“李嘉诚长和系注解楼市：内地冰点 香港火爆”

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“在内地市场，开发商将为流动资金紧张和高融资价格提供进取的楼价优惠； 黄埔和黄埔率先选择不降价，相信在合理的时间内集团高档房地产将获得更好的售价。 ’面对内地楼市低迷，李嘉诚选择了惜售，而不是惯用的促销策略。

7月31日，和记黄埔和长江实业当天公布了截至6月底的中期业绩。 作为“李超人”的上市旗舰，黄纯利每年从129%上涨到284亿4300万港元。 但是，扣除淡马锡入股百佳和拆港灯的一次重复投资收益后，每股经常利润仅上升13%，远远低于去年同期24%的增长率。 房地产销售大幅减少，房地产业务整体税前溢利( ebitda )比去年同期下跌35%，这是“最大的灾祸”。

要知道，当天长江实业股价收于150.70港元；长实股价上次超过150港元，要追溯到2008年全球金融海啸发生之前。 香港新盘销售回暖导致当地楼价上升，地产股投资气氛白热化。

首席执行官赵国雄日前表示，集团年初至今累计抛售2500个单位，套现170亿港币，为全年香港房地产销售额的3倍以上。 高盛表示，由于香港楼市发展顺利，长实有望提前确定全年81%的房地产快速发展利润，超额完成全年3000个单位和300亿港元的销售目标。

截至6月30日，长实股东占溢利，比去年同期增长59%至213.45亿港元，应高于市场预期。

内地的“冰”点

去年，长和系的内地房地产销售首次超过香港成为第一大收入来源，而香港的新楼销售成绩是近20年来最差的。 任何人在短短6个月内，都发生了翻天覆地的变化，两地的房地产收益表明“冰火两重天”。

首先看内地。 年上半年，与黄埔共确认出售约170万平方英尺迅速发展的房地产权益，大部分位于内陆，这个数字还不到每年780万平方英尺的22%。 特别是在价格战最激烈的一线和二线城市，快速发展的房地产销售大幅减少，从快速发展房地产、抛售所得权益的ebitda暴跌64%至12.34亿港元，内地一些快速发展项目推迟到下半年竣工。

期间，来自黄、房地产和酒店的营收总额创下74.62亿港元，同比暴跌33%，其中包括去年抛售上海东方汇经中心权益入账带来的18亿港币。

值得注意的是，黄氏在此期间内向联营企业和合资公司用于收购和垫付的现金流失了11亿7700万港币。 由于主要向内地房地产合资公司支付的押金较多，受内地紧缩对房地产业信贷政策的影响，合资公司不得不将短期现金保存为建筑用途。 去年同期，该会计项目下录得39.88亿港币净流入。 换言之，长和位于内陆的房地产合资公司无法从房地产的出售中获得足够的利润，因此必须依靠母公司来垫付建筑价格。

据所长统计，上半年内地房地产收入仅30.75亿港元，每年“腰斩”(去年同期67.96亿港元)； 来自新加坡的房地产收入从9亿1500万港币暴跌到1500万港币。

交银国际房地产领域分析师刘雅瀚表示，内地房地产市场停滞，长实深知在这种行情下，每平方英尺的房地产快速发展利润远不及香港，但上半年内地开发商普遍实行大减价促销 他预计下半年长实内地房地产销售增长空之间有限，只能出现利润较低的刚需项目。

“商品如轮转，现金为王”是李氏房地产信奉的商业大体，1997年至2003年香港遭遇房地产寒冬时，长实也在楼价下跌期加速抛售楼市以降低风险。 但是，这次，长和系在内地楼市调整时惜售封盘，选择了更好的时机出售楼盖。

管理层预计，长和系下半年将在内地11个城市和新加坡完成约510万平方英尺的住宅和商业地产，但是否如期开放销售，要看市场情况和前景。

香港“火”爆炸[/s2/]

内地房地产低迷反映了香港销售大楼的爆炸。

今年前6个月，加上最近上市的争议项目大埔“岚山”，长江实业在香港的合同销售额近200亿港元，是所有快速发展商中最高的。 由于项目收款时间的关系，还没有完全反映在长期的中期业绩上。

长实强劲的新盘销售是今年香港楼市的索引。 根据香港土地注册处的统计，6月份的楼宇买卖合同数(住宅和非住宅合计)达到7404，为去年2月香港政府发表“双辛申办”以来的16个月来最高。 反映二手楼价的中原城市领先指数最近连续6周接近历史新高。

据官方统计，全楼售价中，特别是新界区40平方米小户型涨幅最大，均价从年初至5月底达到6%，嘉湖山庄、愉快景新城等指标屋苑成交价更是上涨了两位数。

这一现象已经引起了香港财政司司长曾俊华的关注。 他表示，“低价大厦”市场再次出现火热迹象，但这些购房者在楼市逆转时抵抗力最弱，提醒投资者注意入市风险。 关于是否按“难受的方法”来压制楼市，政府的态度是会密切注意楼市的变化。

摩根士丹利7月29日更新了香港楼价预测。 从年初的下跌率10%大幅调整为上升率5%。 材料年香港房价将再上涨5%，但下半年每月成交量将上涨24%至4400件。

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