“李嘉诚内地土地储备400亿溢价百倍 拥有大户特权”

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股长说没有囤积的意图。 内地土地储备400亿半年收益只有20亿，拥有大户特权无人追究责任

今年6月27日，中国首富李嘉诚在汕头大学毕业典礼上发表演讲，题为“无心睡眠”。

李嘉诚做了如下陈述。 “也许因为网上的很多讨论，最近很多朋友都不约而同地向我介绍了各种各样早睡的好方法。 我希望有气功，有食疗，有中西各种万能药，晚上能睡得好。”

事实上，近年来的撤资、囤积、内陆地区业绩下滑等诸多负面信息，确实困扰着他。 7月31日，李嘉诚旗下的长和系公司长江实业( 00001.hk，以下简称“长实”( 00013.hk，以下简称“黄”) )再次回复称，长实和黄在内地的土地项目不存在囤地，也没有囤地

其背后，是陷入冰点的内地销售。 据长实系统统计数据，上半年内地房地产收入仅为30亿7500万港元，暴跌54.8%。 (去年同期的67亿9600万港币)； 黄氏确认上半年共出售约170万平方英尺的快速房产权益，大部分位于内陆，但这个数字还不到每年780万平方英尺的22%。

值得观察的是，长势和全球房地产布局至今仍暴露无遗。 数据显示，长和系在全球拥有土地储备2092万平方米，其中内地土地储备达到1652万平方米，占近8成。 如果把年内地土地储备的平均价格计算为2400元/平方米，内地项目总额近400亿元。

“囤地”的最高溢价接近百倍

没有风就不会起波浪。 自1992年进入内地房地产市场以来，长和系在2005年前后迅速取得土地，-年间也在扩大，近20年来，其闲置土地的代码也屡见不鲜。

以广州增城项目为例，2005年9月21日，长和系与广州增城市国土局签订国有土地开采权转让合同，包下增城市荔城街三联村和径流惊村四个地块。 总占地面积203万平方米，总占地面积近3.2亿元，平均楼宇地价157元/平方米。

“与长和系在增城占地的不是招募，而是通过市政工程与政府交换。 其中没有土地补偿”。 据记者黄埔附近的业内人士对时代周报记者表示，2004年，增城市政府获悉李嘉诚准备在丽城街购买数千亩土地，并积极奔走。 按照规定，征收3000多亩大规模土地必须经过国务院审查。 为此，增城市政府选择捷径，通过“回收闲置土地”向长和系供应土地，却意外跌入亿元土地诈骗案的漩涡——增城当地开发商梁培堃伪造土地录取证、虚征农民用地的事件震惊中央。

2006年，在黄埔和黄埔准备开工之际，审计署对土地进行了调查，项目随后进入搁置。 截至年6月23日，“沉睡”的这6年黄增城工程高开天辟地设立。 当时的增城市党委常委、组织部部长冼银崧和副市长邛卫东出席了当天的奠基仪式。

据当时在黄氏工作的人说，诈骗案发生后，黄氏计划“2009年可以重新开工”，但是到了年初才正式开工。 “近两年来，房地产相关政策发生了一些变化，双方一直在磨合，政府允许了项目变更申请。 ”

据黄年年报报道，增城逸翠庄园项目开发情况表明，项目一期a、b两个项目每年分别只完成40%和10%，二期和三期计划进度每年只完成1%。

这是长和系项目涉嫌闲置的冰山一角，在全国8个城市13个项目中，都有某种程度上的闲置嫌疑。 如果整理一下黄、黄、长实多年的财务报告，就会发现，在上海、广州、深圳、中山、南京、长春、大连、武汉等城市，这两家公司要完成1%的房地产项目，大部分需要4-10年，甚至更长的时间。 其中黄位于北京十三陵附近的北新嘉园，合同拟定开工时间为2004年11月，但时隔10年未开工。

综合长和系的操作方法可以看出，通过大规模围垦和分割开发，补贴土地闲置以获取土地溢价暴利是首要的。 “项目之所以大，分期开发，是因为李嘉诚有这个资金实力。 一期一会开发，开发周期比时间长，可以起到囤积的作用。 ”中国房地产新闻集团的解体师薛建雄做了如下发言。

享受缓慢开发、土地暴涨暴利的部长和股长在年报中透露，内地项目地价约为2400元/平方米。 随着土地价格和房价的高涨，长处和联系赚取了暴利。 如在上海售罄的御翠豪庭项目，2002年，长和系通过协商的方法换算成楼房地价约2497元/平方米获得土地，但2009年最后开盘时，住宅售价上涨到7万元/平方米，是当初楼房地价的28倍以上。 现在的增城，和李嘉诚进军的时期也大不相同，已经是开发者林立的地方。 今年7月成交统计，逸翠庄园售价达到1.5万元/平方米，比土地价格溢价近百倍。

选择性地进行低效率管理

系长和内地项目进展缓慢，除受到外界诟病外，时代周报记者表示，这与总部不放权的治理结构有直接关系。

“香港总部严格控制各大洲企业，许多案件只有经过繁琐的申请、审批手续后才能正式启动。” 一位长江实业上海企业职工张先生(化名)向时代周报记者表示，一个项目是否启动，各企业领导没有决定权，可以经一系列手续请示香港总部，随时报告最新动向后再作决定。 “任何细节都必须向香港总部报告，但项目开发涉及施工、设计、材料等多个方面。 因此，要在项目的所有阶段得到批准，过程需要很长时间才能下来。 ”

张先生表示，内地企业不仅在项目开发上没有决定权，在财务、人事任免等方面也受到很大制约。 项目即将开工，投资预算明确，各企业的财务管理也相当严格。 香港总部将在每年年初，按企业派遣财务总监核查一年投资额的明细。 上海企业各项目的负责人、市场营销、研发等部门的经理等重要职位，几乎都是香港总部派来的。

“李嘉诚在香港的开发团队确实经验丰富，高度专业化。 但是，如果他们被派往各企业，特征很可能处于劣势”。 上海乘星行营销机构会长李茑对时代周报记者表示，由于从香港空下来的管理团队不了解当地市场，他们需要花很长时间熟悉当地市场，理顺与当地合作伙伴的关系。

据李甁介绍，内地企业几乎没有自主权，香港总部必须对各地进行更全面的管理，因此企业与总部之间长期存在着“拉锯式”考核和被批准的关系，降低了企业内部的管理效率。

另外，五合智库副社长蔡文韬也表示，“效率低下”其实反映了其成长及在地产界的独特运营方式。 “如果说囤积土地是为了赚取土地的增值收益，那么不按企业解放权利，对一点点的项目进行选择性的‘低效’管理，是黄、黄、长实的既定策略。 ”

大户特权[/s2/]

外界对长和系的囤积质疑层出不穷。 但是，每次为“囤积”辩护，部长和联系都会将责任强加给地方政府，后者决不反驳。 正如李嘉诚所说，迄今为止“内地没有一个政府部门正式发出反驳信”。

上海一位开发商代表对《时代周刊》记者分析说:“在长期存在未开工或建设周期特别长的地区的背景下，房地产公司与地方政府讨价还价的结果很大。”

这是不争的事实。 长和系等知名房企获得的地区重要地块，如上海长实如项目，对一个地区的快速发展起着重要的作用。 这些知名企业的引进和项目落地，往往是地方政府区域快速发展战术的关键，在遇到土地闲置、囤积等情况时，地方政府在认真解决时越来越多的担忧。

“李嘉诚投资的项目不仅有房地产，还有港口、码头、物流等行业，对地方税收的影响很大。 ’曾在广东省某市经贸系统担任副局长的一位官员表示，在“牵一发而动全身”的关系影响下，地方政府害怕触动这些大公司的敏感神经，担心会影响这些公司在其他行业的投资。

2009年4月，长实似乎是项目的高调开工。 据官方人士透露，上海市政府有关领导亲自致函港长和系高层，讨论尽快开工，但随后举行了如此隆重的开工仪式。 日前，广东省某经济特区一位官员报道称，如果本市有项目会影响李嘉诚的项目，市委领导将“组团去香港”，访问李嘉诚听取意见。

李嘉诚基金会有关人士表示，“地方政府能否给人以信任感”、“是否给公司带来过麻烦”等是李嘉诚旗下企业在地方投资时主要要考虑的因素。 李嘉诚对外表示，如果在某个地方或国家投资顺利，将继续在该地投资。

现在很多地方发生的增值税“清算风暴”也没有波及李嘉诚旗下的“长和系”。 广东税务部门的一位相关人士表示，目前各部门已经开始调查，将囤地大企业列入名单。 “但是，与以前的囤地库存一样，黄长实、新世界等房企没有列入清算名单。 ”

(责任: df101 )