:“涟城的价格不高，但是没能赶上好时机。 如果是去年的话，一定是被夺走了吧。”

上述销售代理机构总经理认为，涟城销售降温的首要原因是正好赶上楼市转型期，高端楼宇的市场消化能力逐渐减弱。 “南京河西地区组合比其他地区比较成熟，这几年房价突飞猛进，但入住率非常低，商业大厦更是大量空设置，高端大厦短期内仅限于向上空之间， ”

楼盘户型一般较大，涟城首次推出140，180平方米户型，两种户型总价约350万元和450万元。

根据南京房管局的数据，4月份南京全市100平方米以下房源的销售占46.38%，140平方米以上的销售仅占24%。

“南京河西一家的房子的起步价在400万元以上，开发商也乐于开发大型高价盘子，但将来需求太多，会成为大泡沫。 近一年的数据显示，刚需盘的诉求量还供不应求，因此开发商必须提前反转。 ”中国房地产指数研究院社长曹旭东如是说。

此外，涟城项目的户型设计也阻碍了销售。 “涟城户型的设计很朴素，我们的大楼注重南北通透，喜欢小而深、宽的一面，通风良好，但涟城相反。 ’南京一位资深房地产拆船商说。

记者在涟城卖场作为买家与许多参观者交流时，这些参观者认为涟城的装修很高级，但户型不能接受。

(责任: df101 )